Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a możliwość ustanowienia użytkowania
Otrzymaj oferty od specjalistów jak RPR LEGAL Kancelaria Radcy Prawnego Anna Rojek nawet w kilka minut
Chcę otrzymać ofertę

RPR LEGAL Kancelaria Radcy Prawnego Anna Rojek

8

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a możliwość ustanowienia użytkowania

Autor: RPR LEGAL Kancelaria Radcy Prawnego Anna Rojek, publikacja: 2020-10-21

Przedmiotem niniejszego artykułu jest omówienie kwestii związanej z ustanowieniem użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, która to kwestia rodzi sporo kontrowersji oraz problemów zarówno w doktrynie, judykaturze, jak i praktyce notarialnej. Jednakże aby móc przejść do omówienia powyższej problematyki, w pierwszej kolejności pokrótce trzeba przypomnieć, czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz użytkowanie. Otóż, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jednakże przede wszystkim jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie pełną własnością. Z kolei użytkowanie również jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania pożytków. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.

Kancelaria Radcy Prawnego Anna Rojek
Zatem – jak wyżej wskazano – zarówno spółdzielcze własnościowe prawo lokalu, jak i użytkowanie są ograniczonymi prawami rzeczowymi, o czym zresztą wprost stanowi art. 244 k.c. W doktrynie już wiele lat temu pojawił się problem, a w zasadzie pytanie, czy istnieje możliwość ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Odpowiedzi były różnorakie. Niektórzy, wśród których byli również notariusze, opowiadali się za dopuszczalnością takiej konstrukcji prawnej. Zwolennicy ustanowienia użytkowania na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu powołują się na treść art. 256 k.c oraz art. 253 § 2 k.c., jak również art. 265 § 1 k.c. podnosząc jednocześnie przy tym, że prawu polskiemu znany jest przypadek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na ograniczonym prawie rzeczowym, przewidziany w art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – obecnie art. 65 ust. 2 [poglądy aprobujące ww. konstrukcję prawną przedstawione zostały np. w „Rejencie” nr 11(67) z listopada 1996 r., w którym to opracowaniu uwagę przedstawionemu zagadnieniu poświęcił Edward Gniewek].

Natomiast przeciwnicy takiego stanowiska, wskazują, że w art. 265 § 1 k.c. możliwość ustanowienia użytkowania na prawach nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa jako prawa niesamoistnego, obciążającego rzecz cudzą, nieprzynoszącego pożytków. Obciążenie takiego prawa innym ograniczonym prawem rzeczowym musi ich zdaniem wynikać z jednoznacznego przepisu ustawy, tak jak właśnie ma to miejsce przy obciążeniu go hipoteką (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przeciwnicy pierwszego z przedstawionych poglądów na poparcie swojego stanowiska wskazują także, że przy przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na odrębną własność (art. 1714 ust. 1 u.s.m.) musiałoby dojść do wygaśnięcia wpisanego użytkowania, gdyż w nowej księdze wieczystej utrzymuje się wówczas tylko hipoteka (art. 241 u.k.w.h.), co potwierdza ich tezę o niedopuszczalności ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Na aprobatę zasługuje drugi z przedstawionych poglądów, który uznaje za niedopuszczalne ustanowienie użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie lokalu, przede wszystkim z tego względu, że w przypadku ograniczonych praw rzeczowych tylko wyraźny przepis ustawy pozwalałby na obciążenie jednego ograniczonego prawa rzeczowego drugim, tak jak ma to miejsce np. w przypadku hipoteki. W przeciwnym wypadku mogłoby dochodzić do naruszenia zasady numerus clausus praw rzeczowych.

