model domu od wewnątrz z kominkiem i białą sofą

Dom bez pozwolenia – jaki dom można postawić bez zezwolenia?

Dom bez pozwolenia – jaki dom można postawić bez zezwolenia?

Budowa domu kojarzy się zwykle z uzyskaniem pozwolenia oraz czasochłonnym doglądaniem prac w miejscu stawiania obiektu. Coraz popularniejsze są jednak domy bez pozwolenia, na które zezwala projekt nowelizacji Prawa budowlanego. Jakie warunki należy spełnić, aby postawić dom bez pozwolenia na budowę? Jakie wymiary może mieć budynek na zgłoszenie?

author box img

Szymon Machniewski

Zaktualizowano: 23 stycznia 2023 23.01.2023 Czas lektury: 9min

Z poradnika dowiesz się

Ponad 67745 Firm Budujących Domy blisko Ciebie

Pozwolenie czy tylko zgłoszenie? Prawo budowlane dopuszcza możliwość wznoszenia domów bez konieczności przechodzenia żmudnej procedury pozyskiwania pozwolenia na budowę. W 2023 roku możesz rozpocząć współpracę z firmą budującą domy przy budowie domu na zgłoszenie, czyli bez pozwolenia. Dowiedz się, jakie warunki musisz przy tym spełnić.

Budowa domu bez pozwolenia – najważniejsze informacje 2023

W ramach Polskiego Ładu od 3 stycznia 2022 r. możesz budować dom z firmą budowlaną bez pozwolenia na budowę (a także bez kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy). Zgodnie z prawem pozwolenia nie wymagają budynki do 70 m², które spełniają określone wymogi ustawowe.

Politycy zapowiadają dalsze uproszczenie procedury budowlanej, dzięki czemu również i większe domy (nie tylko domy do 70m²) nie będą wymagać pozyskania pozwolenia na budowę. Już w niedalekiej przyszłości inwestorzy będą mogli postawić budynek w ramach uproszczonej procedury. W przypadku większych domów zamiast uzyskania pozwolenia na budowę i użytkowanie wymagać się będzie zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego do urzędu oraz oświadczenia kierownika budowy o jej zakończeniu. Pozwolenie nie będzie wówczas potrzebne, bez względu powierzchnię budynku.

Budowa domów - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 67 745 Firm Budujących Domy najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Dom całoroczny bez pozwolenia – czy to możliwe?

Wzniesienie całorocznego obiektu bez zgody odpowiednich władz możliwe jest dzięki nowelizacji Prawa budowlanego, która miała miejsce w czerwcu 2015 roku. Zmiany w prawie skutecznie skróciły procedury związane z uzyskaniem zgody na budowę obiektu mieszkalnego. Dzięki temu możesz postawić całoroczny obiekt bez pozwolenia zlecając budowę firmie budującej domy z Warszawy lub innego miasta i cieszyć się własnymi czterema kątami w możliwie krótkim czasie.

Budowa domu całorocznego bez pozwolenia do 70 m². jest możliwa, tak jak wspomnieliśmy, od 3 stycznia 2022 r. Wejście w życie nowych przepisów zezwalających na budowę domu bez pozwolenia nie oznacza, że zabroniona jest budowa obiektu według poprzedniej procedury. Wciąż możesz ubiegać się o pozwolenie na budowę. Uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga również złożenia wniosku projektu budowlanego, zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Musisz mieć także świadomość, że zwykle na wydanie dokumentów czeka się kilka tygodni.

Domy bez zezwolenia – zasady budowy w 2023 roku

Chcesz budować dom bez pozwolenia? Musisz spełnić kilka warunków:

  1. Przede wszystkim musi to być dom wolnostojący.
  2. Po drugie budynek musi być parterowy.
  3. Po trzecie: Na każde 500 m² działki może przypadać wyłącznie jeden budynek bez pozwolenia.

Zgodnie z powyższymi zasadami bez pozwolenia możesz postawić:

  • wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze,
  • wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m² (łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m² powierzchni działki),
  • przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę,
  • zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
  • przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m².

Na działkach wiejskich i podmiejskich możesz postawić również:

  • oranżerie,
  • ganki,
  • garaże,
  • budynki gospodarcze,
  • wiaty (do 50 m² pod warunkiem, że są stawiane na terenie wśród innych budynków gospodarczych).

