Rozbudowa domu – ile kosztuje? Czy wymaga pozwolenia?
Przy budowie domu nie zawsze zastanawiamy się nad swoimi przyszłymi potrzebami. Dlatego z czasem może pojawić się pomysł dotyczący rozbudowy domu: np. aby uzyskać więcej miejsca dla dorastających dzieci. Zobacz, na czym polega rozbudowa domu i ile kosztuje taka inwestycja.
Z poradnika dowiesz się
Inwestycja polegająca na rozbudowie domu wymaga zaangażowania fachowców. Zapoznaj się z profilem najlepszej firmy budowlanej w Twojej okolicy, co pozwoli Ci wybrać doświadczonych specjalistów. Rozbudowa domu może być bardziej lub mniej zaawansowana, a od tego między innymi zależeć będą koszty realizacji.
Na czym polega rozbudowa domu?
Rozbudowa domu oznacza inwestycję, która może polegać zarówno na dobudowaniu dodatkowego pomieszczenia, jak i całej kondygnacji budynku. Nie jest więc łatwo zdefiniować, czym właściwie będzie rozbudowa domu jednorodzinnego. W każdym przypadku może oznaczać to zupełnie inne prace, które będzie trzeba zlecić firmie zajmującej się budową domów. O ile budowa oznacza wznoszenie od podstaw obiektu mieszkalnego, o tyle jego rozbudowa będzie obejmowała powiększenie powierzchni użytkowej oraz kubatury. Zakres robót przy rozbudowie domu jednorodzinnego może obejmować różne prace, a kształtują go takie czynniki jak:
- potrzeby inwestora i domowników,
- budżet inwestora,
- specyfika działki budowlanej,
- cel rozbudowy,
- charakterystyka budynku,
- obowiązujące przepisy i ograniczenia natury prawnej.
Poniżej przedstawiamy ranking 73 218 Firm Budujących Domy najlepszych w 2025 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Jak odróżnić rozbudowę od dobudowy, przebudowy i nadbudowy?
O rozbudowie domu mówimy zarówno wtedy, gdy obiekt rozbudowywany jest w poziomie, jak i w pionie, ale można inaczej zdefiniować ogół takich prac. Jeśli rozbudowa realizowana jest w pionie, to jest to nadbudowa, a jeśli w poziomie – dobudowa.
Dobudowa to prace polegające na dobudowaniu nowej części budynku. Przez to, że prace są realizowane w bok, wymagają zagospodarowania dodatkowej części gruntu. Na wyjątkowo małych działkach może być mocno problematyczne.
Firmy zajmujące się budową domów w Warszawie, gdzie działki w obrębie miasta bywają niewielkie albo występuje zabudowa szeregowa, muszą dokładnie zaplanować taką dobudowę:
- rozbudowa domu jednorodzinnego musi spełniać oczekiwania klienta,
- ale też być zgodna z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunkami zabudowy czy z innymi wytycznymi.
Nadbudowa to także rozbudowa domu, ale w pionie, np. dobudowanie kolejnego piętra czy adaptacja poddasza. Jeśli zatrudniasz firmę od budowy domów z Krakowa czy z innego miasta, musisz poinformować, jaką rozbudowę i jaki zakres prac masz w planach. Tylko na tej podstawie otrzymasz orientacyjną wycenę.
Pozostaje jeszcze kwestia przebudowy domu. Przez to pojęcie należy rozumieć proces ukierunkowany na zmianę istniejących parametrów użytkowych bądź technicznych obiektu. Może polegać np. na adaptacji poddasza, podzieleniu domu na dwa odrębne mieszkania, czy też wymianie dachu czy zmianie ustawienia ścian działowych. Przy podejmowaniu się przebudowy domu należy załatwić wszystkie kwestie formalne, których zakres zależy od skali robót budowlanych planowanych przy przebudowie.
Ile kosztuje rozbudowa domu?
Na pytanie o to, ile kosztuje rozbudowa domu, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Koszty te uzależnione są od takich kwestii jak:
- rodzaj prac do wykonania,
- materiały wykorzystywane do rozbudowy,
- miejsce prowadzenia pracy,
- typ rozbudowy – czy jest to nadbudowa czy dobudowa,
- renoma firmy budowlanej prowadzącej zaplanowaną rozbudowę.