Mimo takiego stanu rzeczy, mimo zgłaszanych wielokrotnie problemów interpretacyjnych w tym zakresie (jak widać, już w 1996 r. doktryna wypowiadała się w tej kwestii), sąd najwyższy stosunkowo późno, albowiem dopiero w 2013 r. zajął stanowisko w tej sprawie. W postanowieniu z 24.01.2013 r. wydanym w sprawie o sygn. akt V CSK 549/11 wyraźnie jednak wskazał, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem. Uzasadniając swoje stanowisko w tej sprawie, sąd najwyższy podkreślił, że spółdzielcze własnościowe prawo lokalu jest prawem przenaszalnym, jednak będącym prawem na rzeczy cudzej – na nieruchomości spółdzielczej. Sama jednak przenoszalność prawa zdaniem SN nie decyduje o możliwości jego obciążania. Jak zaznaczył SN, w wyniku przeniesienia powyższego prawa spółdzielczego zmienia się tylko jego dysponent, bez innych obciążeń własności spółdzielczej. Ustanowienie użytkowania oznaczałoby z kolei obciążenie własności nieruchomości spółdzielczej dodatkowo prawem osoby niebędącej członkiem spółdzielni. W takiej sytuacji mogłoby dochodzić np. do zmiany sposobu korzystania z lokalu oraz do zmiany w zakresie wysokości opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Zdaniem SN uzasadniony jest związku z powyższym pogląd, że obciążenie użytkowaniem własnościowego prawa spółdzielczego obciążałoby w istocie w sposób nieuprawniony nieruchomość spółdzielczą, z naruszeniem przepisu art. 1716 u.s.m. Ponadto, SN zwrócił uwagę, na co wskazywali również przedstawiciele doktryny, że brak jest przepisu ustawy uprawniającego do obciążenia użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, takiego jak przy obciążeniu tego prawa hipoteką (art. 65 ust. 2 u.k.w.h.). Warto przy tym zacytować także fragment uzasadnienia ww. orzeczenia, albowiem jak przyjął SN:

„Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela przewidzianych w art. 1716 u.s.m. Ustawodawcy nie można przypisać intencji nieracjonalnych. Gdyby więc uznał za celowe ustanowienie prawnorzeczowego korzystania z własnościowego lokalu spółdzielczego, dopuściłby obciążenie go służebnością mieszkania (art. 301 k.c.), jako ograniczonym prawem rzeczowym gwarantującym najlepiej osobiste korzystanie z lokalu. Cechą istotną użytkowania jest pobieranie pożytków z rzeczy (art. 252 k.c.), niewystępujące zazwyczaj przy osobistym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji uprawnienie do korzystania z rzeczy (z lokalu) bez gwarancji uzyskiwania pożytków nie byłoby użytkowaniem w rozumieniu art. 244 § 1 k.c. i art. 252 k.c. (zasada numerus clausus praw rzeczowych)”.

Zatem jak wynika z ww. postanowienia, judykatura na czele z sądem najwyższym opowiedziała się za drugim z przedstawionych na wstępie poglądów, który zakłada niedopuszczalność ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Pogląd ten został podzielony w późniejszym czasie przynajmniej w części przez przedstawicieli doktryny oraz sądy - por. K. Osajda – red., Kodeks cywilny. Komentarz. Art. 244, Wyd. 26, Legalis 2020; podobnie I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece [w:] I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2019; podobnie M. Załucki - red., Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019; por. także wyrok SO w Sieradzu z 24.07.2019 r. sygn. akt I Ca 275/19; podobnie wyrok SO w Szczecinie z 31.05.2019 r. sygn. akt II Ca 751/18; podobnie wyrok NSA z 23.01.2014 r., sygn. akt II FSK 482/12.

Wskazane wyżej postanowienie SN z 24.01.2013 r. było niejako prekursorem dla dyskusji w sprawie ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wskazuje na to chociażby fakt, iż sam SN w uzasadnieniu postanowienia zaznaczył, że zagadnienie to nie było przedmiotem wypowiedzi jurydycznej sądu najwyższego, jak również fakt powoływania się na treść ww. orzeczenia przez ww. przedstawicieli doktryny, jak i sądy. Nie można jednak zapomnieć o głosach krytycznych, jakich to orzeczenie się doczekało, np. Paweł Księżak czy Zbigniew Kuniewicz w glosach do postanowienia SN z dnia 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11. Mimo wszystko głosy krytyczne co do ww. orzeczenia i przyjętego w nim stanowiska stanowią mniejszość, zatem przyjąć należy, że dominującym poglądem na ten temat jest uznanie, iż nie jest dopuszczalne ustanowienie użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Przyjmując zatem niedopuszczalność ww. konstrukcji prawnej, należy w konsekwencji uznać, że ewentualne czynności prawne związane z ustanowieniem użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (często połączone z darowizną) są bezwzględnie nieważne [tak Edward Gniewek w „Rejencie” nr 11(67) z listopada 1996 r.]. W razie sporu winien nim się zająć sąd w postępowaniu o ustalenie nieważności tych czynności prawnych. Co więcej, osoba, na rzecz której takie prawo użytkowania zostało ustanowione w zamian np. za darowiznę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może, oprócz ustalenia nieważności tych czynności, dochodzić także odszkodowania od notariusza, który dopuścił do podpisania takiego aktu notarialnego.

Opracowanie:
Kancelaria Radcy Prawnego Anna Rojek

Adwokat - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 3 608 Adwokatów najlepszych w 2021 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Więcej poradników o adwokatach