Ponadto, razem z domem bez pozwolenia na budowę, masz prawo postawić ogrodzenie oraz wykopać szambo.

Pamiętaj, aby wszelkie roboty ziemne zaplanować odpowiednio wcześnie. Brak obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę domu nie oznacza, że powinieneś stawiać go bez planu. Ogromne znaczenie podczas budowy ma m.in. głębokość wylania fundamentu czy rodzaj ocieplenia budynków.

Od 3 stycznia 2022 roku w Polsce można wybudować jednorodzinny dom bez pozwolenia do 70 m². Przepisy wymagają przy tym, aby spełniał pewne warunki. Musi on być:

Taki dom do 70 m² bez pozwolenia można stawiać już od ponad roku (oraz bez kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy). W 2023 roku nowelizacja przepisów budowlanych ma pójść o krok dalej. Ustawodawca planuje zniesienie dualizmu prawnego różnicującego warunki formalne budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej i powyżej 70 m². Na podstawie zgłoszenia będzie można wybudować budynek mieszkalny na własne cele mieszkaniowe, o dowolnej powierzchni (i nie więcej niż dwóch kondygnacjach) bez konieczności uzyskania pozwolenia. Jednak w odróżnieniu od obecnych przepisów, konieczne będzie ustanowienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy.

Znajdź kierownika budowy, który zajmie się wszystkimi formalnościami. Wynajmij także najlepszą firmę budującą domy z Wrocławia lub innego miasta blisko Ciebie.

Dom bez pozwolenia – wymiary

Czy możesz wybudować dom 70 m² bez pozwolenia? Tak, ponieważ zezwala na to prawo. Zgodnie z przepisami dom bez zezwolenia na budowę może mieć powierzchnię maksymalnie 70 m². Najważniejsze jest to, abyś podczas budowy domu krok po kroku nie przekroczył wymaganych wartości, choć w 2023 roku prawdopodobnie limit ten zostanie zniesiony lub wzrośnie do 150-200 m².

Dom na zgłoszenie o takiej powierzchni będzie dobrym rozwiązaniem, np. dla osób, które nie chcą mieszkać w bloku, oraz młodych inwestorów, których nie stać na budowę dużego domu. Dodatkowo można skorzystać z ulgi podatkowej i odliczyć wydatki związane, np. z termomodernizacją, zakupem materiałów budowlanych czy urządzeń potrzebnych do pracy na budowie.

Warunki zabudowy – co powinieneś wiedzieć?

Warunki zabudowy to ustawowe narzędzie wykorzystywane przez władze do zapewnienia tzw. ładu przestrzennego. Określa się w nichm.in. specyfikę, funkcje i parametry zabudowy na danym terenie.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy pozwala na uzyskanie informacji o celach zagospodarowania przestrzennego i warunkach zabudowy na terenie, na którym chcesz budować dom. Nie ma potrzeby składania wniosku pod warunkiem istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W innym wypadku należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, aby organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdził, czy projekt spełnia określone wymagania. Warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W 2023 roku czekają nas zmiany w kwestii warunków zabudowy. Dotychczas warunki zabudowy wydawano bezterminowo. Na początku 2021 roku rząd zapowiadał, że chce to zmienić i wydawać wspominane dokumenty z 3-letnią datą ważności. Obecnie wiceminister rozwoju i technologii deklaruje, że może być to 5 lat.

Jak wybudować dom bez pozwolenia?

dziennik budowy oraz kask i okulary ochronne leżą na drewnianych deskach

Jeśli zdecydowałeś się postawić budynek mieszkalny na zgłoszenie, dobrze, abyś wiedział, od czego zacząć budowę domu bez pozwolenia. Pierwszym i bardzo ważnym krokiem jest wybór działki. Powinna ona pomieścić nie tylko budynek o powierzchni do 35 m², ale również dodatkową przestrzeń, która w przyszłości zostanie zagospodarowane np. jako podwórko wyłożone kostką brukową.