Można przyjąć, że przebudowa domu w taki sposób, by na przykład wykorzystać dotychczas nieużytkowy strych na cele użytkowe, jako powierzchnię mieszkalną, będzie generować koszty od 20 000 do nawet 100 000 zł i więcej. Wyższe koszty są właściwe dla takiej nadbudowy, w której konieczne jest podniesienie ściany kolankowej i pojawia się potrzeba wzniesienia zupełnie nowego dachu. Rozbudowa w poziomie, czyli dobudowanie kolejnego pomieszczenia, to wydatek rzędu łącznie 30 000-50 000 zł. Eksperci szacują, że za dobudówkę trzeba zapłacić od 6000 do 8000 zł za metr kwadratowy powstałej powierzchni, ale wtedy, gdy do dobudowania jest zaledwie kilka metrów. Przy większych dobudówkach koszt liczony na 1 m2 zdecydowanie spada do przedziału w granicach 1500-2500 zł za 1 m2.
Rozbudowa domu 35 m2 do 70 m2 – cena
Posiłkując się ceną 1500-2500 zł za 1 m2, rozbudowa domu 35 m2 do 70 m2, orientacyjny koszt rozbudowy domu jednorodzinnego wynosi od 52 000 do 87 000 zł. Niezmiennie jednak ostateczną wycenę poda fachowiec, który podejmie się takiej pracy.
Kiedy potrzebujesz pozwolenia na rozbudowę domu?
W 2015 roku miała miejsce nowelizacja prawa budowlanego, w wyniku której zmieniły się zasady dopełniania formalności przy budowie, ale i przy rozbudowywaniu takich obiektów. Na mocy nowego prawa budowlanego rozbudowa domu jednorodzinnego nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Co grozi za niezgłoszenie rozbudowy domu? Musisz wiedzieć, że brak zgłoszenia rozbudowy (dobudowy lub nadbudowy) i zrealizowanie takich prac może być uznane w świetle obowiązującego prawa za samowolę budowlaną. Możesz zostać ukarany w takim wypadku grzywną nawet w wysokości do 50 000 zł.
Rozbudowa domu bez pozwolenia – czy jest możliwa? Rozbudowa domu na zgłoszenie
Zasadniczo niemal zawsze możliwa jest rozbudowa domu na zgłoszenie. Nie ma potrzeby dopełniania licznych formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Na pytanie więc o to, czy możliwa jest rozbudowa domu bez pozwolenia, należy odpowiedzieć z pełnym przekonaniem, że jest to możliwe.
W związku z obowiązującym od 2015 roku prawem rozbudowa domu na zgłoszenie wymaga jedynie złożenia wniosku o zgłoszenie budowy w starostwie lub w urzędzie miasta. Starosta czy też prezydent miasta ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu wobec złożonego zgłoszenia.
Formalności przy rozbudowie domu krok po kroku
Pierwszym krokiem formalnym, jaki powinieneś wykonać przy planowaniu rozbudowy domu już istniejącego, jest uzyskanie wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), o ile gmina dla Twojej działki ma taki plan uchwalony. Jeśli tak nie jest, musisz złożyć wniosek do gminy o wydanie warunków zabudowy.
W ramach realizowanej rozbudowy starego domu formalności do dopełnienia będą obejmowały wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu z MPZP oraz wyrysu z niego.
Po ustaleniu przez gminę warunków zabudowy lub zweryfikowaniu istniejącego już planu zagospodarowania przestrzennego można wykonać kolejny krok formalny, jakim jest sporządzenie projektu rozbudowy.
Projekt rozbudowy domu może zostać wykonany jedynie przez fachowca – osobę z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i wpisaną na listę członków izby samorządu zawodowego. Architekt przygotowujący projekt powinien dopasować nowe rozwiązania do istniejącej konstrukcji budynku i jednocześnie mieć na uwadze wszystkie wymogi ze strony organu gminy.
Do projektu architektonicznego rozbudowy domu należy dołączyć:
- opis techniczny,
- opinię geotechniczną – opisującą warunki gruntowe dla działki i możliwość posadowienia obiektu,
- odpowiednią ekspertyzę techniczną, wraz z wynikami badania geotechnicznego,
- projekt części instalacyjnej – przygotowany przez uprawnionych do tego celu projektantów.
