zbliżenie na okrągłą belę słomy na działce rolnej

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku

Ceny działek budowlanych są coraz wyższe, ale istnieje dla nich tańsza alternatywa w postaci gruntów rolnych. Jest jedna istotna różnica. Działka rolna uniemożliwia postawienie domu jednorodzinnego osobom, które nie są rolnikami. Jeśli chcesz wybudować dom na działce rolnej, pierwszym krokiem jest odrolnienie działki. Sprawdź, jak pod względem formalnym wygląda przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Czy jest to kosztowne?

author box img

Szymon Machniewski

Opublikowano: 24 maja 2023 24.05.2023 Czas lektury: 10min

Z poradnika dowiesz się

Ponad 68140 Firm Budujących Domy blisko Ciebie

Zasób działek budowlanych w Polsce kurczy się, a w takiej sytuacji są one coraz droższe. Kupno gruntu o powierzchni 1000 m² w średniej wielkości mieście w naszym kraju to koszt nawet 500-600 tys. zł. Za ułamek tej ceny kupisz działkę rolną w spokojnej okolicy poza miastem. Nie od razu stworzysz na niej swój dom – miejsce do życia, ale możesz to zrobić poprzez jej odrolnienie. Zobacz, jak wygląda proces przekształcenia działki rolnej na budowlaną, co jest kluczowym krokiem w drodze do budowy domów.

Planujesz budowę domu? Sprawdź: Najlepsza firma budowlana z okolicy

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – na czym polega odrolnienie działki?

Działki rolne to obszary których grunty są albo mogą być wykorzystywane w celach prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym w:

  • produkcji roślinnej i zwierzęcej,
  • produkcji sadowniczej,
  • produkcji ogrodniczej,
  • produkcji rybnej.

Działki rolne są zatem przeznaczone na prowadzenie działalności rolniczej różnego rodzaju. Nie można kupić działki rolnej, wylać fundamentów i ustawić na niej domu jednorodzinnego. Działka rolna na to nie pozwala. Rozwiązaniem problemu jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną poprzez jej formalne odrolnienie.

Czym jest odrolnienie działki?

  1. Polega na zmianie przez gminę treści planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przeznaczenia gruntu – w tym wypadku z gruntu rolnego na grunt nierolniczy.
  2. Następnym krokiem jest trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej, co może nastąpić na drodze decyzji wydawanej przez starostę powiatowego.

Nie wystarczy jedynie zmienić przeznaczenie gruntu rolnego, aby móc wybudować na nim dom. Starosta lub prezydent miasta musi na wniosek właściciela działki o jej odrolnienie wyłączyć ją z produkcji rolnej. Taką decyzję podejmuje w przypadku:

  1. Użytków rolnych, które są wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, a jednocześnie zaliczone są do klas: I, II, III, IIIa, IIIb.
  2. Użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.
  3. Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego niższych klas nie wymagają zgody na wyłączenie ich spod produkcji rolnej.
Uwaga!
Nie jest tak, że w przypadku każdej działki rolnej gmina wyraża zgodę na jej odrolnienie. Istnieje ryzyko tego, że nie zostanie wyrażona zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych.

W efekcie odrolnienia działki powstaje działka budowlana. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Kiedy można przekształcić działkę rolną na budowlaną?

geodeta z teleskopem na działce rolnej

Nie każda działka rolna będzie mogła zostać odrolniona. Zanim więc kupisz grunt z zamierzeniem późniejszego przekształcenia na działkę budowlaną, powinieneś sprawdzić w danym urzędzie gminy, czy będzie to możliwe.

Istnieje możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną, jeśli:

  • w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy grunt jest przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne,
  • uzyskasz decyzję wyłączenia z produkcji użytków rolnych.

