Pozwolenie na budowę – ile kosztuje i jak złożyć wniosek?

Pozwolenie na budowę domu to podstawa rozpoczęcia prac budowlanych. Jednak czy zawsze jest potrzebne? Czy są sytuacje, w których można je zastąpić zgłoszeniem budowy? Te dwie opcje mocno się od siebie różnią! PnB wymaga kompletu dokumentów oraz czasu na wizytę w urzędzie. Jak uzyskać pozwolenie na budowę, kto je wydaje? Czy da się skrócić procedurę? Sprawdzamy!

Czy musisz posiadać zgodę na budowę domu?

Nie, istnieje możliwość zbudowania domu bez pozwolenia. Zezwolenie nie jest wymagane w przypadku, gdy:

  • obszar oddziaływania budynku nie będzie wykraczał poza teren inwestycji – czyli w sytuacji, w której budowa domu w żaden sposób nie wpłynie na sąsiednie działki,
  • budowa dotyczy wolnostojących parterowych budynków gospodarczych: garaży, przydomowych ganków, ogrodów zimowych, altan – o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Nie ma znaczenia rodzaj domu. Może być to tak samo tani dom szkieletowy, jak też dom murowany. Przepisy biorą pod uwagę tylko fakt wywierania wpływu na sąsiadów oraz to czy dana budowa jest wolnostojąca. Dlaczego więc większość osób i tak wybiera ubieganie się o pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę daje możliwość wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym. W razie zmiany koncepcji budowy należy wykonać projekt zamienny. Następnie trzeba uzyskać zamienne PnB, ale taki dokument wydawany jest już prawie od ręki. Tymczasem zgłoszenie budowy jest niekorzystne w takiej sytuacji. Zmiany w projekcie wymagają… uzyskania PnB, a więc przejścia całego procesu! Dlatego dla wielu osób odpowiedzią na pytanie “Od czego zacząć budowę domu?” jest rozpoczęcie procesu uzyskania pozwolenia budowlanego.

Pamiętaj!

Dom można zbudować:

  1. Z pozwoleniem na budowę.
  2. Zgłaszając budowę do starostwa powiatowego/urzędu.

Jeśli wybierzesz zgłoszenie budowy, prace budowlane można rozpocząć po upływie 21 dni:

  • od momentu przesłania zgłoszenia,
  • jeżeli nie został wniesiony sprzeciw.

Sprzeciw zostanie wydany drogą oficjalną. Potwierdzenie, że możesz budować, to tzw. milcząca zgoda. Urząd nie wydaje wtedy żadnej oficjalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Budowa domów - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 59 650 Firm Budujących Domy najlepszych w 2021 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Wbrew pozorom nie jest to trudne. To, co sprawia, że wiele osób z niechęcią myśli o rozpoczęciu całego procesu to ilość potrzebnej dokumentacji. Obecnie jest jej sporo. Pocieszeniem jest fakt, że w przypadku domów jednorodzinnych jest jej znacznie mniej niż przy dużych inwestycjach.

Procedura wydania zezwolenia na budowę krok po kroku wygląda następująco:

  1. Wydrukuj pozwolenie na budowę (znajdziesz je na stronie urzędu).
  2. Wypełnij wniosek, sprawdzając zgodność danych.
  3. Zbierz resztę potrzebnej dokumentacji.
  4. Wnieś opłatę skarbową (na miejscu w urzędzie lub przelewem – pamiętaj, aby wydrukować potwierdzenie przelewu).
  5. Jeśli dokumentacja nie jest kompletna, uzupełnij ją. Urząd sam cię poinformuje, czy i czego brakuje.
  6. Czekaj na wydanie pozwolenia.

Ważne! Nigdy nie zaczynaj budowy przed uzyskaniem pozwolenia. Inaczej dokonasz tzw. samowoli budowlanej. W większości przypadków urząd powie ci, co zrobić, aby budowa jak najszybciej stała się legalna. Jednak w najgorszym przypadku będziesz zmuszony do rozbiórki. W sytuacji, w której będziesz miał już stan surowy zamknięty, będzie to kosztowne.

Przydatny poradnik: Stan surowy zamknięty – co obejmuje?

Pozwolenie na budowę – potrzebne dokumenty

Wniosek musisz złożyć dopiero, gdy kupisz działkę (jeśli jej już nie posiadasz, np. prawem spadkowym) oraz gdy we współpracy z architektem lub samodzielnie wykonasz projektu budowlany. Jakie dokumenty musisz mieć do uzyskania pozwolenia na budowę? W przypadku budowy domu wymagane będą:

  • wniosek o pozwolenie na budowę (właściwy dokument znajdziesz na stronie urzędu, wystarczy go pobrać i wypełnić),
  • projekt budowlany (projekt zagospodarowania działki sporządzony na aktualnej mapie x3, projekt architektoniczno-budowlany x3),
  • kopia decyzji o nadaniu projektantowi uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowlane,
  • decyzja o warunkach zabudowy (jeśli teren nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
  • oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
  • dowód wniesienia opłaty skarbowej, jeśli była wymagana.