Zanim jakiekolwiek prace przy rozbudowie domu zostaną przeprowadzone, konieczne jest wykonanie ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku, w korespondencji do stanu podłoża gruntowego. Nie ma możliwości pominięcia tego etapu formalnego przy planowaniu rozbudowy.
Ekspertyza techniczna jest opracowaniem o szerszym zakresie w porównaniu z opinią techniczną, dlatego powinna zawierać:
- opis badanych przez eksperta elementów konstrukcji budynku,
- ocenę ogólnego stanu budynku,
- charakterystykę wszelkich ewentualnych uszkodzeń, m.in. rys, pęknięć, zawilgocenia czy zagrzybienia, wraz z podaniem możliwych przyczyn ich powstania i zasugerowaniem sposobu ich usunięcia.
Celem przygotowania ekspertyzy technicznej jest określenie przyczyn ewentualnych istniejących nieprawidłowości wraz z metodą ich likwidacji.
Po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z planowaną rozbudową domu należy:
- przygotować plac budowy,
- wyburzyć ściany, wykonać fundamenty, rozebrać dach – w zależności od rodzaju rozbudowy,
- dokonać rozbudowy domu zgodnie z przygotowanym uprzednio projektem,
- wykończyć rozbudowany fragment domu wraz ze zrobieniem instalacji.
Ile m2 można dobudować do domu?
Prawo budowlane wskazuje, że możesz dobudować elementy do swojego domu, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, jeśli powierzchnia powstającej zabudowy nie będzie przekraczała 35 m2. Jednocześnie miej na uwadze fakt, że maksymalna wysokość dobudówki nie powinna przekraczać 9 metrów, a przy tym musisz zachować minimalną odległość od granicy działki.
Czy rozbudowa domu wymaga odbioru?
Zakończenie realizacji projektu rozbudowy domu czy rozbudowy starego domu w poprzek lub w pionie wymaga zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu prac. Jeśli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, możesz zacząć użytkować dobudówkę. Dlatego odbiór końcowy nie jest tu niezbędny, ale powiadomienie organu nadzoru o wykonaniu wszystkich robót już tak, by móc rozpocząć użytkowanie rozbudowanej części domu.
Jak prawidłowo rozbudować dom krok po kroku?
Jak rozbudować dom i dostosować go do aktualnych i przyszłych potrzeb domowników? Zobacz, jak powinna wyglądać rozbudowa domu krok po kroku:
- Ekspertyza techniczna stanu konstrukcji budynku wraz z badaniem stanu gruntu – ekspertyzę może przeprowadzić jedynie osoba posiadająca uprawnienia budowlane, a stan gruntu sprawdzi uprawniony geotechnik.
- Uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
- Zlecenie wykonania projektu rozbudowy – osobie z odpowiednimi uprawnieniami, która weźmie pod uwagę warunki zabudowy.
- Zgłoszenie rozbudowy w urzędzie miasta lub gminy.
- Ustanowienie kierownika budowy, zakup i zarejestrowanie dziennika budowy.
- Zlecenie wykonania prac przy rozbudowie – najlepiej takie działania powierzyć ekspertom.
- Rozpoczęcie prac budowlanych.
- Zgłoszenie faktu zakończenia prac przy rozbudowie w urzędzie miasta lub gminy.
Kiedy można rozpocząć rozbudowę domu?
Jeśli w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia projektu rozbudowy domu nie otrzymasz sprzeciwu organu nadzorczego, możesz przystąpić do wykonywania prac zgodnie z tym projektem.
Kiedy można wprowadzić się do rozbudowanej części domu?
Podobnie jak w przypadku zgłaszania rozpoczęcia prac budowlanych, tak na ich zakończenie zgłaszasz ten fakt do urzędu. Jeśli w ciągu 21 dni nikt nie wystąpi ze sprzeciwem, możesz przystąpić do użytkowania dobudowanej części domu.
Ile kosztuje projekt rozbudowy domu i czy jest potrzebny?
