Od czego zacząć budowę domu? Formalności krok po kroku
Budowa domu jest skomplikowanym i wieloetapowym procesem, który może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Przy tak dużej inwestycji, konieczne jest opracowanie dobrego planu – nie zapomnij o dopełnieniu formalności oraz kontrolowaniu budżetu. Od czego zacząć budowę domu jednorodzinnego w 2023 roku?
Z poradnika dowiesz się
Budowa domu, realizowana przez specjalistyczną firmę, to przedsięwzięcie wiążące się z dużymi kosztami. Często trwa latami, choć nowoczesne technologie wznoszenia obiektów prefabrykowanych skracają czas niezbędny na doprowadzenie do stanu pod klucz do zaledwie kilku miesięcy. Zanim jednak „pierwsza łopata” zostanie wbita na placu budowy, musisz dopełnić wielu formalności. Od czego zatem zacząć budowę domu? Od wizyty w urzędzie – to pierwszy krok w procesie budowy domów.
Od czego zacząć budowę domu? Analiza planu zagospodarowania przestrzennego
Masz na oku z pozoru idealną działkę o wymaganych przezCciebie wymiarach i kształcie? Chcesz zacząć współpracę z firmą budowlaną i wybudować na niej dom? Nie tak szybko.Zanim ją kupisz i podejmiesz decyzję co do projektu budowlanego, złóż wniosek do urzędu miasta czy gminy o wyciąg z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli taki plan nie obejmuje Twojej działki, zawnioskuj o wydanie warunków zabudowy – od nich zależy, jaki budynek będzie mógł stanąć na Twojej działce.
Właściwym rozwiązaniem będzie więc gruntowna analiza miejskiego planu zagospodarowania przestrzeni lub decyzji o warunkach zabudowy. Takie dokumenty są dostępne dla każdego zainteresowanego. Nie musisz więc być właścicielem działki, aby mieć do nich wgląd.
MPZP informuje o przeznaczeniu użytkowym działki. Z Twojej perspektywy najlepiej byłoby, gdyby był to grunt budowlany. Ponadto MPZP wskazuje:
- linię zabudowy na działce,
- dopuszczalną kubaturę budynku,
- kształt budynku,
- specyfikę dachu i jego pokrycia.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego do pewnego stopnia ogranicza możliwości budowy domu. To cenne źródło wiedzy i wskazówka przy wyborze projektu budowlanego. Warunki zabudowy stanowią dokument równorzędny. Jeśli działka nie jest objęta planem, w warunkach zabudowy znajdziesz informacje o możliwościach zagospodarowania gruntu.
Poniżej przedstawiamy ranking 71 391 Firm Budujących Domy najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Jak zacząć budowę domu? Księga wieczysta danej nieruchomości gruntowej
W ramach przygotowań do budowy domu dokładnie zapoznaj się ze stanem prawnym działki, na której ma być realizowana inwestycja. W tym celu przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości, korzystając z serwisu internetowego – Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebujesz tylko numeru księgi wieczystej. Jeśli właściciel sprzedający działkę nie chce Ci go podać, może to oznacza, że coś ukrywa.
Przy przeglądaniu kolejnych działów w księdze wieczystej zwróć uwagę w szczególności na informacje zawarte w dwóch rozdziałach:
- Rozdział III – służebność osobista i gruntowa. Wpisy w tym dziale wskazują, że danej osobie mogą być przyznane konkretne uprawnienia, a także wszystkim osobom zamieszkującym inną działkę, zwaną „władnąca”, mogą być przyznane prawa ze służebności gruntowej (służebność przesyłu, przechodu lub przejazdu). Część objęta służebnością nie może zostać zabudowana.
- Rozdział IV – informacje o hipotece. Jeśli, np. działka była zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego, wówczas taka informacja pojawi się w tym miejscu księgi wieczystej. Nabywca przejmuje wtedy kredyt pod hipotekę działki wraz z nią, a przy tym zobowiązany będzie do spłaty długu.
Jak zacząć budowę domu i oszacować budżet na realizację inwestycji?