Nie w każdej sytuacji możliwe jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Istnieją ograniczenia prawne, które to uniemożliwiają. Na przykład funkcjonuje ochrona najlepszych gleb poprzez trwałe wyłączenie takich gruntów z możliwości włączenia do linii zabudowy oraz przekształcenia ich w działki o innym charakterze.

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczono działkę na terenach rolnych, można złożyć wniosek do gminy o zmianę planu. Gmina może, ale nie musi przychylić się do niego.

Uwaga!
Mając status rolnika, czyli osoby prowadzącej gospodarstwo rolne, możesz wybudować dom mieszkalny na działce rolnej bez jej odralniania. Warunkiem jest, aby plany miejscowe czy decyzja o warunkach zabudowy tego nie wykluczały.

Warto sprawdzić przeznaczenie działki jeszcze przed decyzją o jej zakupie. Informację taką można dostać w starostwie. Należy złożyć wniosek o wydanie aktualnego wypisu z ewidencji gruntów i budynków, co pozwoli określić charakter gruntów. Im wyższa ich klasa, tym trudniej przyjdzie ci zmiana przeznaczenia działki na budowlaną. Koszt otrzymania takiego dokumentu to 50 zł.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na wsi i w mieście – różnice

Nieco inaczej pod względem formalnym wygląda przekształcenie działki rolnej w budowlaną na wsi i w obrębie miasta. Wszystko dlatego, że przepisy odnoszące się do zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (np. budowlane) nie mają zastosowania do gruntów rolnych, które znajdują się w granicach administracyjnych miast.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na terenach wiejskich wymaga przejścia dwustopniowej procedury – konieczne jest:

  1. Odrolnienie.
  2. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Działki rolne w obrębie miast są z mocy prawa automatycznie odrolnione, dlatego wymagać będą jedynie ich wyłączenia z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – przepisy prawa budowlanego

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną musi odbywać się w granicach obowiązującego prawa. Zanim dojdzie do odrolnienia gruntu, najpierw trzeba go nabyć, a nie każdy ma prawo kupić działkę rolną. Osoba niebędąca rolnikiem może kupić taki grunt o powierzchni mniejszej niż 1 ha albo nabyć działkę rolną w wyniku dziedziczenia czy zapisu windykacyjnego. Przy większym terenie niezbędne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Ważne:
Odrolnienia działki dokonuje się na bazie przepisów prawa budowlanego, ale w oparciu o przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Koszt odrolnienia działki w 2023 roku

Ile kosztuje wyłączenie gruntu z produkcji rolnej? Pobierana jest opłata jednorazowa i opłaty roczne. Nie musisz ponosić tych kosztów, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne o powierzchni do 500 m² w przypadku budowy budynku jednorodzinnego i do 200 m² na każdy lokal mieszkalny, w przypadku obiektu wielorodzinnego. Przy przekroczeniu takich wytycznych urząd od nadwyżki naliczy należność i stosowne opłaty roczne.

Obowiązek ponoszenia kosztów nie powstaje, kiedy:

  • wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy jedynie części gruntu rolnego pod zabudowę zagrodową, którego powierzchnia nie jest większa niż 30% całkowitej powierzchni gruntu (nie więcej niż 500m²),
  • właściciel gruntów wyłączanych z produkcji podejmie zobowiązanie do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Największe należności (opłata jednorazowa) związane są z przekształceniem działki rolnej na budowlaną w przypadku gruntów ornych i sadów oraz działek z glebą wysokiej klasy. Za 1 ha gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zapłacić trzeba:

  • 437 175 zł – za I klasę,
  • 378 885 zł – za II klasę,
  • 320 595 zł – za klasę III a,
  • 262 305 zł – za klasę III b.

Nieco niższe opłaty dotyczą gruntów rolnych z wytworzonych gleb pochodzenia organicznego – najwięcej to 204 015 zł za klasę IVa, a najmniej 87 435 zł za klasę VI. Należność wpłaca się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna.