Zgodnie z polskim prawem budowlanym projekt rozbudowy domu jest potrzebny, niezależnie od tego, jaki zakres prac do wykonania planujesz. Pod tym względem formalności, jakich musisz dopełnić, są podobne do tych, jakie mają miejsce przy budowie domu.
Ile kosztuje taki projekt? Przy rozbudowie o kolejne pomieszczenie projekt będzie kosztował kilkaset złotych.
Rozbudowa domu a zgoda sąsiada
Nie potrzebujesz zgody sąsiada, ale przy rozbudowie domu jednorodzinnego musisz zachować odpowiednie odległości względem sąsiedniej działki budowlanej. Według przepisów budowlanych, odległość od granicy z sąsiednią posesją nie może wynosić mniej niż:
- 4 m – jeśli budynek czy jego rozbudowana część zwrócona jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy,
- 3 m – gdy budynek lub jego dobudowana część zwrócona jest ścianą bez otworów okiennych bądź drzwiowych w stronę granicy działki.
Rozbudowa domu a ulga termomodernizacyjna
Skorzystanie z ulgi termomodernizacyjnej jest możliwe w przypadku, gdy modernizujesz lub remontujesz swój dom w taki sposób, że zmniejsza się jego zapotrzebowanie energetyczne albo wymieniasz urządzenia grzewcze. W przypadku rozbudowy tylko w niektórych przypadkach możliwe będzie uzyskanie ulgi termomodernizacyjnej.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o budowie domów
Budowa domu kojarzy się zwykle z uzyskaniem pozwolenia oraz czasochłonnym doglądaniem prac w miejscu stawiania obiektu. Coraz popularniejsze są jednak domy bez pozwolenia, na które zezwala projekt nowelizacji Prawa budowlanego. Jakie warunki należy spełnić, aby postawić dom bez pozwolenia na budowę? Jakie wymiary może mieć budynek na zgłoszenie?
23.01.2023
Ceny działek budowlanych są coraz wyższe, ale istnieje dla nich tańsza alternatywa w postaci gruntów rolnych. Jest jedna istotna różnica. Działka rolna uniemożliwia postawienie domu jednorodzinnego osobom, które nie są rolnikami. Jeśli chcesz wybudować dom na działce rolnej, pierwszym krokiem jest odrolnienie działki. Sprawdź, jak pod względem formalnym wygląda przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Czy jest to kosztowne?
24.05.2023
W 2021 roku ponad sześciokrotnie wzrósł odsetek osób, które miały trudności z dostępem do materiałów budowlanych – wynika z „Raportu o budowie domów w Polsce” opracowanego przez Oferteo.pl. Wielu inwestorów miało również problemy ze zbilansowaniem budżetu. Aż w 77% przypadków ostateczne koszty budowy okazały się wyższe niż zakładano przed startem inwestycji. To aż o 19 pp. więcej niż w 2020.
10.02.2023
W ciągu ostatnich 10 lat koszt budowy domu znacznie wzrósł. Wynika to z faktu, że podrożały materiały budowlane. Jednak wciąż istnieje możliwość wybudowania domu za 200 000 zł. Jakiego rodzaju dom musisz wybudować, aby zmieścić się w tym budżecie? Dlaczego budowanie w technologii szkieletowej to podstawa niskiej ceny domu, niezależnie od tego, czy dążysz do stanu surowego czy do deweloperskiego?
12.01.2021
Budowa domu składa się z kilku etapów. Jednym z nich jest tzw. stan surowy zamknięty. Obejmuje on postawienie ścian działowych, ocieplenie posadzki, wygłuszenie pomieszczeń, a także montaż okien i drzwi. Kiedy najlepiej zakończyć ten etap budowy? Ile kosztuje stan surowy zamknięty domu? Odpowiadamy!
16.02.2021
Odpowiednio skonstruowane ściany szkieletowe dają poczucie bezpieczeństwa, zapewniają odpowiednią temperaturę i izolację domów szkieletowych. Na ich prawidłowy przekrój składa się kilka warstw, a od doboru poszycia wewnętrznego i zewnętrznego zależą końcowe parametry ścian szkieletowych. Jak zbudować ściany szkieletowe? Jaka powinna być grubość takich ścian? Ile kosztuje metr ściany szkieletowej?
19.08.2022