Budowa domu to dla wielu osób nadal odległe marzenie. Głównym powodem odkładania inwestycji w czasie jest aspekt finansowy. Czy słusznie? Ile kosztuje budowa domu? Nowoczesne obiekty jednorodzinne mogą kosztować mniej niż zakup mieszkania w większym mieście w Polsce. Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu, musisz przedstawić bankowi szczegółowy kosztorys zawierający rozpiskę wszystkich ważnych etapów budowy domu i kosztów, które pojawią się w trakcie.
Niedoszacowanie potrzebnego budżetu może wywołać niepotrzebne komplikacje, dlatego koszty budowy domu lepiej nieco zawyżyć.
Od czego zacząć budowę domu? Zakup działki budowlanej
Następnym krokiem przed rozpoczęciem budowy domu jest zakup działki. Zanim podpiszesz umowę kupna gruntu, jak już wspomnieliśmy, niezbędne jest wnikliwe przejrzenie księgi wieczystej interesującej cię nieruchomości oraz zweryfikowanie możliwości wykorzystania zakupionej działki budowlanej w warunkach zabudowy (co można na niej postawić, w jakiej odległości od drogi itp.).
Zanim wybierzesz działkę budowlaną, sprawdź:
- jaką ma powierzchnię. Dla wielu osób im większa działka, tym lepsza. Optymalna powierzchnia działki jest nie mniejsza niż 800-1000 m²;
- jaki ma kształt. Najbardziej pożądane o kształcie kwadratu i szerokiego prostokąta. Dla takiej działki łatwiej jest wybrać gotowy projekt budowlany;
- czy działka jest uzbrojona, tzn. czy ma dostęp do wody, prądu, gazu, kanalizacji. Doprowadzenie mediów jest kosztowne;
- co znajduje się w bliskim sąsiedztwie działki. Dobre położenie działki może rekompensować jej wyższy koszt;
- czy do działki prowadzi dobra, utwardzona droga, która zimą jest regularnie odśnieżana.
To kluczowe kwestie, które warto mieć na uwadze przy zakupie działki pod budowę domu jednorodzinnego.
Jak przygotować kosztorys budowy domu?
Przybliżony kosztorys możesz sporządzić sam na podstawie informacji dostępnych na specjalistycznych portalach internetowych. Przy przygotowywaniu szczegółowego kosztorysu budowy bezpieczniej będzie skorzystać z pomocy kierownika budowy lub inspektora budowlanego. Przygotowując kosztorys musisz pamiętać o kilku rzeczach:
- Bank wypłaca kredyt w transzach, dlatego kosztorys musi być podzielony na poszczególne etapy budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i budynek gotowy do użytku.
- Przygotowując kosztorys budowy do kredytu należy uwzględnić tylko te prace lub przedmioty, które podlegają kredytowaniu bankowemu. Meble i sprzęt elektroniczny nie powinny być brane pod uwagę.
- Powinieneś dokładnie zaplanować prace wykończeniowe. Już na etapie kosztorysu musisz wiedzieć, jak wykończysz podłogi i jakie płytki położysz w kuchni. W przeciwnym razie bank zarzuci Ci niezgodność planu budowy ze stanem faktycznym.
- Jeśli na etapie budowy domu konieczne będzie wprowadzenie zmian projektowych, musisz powiadomić o tym bank.
- Nie możesz pominąć żadnych prac budowlanych, które zostały zapisane w projekcie.
- Prace w ramach umowy kredytowej muszą być ukończone w ciągu 24 miesięcy od przelewu pierwszej transzy kredytu. Wydłużenie tego okresu wymaga podania solidnego uzasadnienia.
Początek budowy domu – wybór projektu
Właściwy proces budowy domu zaczyna się od planu, a dokładnie od wyboru projektu domu. Musisz dokładnie zaplanować:
- Jak duży dom chcesz / możesz zbudować?
- Z czego chcesz zbudować dom?
- Jakimi funduszami dysponujesz/jak wysoki kredyt hipoteczno-budowlany możesz uzyskać?
- Jaką firmę od budowy domów z Warszawy lub innego miasta blisko Ciebie wybierzesz?
Budowa domu – od czego zacząć załatwianie formalności?
Często to formalności związane z budową domu są bardziej stresujące niż sama budowa. Niestety, bez dopełnienia wszystkich wymagań nie można zacząć żadnych prac budowlanych z wybraną firmą od budowy domów z Wrocławia lub Twojego miasta.
Lista dokumentów, które musisz uzyskać przed rozpoczęciem budowy domu:
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (oba dokumenty wydaje wydział architektury urzędu miasta lub urzędu gminy).
- Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, jeśli wcześniej działka była w ten sposób użytkowana.
- Mapa zasadnicza i mapa do celów projektowych (wykonuje je geodeta).
- Opinia geotechniczna – wydawana w przypadku trudnych warunków gruntowych lub na wniosek projektanta.
- Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, jeśli działka takiego nie posiada.
- Oświadczenie o możliwości przyłączenia nowego budynku do poszczególnych sieci lub warunki przyłączenia do nich (dokument wydają zakłady: energetyczny, elektryczny, wodociągowy i kanalizacyjny).
- Projekt budowlany w wymaganej liczbie egzemplarzy.
- Zgoda na odstępstwo od przepisów, jeśli będzie taka potrzeba.
- Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy w urzędzie.
- Dziennik budowy.
- Oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków (należy je dostarczyć do Starostwa Powiatowego).
- Zawiadomienie Starostwa Powiatowego o rozpoczęciu robót budowlanych, złożone na 7 dni przed budową.
Od czego zacząć budowę domu – zmiany w prawie budowlanym
Już w 2021 roku mieliśmy do czynienia z wieloma zmianami w przepisach prawa budowlanego. Wprowadzono inne warunki techniczne, jakim muszą odpowiadać nowo powstające obiekty. Zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego mają jak najbardziej zminimalizować korzystanie z energii pierwotnej.
Oznacza to, że od 2021 roku wszystkie nowe budynki muszą odpowiadać następującym wytycznym:
- Wartość rocznego zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy też oświetlenia, nie może przekroczyć 70 kWh/m².
- Współczynnik przenikania ciepła (U) nie może przekroczyć wartości 0,2 W/m²K dla ścian zewnętrznych, 0,9 W/m²K w przypadku zwykłych okien i drzwi balkonowych i 0,9 W/m²K w przypadku okien połaciowych.
Oznacza to, że wszystkie domy, które otrzymały pozwolenie na budowę po 31.12.2020 roku, muszą być samowystarczalne. Konieczne jest dobre ocieplenie domu oraz odpowiednio skonstruowane okna i drzwi zewnętrzne.
To nie wszystkie zmiany, które zaszły w Prawie budowlanym w Polsce. W 2023 roku planowana jest nowelizacja przepisów, która w pewnym sensie będzie rewolucją. Otóż budowa domu (maksymalnie) dwukondygnacyjnego, wolnostojącego, jednorodzinnego, o dowolnej powierzchni, na własne cele mieszkaniowe oraz mieszczącego się w obrębie działki lub działek, na których został zaprojektowany, będzie realizowana wyłącznie na zgłoszenie zamiaru budowy. Nie będzie potrzeby pozyskiwania pozwolenia, co przyspieszy załatwienie kwestii formalnych. Realnie możliwa będzie budowa domu bez pozwolenia. W 2022 roku taką opcję wprowadzono dla obiektów o powierzchni do 70 m².
Od czego zacząć budowę domu? Prace budowlane
Wiele kluczowych decyzji musisz podjąć tak naprawdę jeszcze przed rozpoczęciem robót. Choć budowa domu krok po kroku to duże przedsięwzięcie, warto się go podjąć, aby zamieszkać na swoim.
Pamiętaj, że przed rozpoczęciem robót, należy również zarejestrować dziennik budowy i zawiesić tablicę informacyjną budowy. Zawiadomienie Starostwa Powiatowego o rozpoczęciu robót nie może być złożone później niż 7 dni przed budową.
Na początku budowy domu konieczne jest też ogrodzenie placu budowy, wytyczenie lokalizacji domu przez geodetę oraz wykonanie wszelkich robót ziemnych, związanych z przygotowaniem terenu pod budowę. Następnie czeka cię przygotowanie fundamentów i piwnic, i przejście przez kolejne etapy inwestycji, czyli:
- stan surowy otwarty,
- stan surowy zamknięty,
- stan deweloperski,
- prace wykończeniowe i montażowe,
- odbiór domu.