Gdy wybierzesz już działkę, musisz sprawdzić, czy znajduje się ona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania:

  • Jeśli tak – sprawdź założenia tego planu, przeznaczenie terenu działki i wymagania dotyczące budowy w tym miejscu (zgłoszenie budowy nie może być sprzeczne z założeniami miejscowego planu!),
  • Jeśli nie – prawdopodobnie będziesz musiał ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy (decyzja może zależeć od urzędu, ponieważ przepisy planowania i zagospodarowania terenu nie są jednoznaczne).

Kolejnym krokiem, który musisz wykonać na drodze budowy domu bez pozwolenia, jest jego zgłoszenie. Jak wygląda ta procedura?

  1. Zgłoszenie budowy domku bez zezwolenia dokonuje się minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli starosta nie wyda w tym czasie sprzeciwu, możesz budować dom (pracę możesz rozpocząć w dniu wskazanym w dokumentach).
  2. Sprzeciw na budowę domu drewnianego czy murowanego bez pozwolenia starosta może wydać w sytuacji, gdy zgłoszenie będzie wymagało pozwolenia na budowę lub będzie ono niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub innymi przepisami Prawa budowlanego.

Wzór zgłoszenia budowy domu bez planu i zezwolenia dostępny jest w urzędzie starosty. Zgłoszenie powinno zawierać:

  • rodzaj prac,
  • zakres prac,
  • termin wykonania prac,
  • termin rozpoczęcia prac.

Zgodnie z obowiązującą nomenklaturą budynek bez pozwolenia nazywany jest “budynkiem rekreacji indywidualnej”, nie zaś “domem jednorodzinnym”. Dlaczego? Ponieważ dom mieszkalny bez względu na powierzchnię wymaga pozwolenia budowlanego.

Do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia na działce rolnej powinieneś dołączyć:

  • dokument potwierdzający prawo do nieruchomości w celach budowlanych,
  • rysunek budowli (powinien on uwzględniać rzuty budynku, wymiarowanie oraz lokalizację na działce).

Jeśli dokumenty będą niekompletne, zostaniesz o tym poinformowany. Będziesz mógł uzupełnić braki formalne. Po zgłoszeniu budowy domu, możesz przystąpić do prac.

Pamiętaj!
Zgodnie z Prawem budowlanym na każdej budowie musi pojawić się tablica informacyjna budowy z danymi i numerem kontaktowym osoby uczestniczącej w procesie budowy. Na tablicy zwykle znajdują się również podstawowe informacje dotyczące np. budowy domu bez pozwolenia.
Czytaj więcej: Tablica informacyjna budowy

Ile trwa budowa domu bez pozwolenia?

Budowa domu bez pozwolenia z pewnością może trwać krócej, z uwagi na brak konieczności żmudnego przechodzenia przez procedurę uzyskania pozwolenia na budowę i gromadzenia dokumentacji. W praktyce to zaoszczędzone kilka tygodni, które można przeznaczyć stricte na budowę domu.

Materiały, które mogą być użyte do budowy domu bez pozwolenia

Przepisy nie ograniczają technologii budowy i wyboru materiałów, z jakich wzniesiony zostanie dom bez pozwolenia na budowę.

Dom bez pozwolenia 70m2 – koszt

Trudno jest jednoznacznie oszacować, z jakim kosztem będzie wiązać się budowa domu bez pozwolenia do 70 m². Koszt ten uzależniony jest od technologii budowy, materiałów i robocizny, a także tego, czy wznosisz dom systemem gospodarczym czy zleconym. Można szacunkowo podać, że w przypadku domu 70 m² bez pozwolenia koszt doprowadzenia budowy do stanu surowego zamkniętego wynosi od 130 do 150 tys. zł oraz do 350 tys. zł, jeśli chodzi o stan deweloperski.

Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy?

W przepisach wskazany został szeroki katalog budynków, które można postawić na działce bez pozwolenia na budowę. Zgłoszenie okazuje się wystarczające w następujących przypadkach:

  • tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonej w zgłoszeniu;
  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m² (łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m² powierzchni działki);
  • wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolnostojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne, budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Jeśli więc chcesz postawić dom na zgłoszenie (oraz bez prowadzenia dziennika budowy i bez nadzoru kierownika budowy), pamiętaj o wspomnianych wyżej zasadach. Realizuj swoje cele budowlane i ciesz się szybką budową własnych czterech kątów.

Dodano: 16 lutego 2021 Zaktualizowano: 23 stycznia 2023

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco