Budowa domów – porady, ranking 2022, najlepsze firmy budujące domy

Jak budować dom? System gospodarczy a system zlecony

Własny dom jest marzeniem wielu Polaków. Coraz częściej decydujemy się na jego realizację. Inwestycja wymaga sporych nakładów finansowych, ale też podjęcia wielu decyzji. Jedną z nich jest wybór systemu budowy domu. Można budować dom:

1. Systemem gospodarczym:
   • samodzielnie planujesz poszczególne etapy budowy domu, a następnie pozyskujesz niezbędne materiały i zatrudniasz ekipy budowlane do wykonania kolejnych prac,
   • jest to związane z poświęceniem swojego czasu na poszukiwanie ekip i dopełnienie wszelkich formalności związanych z budową,
   • dodatkowo konieczność znalezienia kolejnych ekip budowlanych może wydłużać czas trwania budowy,
   • z drugiej strony część prostych robót możesz wykonać samodzielnie lub z pomocą rodziny i znajomych, obniżając koszt budowy.
2. Systemem zleconym:
   • zatrudniasz generalnego wykonawcę, który jest odpowiedzialny za całą budowę od początku do końca,
   • koszt jest wyższy, ale Twoim zadaniem jest jedynie nadzorowanie prac, wszystkim zajmie się wykonawca,
   • dodatkowo możesz zatrudnić inspektora nadzoru, który będzie kontrolować prace budowlane i sprawdzać ich zgodność z przyjętym kosztorysem.

System gospodarczy wymaga dużego zaangażowania inwestora, dlatego większość ludzi decyduje się na budowę systemem zleconym. Choć droższy, jest bardzo wygodny. Wybierając sprawdzoną firmę budowlaną, zagwarantujesz sobie spokój i pewność usług na najwyższym poziomie.

Przydatny poradnik: Budowa domu krok po kroku

Ranking Specjalistów od budowy domów

Aktualne zlecenia typu Zlecę Budowę Domu

Przebieg budowy domu

Wbicie łopaty wcale nie jest jej pierwszym etapem budowy domu. Budowa domu przebiega następująco:

1. Poszukiwanie działki.
2. Analiza działki, w tym nośności gruntu, poziomu nasłonecznienia, szacowanego kosztu doprowadzenia przyłączy, odległości od drogi czy uwarunkowań prawnych.
3. Kupno działki.
4. Wybór projektu domu i technologii budowy.
5. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy.
6. Poszukiwanie ekipy budowlanej.
7. Rozpoczęcie prac właściwych: przygotowanie terenu, ogrodzenie, ustawienie tablicy budowlanej.
8. Położenie fundamentu i zbrojenie fundamentu.
9. Wykonanie stanu surowego otwartego.
10. Wykonanie stanu surowego zamkniętego.
11. Wykończenie domu z zewnątrz, w tym wykonanie elewacji i ocieplenia budynku.
12. Wykończenie domu “pod klucz” – od wewnątrz.
13. Formalne zgłoszenie zakończenia budowy.

Przed wyborem projektu i technologii budowy domu warto wykonać wstępny kosztorys. Liczy się nie tylko cena za wybudowanie 1m2, ale też orientacyjny koszt pracy ekipy budowlanej oraz nieoczywiste koszty, takie jak doprowadzenie przyłączy.

Pamiętaj! Jeśli zapomnisz o zgłoszeniu budowy bądź złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, budowa może zostać uznana za samowolę budowlaną, czyli budowę domu bez pozwolenia. Wiąże się to z karami finansowymi, a w najgorszym przypadku z nakazem rozbiórki.

Czytaj też: Od czego zacząć budowę domu?

Ile kosztuje budowa domu?

Koszt budowy domu nigdy nie jest stały dla wszystkich inwestycji. Z czego to wynika? Na ostateczny koszt budowy wpływają:

Za najtańsze domy uznawane są domy szkieletowe. Z zastosowaniem tej technologii można wybudować dom za 100 tys. zł!

Według naszych specjalistów koszt budowy domu parterowego o powierzchni 100 m2 w stanie deweloperskim może wynieść od 300 000 do 350 000 zł. To oznacza, że wytworzenie jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej kosztuje od 3 000 do 3 500 zł. Tańszy jest dom piętrowy: ceny zaczynają się od około 2 600 zł/m2.

Ważne! Weź pod uwagę fakt, że z roku na rok widać wzrost cen w branży budowlanej. Zwiększa się koszt materiałów budowlanych oraz koszt pracy ekipy. W 2020 roku ceny budowy domów wzrosły o ok. 8-9%. w stosunku do cen z 2019 roku. W 2021 jest jeszcze drożej, m.in. z racji znowelizowanych przepisów dotyczących energooszczędności budynków.

Koszt domu energooszczędnego

Koszt wybudowania domu energooszczędnego jest wyższy niż koszt domu, który nie posiada rozwiązań gwarantujących mniejsze zużycie energii. Jest to wzrost o ok. 5-10% wartości inwestycji. Jednak na przestrzeni lat inwestycja w dom energooszczędny zwraca się w postaci znacznie niższych rachunków.

Domy energooszczędne wyróżniają się:

Popularnym przekonaniem jest opinia, że dom szkieletowy nie może być energooszczędny. To nieprawda! Jeśli w drewnianym domu zastosuje się odpowiednie materiały termoizolacyjne oraz projekt, który zakłada minimalizację strat ciepła, to także będzie to dom energooszczędny. Dlatego dom energooszczędny można budować zarówno z bloczków betonowych, pustaków ceramicznych, jak też z drewna.

Czytaj więcej: Z czego budować dom?

Mieszkanie czy budowa domu – co jest tańsze?

Nowe mieszkania cieszą się ogromną popularnością, zwłaszcza w dużych miastach. Mimo tego od kilku lat wyraźnie widać trend wyprowadzania się z centrów miast. Czy to kwestia powrotu do natury czy… ceny?

Obecnie średnia cena za jeden metr kwadratowy nowego mieszkania w dużym mieście (Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Łódź) wynosi od 9 do 12 tys. zł. Nieco taniej jest w małych stolicach województw, takich jak Olsztyn – średnia cena wynosi od 6500 do 9 tys. zł. Dokładne ceny zawsze zależą od standardu lokali oraz dzielnicy, w której się znajdują. Tymczasem koszt budowy domu oscylujący w najniższej granicy cenowej to średnio 2600 zł za metr kwadratowy. Łatwo policzyć, czy bardziej się opłaca kupno dużego mieszkania (70-80 metrów 2) czy też budowa domu o takiej samej bądź nawet większej powierzchni.

Warto jednak wziąć pod uwagę, że budowa domu wiążę się także z dodatkowym kosztem zakupu działki oraz (zazwyczaj) z długimi dojazdami do pracy.

Przydatny poradnik: Ulga budowlana 2021

Wybór firmy budującej domy – jak wybrać firmę do budowy domu?

Najważniejsze są polecenia. Nikt nie poleca firmy, z której nie jest zadowolony. Dlatego jeśli ktoś z twojego otoczenia zbudował dom z pomocą ekipy budowlanej, zapytaj go o namiary do konkretnych fachowców. Według badania, które przeprowadziliśmy wśród osób składających zapytania ofertowe w Oferteo.pl na budowę domów, na najlepszych wykonawców potrafimy czekać nawet ponad 3 miesiące! Poza rekomendacjami bardzo pomocne są też rankingi firm budujących domy w Twojej okolicy.

Dobra firma do budowy domu:

Każdy inwestor budujący dom musi też ustanowić kierownika budowy. To osoba, która nadzoruje prace na budowie. To właśnie z kierownikiem budowy kontaktujesz się najczęściej. Pamiętaj jednak, że kierownik z reguły ma pod opieką więcej niż jedną budowę domu. Dlatego rozważ zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. To osoba, która sprawdza prace na budowie pod względem poprawności ich wykonania i sprawdza kosztorysy. Weryfikuje więc także uczciwość ekip.

Wypełnij formularz i porównaj oferty firm

Czy budowa domu jest trudna?

Budowa domu samemu z pewnością jest trudna – wymaga wiedzy, doświadczenia i umiejętności. Budowa domu jest też czasochłonna i wymaga mnóstwo uwagi, niezależnie od tego, jaką technologię budowy wybierasz. Dlatego lepiej:

Szczególnie istotne jest zbadanie poziomu wody w gruncie (za pomocą piezometru) oraz jego nośności. Na tej podstawie dobiera się fundamenty – ich rodzaj będzie inny nie tylko w zależności od technologii budowy. Na grunt ze słabą nośnością polega się słupy fundamentowe. Nośny grunt pod budowę domów murowanych wymaga ław fundamentowych.

Przydatny poradnik: Fundamenty

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące budowy domów.

Kiedy zacząć budowę domu?

„Każdy inwestor musi zadać sobie pytanie, co chce osiągnąć w danym roku. Jeżeli jego celem jest zakończenie budowy i wykończenia domu jak najszybciej to początek roku kalendarzowego będzie najlepszym momentem. W innym przypadku jeżeli nie występuje "ciśnienie" na termin zakończenia, pora roku na start budowy jest bez znaczenia.”

Piotr Plakwicz, specjalista z firmy PERFECT Dom Piotr Plakwicz

Ile trwa budowa domu?

Średni czas budowy domu w Polsce to dwa lata. Niektórzy inwestorzy rozkładają budowę na kilka lat – zwłaszcza kiedy nie chcą brać kredytu hipotecznego na budowę. Inni z kolei stawiają dom w ciągu roku. Lepiej jednak aż tak nie spieszyć się z budową i poczekać na prawidłowe odparowanie wody z zapraw i tynku.

Pamiętaj, przed wprowadzeniem się musisz jeszcze dokonać odbioru domu.

Czytaj więcej: Odbiór domu

Jaki system budowy domu jest najtańszy?

Budowa domu systemem gospodarczym jest tańsza niż budowa z generalnym wykonawcą. Minusem systemu gospodarczego jest konieczność znacznie większego zaangażowania w budowę. Osoba zlecająca musi samodzielnie szukać ekip wykonawczych, kupować materiały i sprawdzać pracę fachowców. Generalny wykonawca sam zatrudnia odpowiednie ekipy do poszczególnych etapów oraz kupuje materiały, dlatego jest droższy.

Jaka technologia do budowy domu jest najlepsza?

Wszystko zależy od potrzeb. Za najtańszą i najszybszą uznawana jest technologia szkieletowa. Jednak domy szkieletowe często wymagają dodatkowych rozwiązań, które wyciszają akustykę (dźwięki rur, a także życia codziennego mocno się niosą po, który nie jest wyciszony). Trzeba też zastosować dodatkowe rozwiązania zwiększające izolację cieplną. Domy szkieletowe z drewna wbrew mitom są trwałe i całoroczne.

Technologia murowana jest trwała, dobra pod względem nieprzepuszczalności dźwięków, wytrzymała, ale jednocześnie droższa i dłuższa w budowie. Podobnie jak technologia szkieletowa wymaga ocieplenia, ale na starcie ma już mniej mostków termicznych. Gazobeton (bloczki z betonu komórkowego – czyli jeden z rodzajów technologii murowanej) ma świetne właściwości izolacyjne przy małej grubości ściany nośnej, ale jednocześnie posiada wysoką higroskopijność, więc ściany schną długo.

Czytaj więcej:

Z czego najtaniej budować dom?

Za najtańszą technologię budowy domu obecnie uznawana jest technologia szkieletowa (budowa z drewna, a ściślej mówiąc: z gotowych, drewnianych prefabrykatów). Wynika to nie tyle z cen materiałów, ale z szybkości prac. W technologii szkieletowej trwają one znacznie krócej niż podczas używania technologii murowanej. Należy jednak pamiętać, że technologia to nie jedyny czynniki wpływający na cenę. Najtańsza budowa to przemyślany projekt, który da się szybko wykonać.

Z czego najlepiej budować dom: Ytong czy Porotherm?

”Należy postawić na ceramikę, czyli Porotherm. Wystarczy wziąć pod uwagę, czym się różni pustak ceramiczny od betonu komórkowego. Przede wszystkim chodzi tu o współczynnik ciepła, czyli tzw. lambdę. Materiały te mają różną chłonność i odporność na wodę. Ceramika nie wchłania tak wody jak gazobeton (Ytong). Potem mamy parametry gęstości, czyli twardość materiału i odporność na ściskanie. Ceramika wypada lepiej pod tymi względami.”

Krzysztof Fenske, BRFB-INVEST Sp. z.o.o

Z czego budować dom pasywny?

Dom pasywny można zbudować w każdej technologii: szkieletowej i murowanej. Należy jednak wybrać materiały z odpowiednią certyfikacją bądź ocieplić ściany w taki sposób, aby maksymalnie ograniczyć współczynnik uciekania ciepła. W domach pasywnych nie powinien przekraczać 0,2 W/(m²·K). Polecane są różne odmiany betonu komórkowego i pustaki ceramiczne. Nie oznacza to, że nie da się wykonać domu pasywnego z drewna. Będzie on jednak wymagać grubszych warstw ociepleniowych.

4 najczęstsze pytania, jakie może zadać klientowi firma budująca domy

“Najważniejsze pytania, które zadajemy klientowi to

W trakcie dalszych rozmów z klientem poznajemy jego pozostałe oczekiwania i potrzeby”.

Jakub Dębowski, specjalista z firmy Abakon Centrala – Kompleksowa budowa domów

Czy budowę domu można odliczyć od podatku?

Istnieje możliwość ubiegania się o zwrot części VAT-u, który jest zawarty w większości używanych materiałów budowlanych. Taka opcja jest dostępna od 2014 roku. Opatrzona jest jednak pewnymi warunkami. Dom musi być budowany systemem gospodarczym, a poniesione wydatki muszą być m.in. związane z budową domu mieszkalnego albo remontem budynku mieszkalnego. Mogą być też związana z nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne. Jeśli część domu przeznaczona jest na lokal usługowy, to zwrot VAT-u za materiały budowalne można uzyskać tylko za te użyte w części mieszkalnej.