Odbiór budynku będzie najbardziej wyczekiwanym momentem budowy. Zanim się wprowadzisz, do inspektoratu nadzoru budowlanego będziesz musiał jeszcze złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeśli Twój wniosek o pozwolenie na użytkowanie domu pozostanie bez odpowiedzi, po 21 dniach uznaje się, że nadzór budowlany udzielił tzw. milczącej zgody na zamieszkanie. W końcu będziesz mógł zamieszkać w swoim wymarzonym domu!
Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące rozpoczęcia budowy domu
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o budowie domów
W budownictwie jednorodzinnym coraz większą popularnością cieszą się całoroczne domy modułowe. Ceny domów budowanych z modułów zależą od kilku czynników, m.in. od powierzchni użytkowej domu, liczby kondygnacji, wybranych materiałów i dodatkowych opcji. Co prawda zaletą jest skrócenie czasu budowy w porównaniu z tradycyjnymi metodami, ale na ceny domów modułowych wpływa też koszt transportu modułów na miejsce budowy. Ile kosztują domy modułowe w 2023 roku? Jak powstają domy z modułów? Jakie są rodzaje, wady i zalety domów modułowych? W tekście znajdziesz ceny 2023 i dodatkowe koszty przy budowie domu modułowego.
05.09.2023
Każda nowa inwestycja budowlana wymaga prowadzenia dziennika budowy. Dziennik budowy zawiera szczegółowe informacje dotyczące robót budowlanych, w tym wytyczenia fundamentów, przebiegu prac, danych osób odpowiedzialnych za budowę i ewentualnych zmian w projekcie. Za brak dziennika budowy na inwestora i kierownika budowy może zostać nałożona wysoka grzywna. Sprawdź, gdzie kupić i jak wypełnić dziennik budowy, aby zaoszczędzić sobie problemów!
18.01.2023
Jaki strop jest najtańszy w budowie w 2024 roku? Czy to strop gęstożebrowy za 150-250 zł/m², monolityczny, czy może prefabrykowany? Na koszt stropu wpływają m.in.: rodzaj konstrukcji, materiał wykonania, wielkość i kształt budynku, a także dodatkowe prace, jak rozbiórka starej konstrukcji. Nie pozostawiaj niczego przypadkowi – sprawdź nasz przewodnik po cenach i dowiedz się, jak efektywnie zaplanować swój budżet na budowę stropu już teraz.
09.05.2024
Czy wybudowanie domu za 150 tys, zł w 2024 r. jest możliwe? Tak, możesz postawić dom za 150 tys. zł, nie przekraczając tego budżetu, ale jest to możliwe tylko pod pewnymi warunkami. Dobrą propozycją domu za 150 tys. zł jest dom szkieletowy. Dowiedz się, jak zbudować dom za 150 tys. zł i z czego można zrezygnować, aby koszty nie wzrosły ponad zakładany budżet.
29.02.2024
Co trzeci Polak budujący dom w 2020 roku zapłacił wykonawcom więcej, niż zakładał. Cały proces poszukiwania ekipy budowlanej wspominany jest jako jeden z najbardziej problematycznych podczas całej budowy – wynika z raportu Oferteo.pl. Znalezienie odpowiednich specjalistów zajmowało inwestorom zwykle do miesiąca, drugie tyle musieli poświęcić na oczekiwanie, aż prace się rozpoczną.
14.12.2022
W Polsce buduje się głównie domy murowane, ale rosnącą popularnością cieszą się domy szkieletowe. Wśród ich głównych zalet wymienia się niższy koszt budowy w porównaniu do technologii tradycyjnej oraz dużo krótszy czas potrzebny na realizację inwestycji. Jaki jest koszt budowy domu szkieletowego w 2023? Cena domów szkieletowych zależy od wielu czynników. Sprawdź, które z nich są najważniejsze – i poznaj orientacyjną cenę budowy domu szkieletowego w 2023!
30.01.2023