Pamiętaj! Opłata skarbowa za pozwolenie na budowę dotyczy tylko domów jednorodzinnych, w których część pomieszczeń jest wyznaczona pod działalność gospodarczą (inną niż rolnicza i leśna). Wynosi 1 zł za 1 m2, maksymalnie 539 zł. Z kolei za zatwierdzenie projektu budowlanego zapłacisz 47 zł.

Wniosek o zezwolenie na budowę domu po złożeniu zostanie wpisany do rejestru znajdującego się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GOV). Na początku urząd sprawdza, czy wniosek jest kompletny.

W przypadku braku dokumentacji (co ze względu na dość skomplikowaną procedurę zdarza się często) zostaniesz wezwany do uzupełnienia wniosku. Będzie to oficjalne wezwanie wysłane pocztą. Na uzupełnienie dokumentacji otrzymuje się minimum 7 dni. Im mniej błędów, tym szybszy czas uzyskania PnB.

Czy można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę przez internet?

Dokumenty należy zanieść osobiście do urzędu, można je także wysłać pocztą. W 2021 roku ma to się jednak zmienić. Wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka zapowiedziała, że trwają prace nad centralnym rejestrem uprawnień budowlanych. Dzięki niemu:

  • organy administracji architektoniczno-budowlanej będą sprawdzały uprawnienia w tym jednym miejscu,
  • nie trzeba będzie przedkładać dodatkowych dokumentów.

Program pilotażowy ma wystartować wraz z początkiem 2021 roku we wszystkich starostwach. Docelowo do końca roku w każdym urzędzie formularze z pozwoleniem na budowę mają być składane przez internet.

Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Kto wydaje pozwolenie na budowę? W zależności od sytuacji wniosek można złożyć w trzech miejscach:

  1. W starostwie powiatowym.
  2. W urzędzie miasta na prawach powiatu.
  3. W urzędzie wojewódzkim.

Najczęściej wniosek składa się do starostwa albo do urzędu miasta, w zależności od tego, gdzie terytorialnie przypisana jest twoja działka. Z kolei do urzędu wojewódzkiego wniosek składa się w przypadku budowy m.in. obiektów usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, a także wielu innych, które nie dotyczą budowy domu jednorodzinnego.

Jak długo trzeba czekać na zezwolenie na budowę domu?

mężczyzna buduje ścianę domu z pustaków ceramicznych

Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę od momentu złożenia przez ciebie wniosku. Dokument staje się prawomocny dopiero po upływie 14 dni od jego wydania, jeśli żadna ze stron postępowania nie wniesie sprzeciwu. Dlatego czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę może się wydłużyć nawet o kilka miesięcy.

Budowę domu można rozpocząć dopiero w chwili uprawomocnienia się pozwolenia (jeśli występujesz o zezwolenie zamiast wykorzystać opcję zgłoszenia budowy). Dla ciebie oznacza to minimum niecałe trzy miesiące czekania na rozpoczęcie prac. Tymczasem budowa domu szkieletowego trwa zaledwie trzy miesiące. O pozwolenie na budowę powinno się więc starać jak najszybciej. Najlepiej od razu, gdy:

  • podejmujesz decyzję o budowie domu,
  • posiadasz już projekt budowlany.

Stworzenie projektu budowlanego należy włączyć w koszt budowy domu.

Nie martw się, że złożysz wniosek o pozwolenie na budowę zbyt wcześnie. Ten dokument jest ważny aż 3 lata od momentu jego uprawomocnienia. Zezwolenie wygaśnie, jeśli:

  • w ciągu trzech lat nie rozpoczniesz budowy,
  • w trakcie trwania budowy zawiesisz prace budowlane na więcej niż trzy lata.

W tych sytuacjach, aby zacząć bądź kontynuować budowę, należy przejść proces uzyskania pozwolenia budowlanego jeszcze raz.

Przeczytaj też: Budowa domu krok po kroku

Kto może odwołać się od wydanego pozwolenia na budowę?

Wszyscy, którzy zostali ustaleni jako strony postępowania administracyjnego przez urząd, który przyjął wniosek o zezwolenie. Mogą to być więc:

  • inni właściciele twojej działki, jeśli ta ma więcej niż jednego właściciela,
  • użytkownicy wieczyści,
  • właściciele sąsiednich działek, ale tylko wtedy, gdy twoja budowa będzie oddziaływała w jakiś sposób na ich domy,
  • zarządca drogi.

Na samym początku procesu urzędowego każda z tych stron otrzymuje od urzędu oficjalną informację o wszczęciu postępowania, czyli analizy złożonego wniosku. W przypadku odwołania postępowanie o uzyskanie zezwolenia przenosi się do właściwego organu drugiej instancji. Dopiero po podtrzymaniu pozytywnej decyzji można rozpocząć prace budowlane.

>>> Jeśli potrzebujesz fachowca, sprawdź: Budowa domów, najlepsze firmy budujące domy

Więcej poradników o budowie domów

Jak działa Oferteo?

Odpowiedz na kilka pytań
Powiedz nam czego potrzebujesz,
abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty
Otrzymaj oferty
Poznaj dopasowane oferty
specjalistów z Twojej okolicy
Wybierz najlepszą
Porównaj oferty i zadawaj pytania,
bezpłatnie i niezobowiązująco

Porównaj oferty