Jeśli cena gruntów jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, inwestor nie wnosi jej. Natomiast gdy jest niższa od wyliczonej opłaty jednorazowej, inwestor powinien wnieść różnicę pomiędzy wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi.

Opłaty roczne liczone są z kolei od pełnej kwoty należności, bez pomniejszenia ich o cenę gruntu. Należy je uiszczać przez 10 lat, a każda wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Opłatę roczną wnosi się do 30 czerwca danego roku.

Odrolnienie działki krok po kroku, czyli jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

W przypadku, gdy masz w planach zakup działki rolnej lub już jesteś w jej posiadaniu, a chciałbyś ją odrolnić, powinieneś wykonać kilka ważnych kroków. Procedura przekształcenia działki rolnej:

  1. Ustalić status działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
  2. Złożyć wniosek o zgodę władz gminy na zmianę planu i zabudowę działki.
  3. Złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – w starostwie, wraz z wymaganymi załącznikami.
  4. Poczekać na wydanie decyzji urzędowej i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Odrolnienie części działki

O wiele łatwiej i szybciej można dokonać odrolnienia gruntu, którego powierzchnia jest niewielka. Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną i wybudować na niej dom jednorodzinny? Inwestor indywidualny może kupić niewielką parcelę rolniczą pod budowę i dokonać przekształcenia tylko części działki rolnej w budowlaną, a nie kilkuhektarowego użytku rolnego. Obowiązują łagodniejsze przepisy dotyczące takiego odrolnienia. Procedura jest ułatwiona, bo pozwala ona ominąć np. wymagania dotyczące klas gruntu. By móc z tego skorzystać, działka musi spełnić pewne wymagania:

  • mieć maksymalnie 500 m² powierzchni,
  • minimum połowa powierzchni zwartej części gruntu zawierać się musi w obszarze zwartej zabudowy,
  • położenie w odległości maksymalnie 50 m od najbliższej działki budowlanej,
  • położenie w odległości maksymalnie 50 m od drogi publicznej.

Dokonanie odrolnienia takiej działki nie będzie wymagało pozyskania zgody ze strony Ministerstwa Rolnictwa.

Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Nie ma jednego wzoru wniosku o przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Ustawodawca nie wskazał go. Nie ma również wykazu dokumentów, jakie trzeba do niego dołączyć. Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną, żeby mieć największe szanse na wydanie pozytywnej decyzji? Wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną możesz pobrać ze strony gov.pl i wypełnić go, a następnie dołączyć dokumenty:

  • wypis z rejestru gruntów,
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  • dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
  • dokumenty określające wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją,
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem wniesienia za nie zapłaty.

Jak uzasadnić wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Najlepiej tym, że w otoczeniu znajdują się takie grunty. Otrzymaj fachową poradę, jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną od firm specjalizujących się w budowie domów z Torunia, firm od budowy domów z Białegostoku lub twojego miasta.

Budowa domów - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 68 140 Firm Budujących Domy najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Ile trwa odrolnienie działki?

Jeśli zależy ci na czasie i chciałbyś jak najszybciej przekształcić działkę rolną na budowlaną, musisz niestety uzbroić się w cierpliwość. Nie zostanie to wykonane w trybie natychmiastowym. Ile trwa odrolnienie działki? To zależy. Jeśli gmina ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, poczekasz około 30 dni na zmianę przeznaczenia działki. Inaczej jest, jeśli gmina nie ma MPZP. Jak długo czeka się na przekształcenie działki rolnej na budowlaną w takiej sytuacji? Proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długotrwały i może zająć nawet kilkanaście miesięcy.

Szybciej będzie, jeśli złożysz najpierw wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki. Proces jej wydania trwa 2-3 miesiące.

Jeśli zatem planujesz kupno działki rolnej i budowę domu jednorodzinnego – teraz już wiesz, jakie kroki są wymagane przy zmianie przeznaczenia gruntów rolnych.

Warto przeczytać: Ile kosztuje budowa domu?

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco