Jak przygotować się do budowy domu murowanego?
Planujesz budowę domu murowanego? Przeczytaj nasz poradnik i krok po kroku przygotuj się do tej inwestycji. Opracowaliśmy go na podstawie rozmów z osobami, które już mieszkają we własnych domach. Ale nie tylko! Swoimi radami podzieliły się również firmy budowlane. Poznaj praktyczne wskazówki i nie miej wątpliwości, od czego zacząć.
Z poradnika dowiesz się
Czy wiesz, jak przygotować się do zlecenia prac murarzowi i od czego zacząć budowę domu murowanego? Na początku zapoznaj się z krótką ściągą, a następnie ze wszystkimi wskazówkami, które dla Ciebie przygotowaliśmy.
Krok 1: 15 porad przed budową domu murowanego
1. Dopilnuj wykonania badań geotechnicznych
Badania geotechniczne gruntu warto wykonać przed rozpoczęciem budowy – przed robotami ziemnymi, a najlepiej jeszcze przed zakupem działki. To dodatkowe zabezpieczenie, dające możliwość wyeliminowania niespodziewanych wydatków na usuwanie usterek lub wad konstrukcyjnych budynku. Aby ocenić, czy teren jest podmokły, firma geotechniczna zazwyczaj wykonuje min. 2-3 odwierty na działce. Jeśli woda gruntowa zajmuje wysoki poziom, należy zastanowić się nad opłacalnością budowy piwnicy. Wykonanie podpiwniczenia może być zarówno trudne technicznie, jak i kosztowne.
2. Upewnij się, czy samochody i maszyny wjadą na budowę
Zadbaj o odpowiednie przygotowanie drogi dojazdowej. Przemyśl, którędy, jak często oraz jakiej wagi auta i sprzęty budowlane będą poruszały się po niej. Jest to ważne, ponieważ informacje te należy uwzględnić we wniosku o pozwolenie budowlane. Droga dojazdowa musi być odpowiednio utwardzona. Zwykle wymaga się, aby droga miała szerokość 5 m. Natomiast aby samochody mogły swobodnie się wymijać – nawet 6-7 m.
Tego typu droga dojazdowa może zostać wykonana przez późniejszego wykonawcę prac budowlanych, co powinno obniżyć jej koszt i spowodować, że nie będzie miał on argumentów, że dojazd do działki jest niewłaściwej jakości.
3. Zadbaj o doprowadzenie przyłączy wody i prądu
Mimo że dostęp do wody i prądu na etapie rozpoczęcia budowy domu (fundamenty) nie jest konieczny, jest bardzo przydatny dla firmy budującej domy. Warunki zabudowy i pozwolenie na budowę możesz otrzymać jedynie wtedy, gdy oba przyłącza (media) doprowadzone są do działki. Brak dostępu do mediów wiąże się z dodatkowymi kosztami, załatwianiem formalności i utratą cennego czasu. Jeśli jeszcze nie kupiłeś działki, przemyśl zakup działki uzbrojonej.
- Warto przed zakupem działki skonsultować z wykonawcą kwestię jego możliwości pracy na działce bez uzbrojenia. Często sam proces budowlany może biec, a kwestie instalacyjne odbywają się w jego trakcie.
- Dobrze jest już na etapie zakupu działki konsultować się z potencjalnymi wykonawcami. Dlaczego? Ponieważ mają dużą wiedzę w kwestii warunków gruntowych, możliwości i kosztów zmiany ukształtowania działki, która pierwotnie nieatrakcyjna, niewielkim kosztem może stać się bardzo ciekawa lub odwrotnie – piękna działka kryje problemy. Podobnie jest z projektem i zastosowanymi technologiami – warto rozmawiać. Wykonawca pokazuje swoim zaangażowaniem na etapie tych rozmów, czy buduje z pasji i misji, czy tylko dla pieniędzy. Bez nici porozumienia między zlecającym a wykonującym trudno będzie zbudować naprawdę dobry dom.
4. Wybierz kierownika budowy, ewentualnie inspektora nadzoru
Przeważnie najlepiej zdecydować się na kierownika niezależnego od wykonawczej firmy budowlanej, patrzącego obiektywnie na budowę. Wykonawcy często też mają bazę danych kierowników, z którymi współpracowali na danym terenie i mogą ją udostępnić. Jeśli kierownik jest po stronie wykonawcy, możesz zatrudnić dodatkowo do kontroli inspektora nadzoru inwestorskiego. Zdarzają się sytuacje, że bank, w którym chcemy wziąć kredyt na budowę domu, będzie wymagał od nas współpracy z inspektorem.
5. Wybierz materiał budowlany: ceramika tradycyjna, ceramika poryzowana czy beton komórkowy?
Materiał budowlany należy wybrać już na etapie opracowywania projektu. Zasadniczo najwięcej zalet ma ceramika poryzowana (pustak ceramiczny), którą szybko i łatwo się muruje. Do wyboru masz też ceramikę tradycyjną i beton komórkowy. Zanim podejmiesz decyzję, doradź się wykonawcy domu. Pamiętaj, że nie tylko cena odgrywa tu dużą rolę!
6. Nie decyduj pochopnie! Przemyśl wybór firmy wykonawczej
W miarę możliwości sprawdź wcześniejsze realizacje budowlane firmy lub porozmawiaj z jej klientami. Przekalkuluj, czy lepiej wybrać firmę lokalną, czy z innej części kraju. Ogólnie ze względu na dyspozycyjność, łatwiejszą weryfikację opinii, brak opłat za dojazd czy też nocleg lepiej postawić na firmę miejscową. Natomiast warto zapoznać się z każdą przedstawioną ofertą. Porównaj oferty firm budujących domy z Warszawy lub Twojego regionu.
- Zdjęcia z prospektów czy ze stron internetowych nie zawsze pokazują „prawdziwą” budowę i nie zawsze „złe” zdjęcia budynków oznaczają złą firmę – należy skupić się na aspektach technicznych przedstawionych na fotografiach, a nie na tym, czy były one robione w dobrym świetle.
- Najważniejszą rzeczą jest rozmowa – zarówno z wykonawcą, jak i z jego poprzednimi klientami – oni najwięcej powiedzą o firmie, jakości i traktowaniu pracowników.
7. Postaw na jakość – cena nie zawsze jest najważniejsza
Przy wyborze ekipy budowlanej nie kieruj się wyłącznie ceną. Jeśli firma budująca domy z Poznania lub Twojego miasta dostępna jest od ręki i oczekuje zbyt niskiej zapłaty za swe usługi – porządnie się zastanów. Warto też spotkać się oko w oko z wykonawcą i sprawdzić, czy firma ma plac magazynowy, biuro, infrastrukturę, która umożliwia realizację zleceń. Pamiętaj, że dom to inwestycja na lata. Porównaj kilka ofert i wybierz solidną firmę, która wybuduje dom zgodnie ze sztuką budowlaną.
Dobra firma to za mało. W celu osiągnięcia zadowalającego efektu materiały budowlane również muszą być dobrej jakości.
8. Zapytaj, co jest potrzebne na początek
Możesz samodzielnie wybrać i kupić materiały. Jednak w tym przypadku obejmie Cię wyższy VAT (23%). Poza tym wykonawca może mieć dostęp do sprawdzonych źródeł materiałów. Kupując materiały, ma on też obowiązek dostarczyć towar nowy, ze znakami CE, zgodny ze specyfikacją lub ustaleniami podczas ofertowania – warto wszystko mieć konkretnie spisane jako załącznik do umowy. Dlatego ustal na początku, kto odpowiada za materiały oraz za ich dostawę na plac budowy, a w sytuacji jednorazowego zakupu – za ich składowanie. Zapytaj także, czy firma zapewnia niezbędne narzędzia i maszyny budowlane (typu koparka). Zagwarantowanie profesjonalnego sprzętu dobrze świadczy o wykonawcach.
9. Porozmawiaj o warunkach umowy
Na początku uzgodnij z wykonawcą formę umowy (umowa o roboty budowlane czy umowa o dzieło) oraz określ warunki współpracy. Zapytaj firmę, do jakiego stanu może wybudować dom i za jaką kwotę? Jeśli planujesz budowę do stanu surowego lub stanu deweloperskiego, sprawdź, czy firma zgodzi się rozszerzyć umowę o kolejny etapy budowy. Postaraj się ustalić, z kim umowa będzie podpisywana – z generalnym wykonawcą, podwykonawcą czy może z pośrednikiem. Przeważnie najlepiej podpisywać umowę z bezpośrednim wykonawcą.
10. Bądź przygotowany na zaliczkę. Nie pomyl jej z zadatkiem!
Firmy budowlane zazwyczaj wymagają zaliczki na zakup materiałów. Średnio to 10% od sumy całej inwestycji. Pamiętaj, że wpłacona kwota może być uznana za zaliczkę tylko wtedy, gdy wynika to jednoznacznie z treści umowy. Jeśli nie doprecyzowałeś takiej informacji, każda przedpłata będzie stanowić zadatek. W sytuacji gdy firma nie chce zaliczki, zapłacisz za zakończony etap prac.
11. Zapytaj o realny termin rozpoczęcia i zakończenia prac
Oszacuj, kiedy chciałbyś, aby budynek był gotowy w stanie SSO, a następnie w stanie SSZ. Ze względu na różne nieprzewidziane okoliczności (kiepska pogoda, brak materiałów, choroba pracowników) podejdź realnie do uzgodnienia terminów inwestycji. Czasem lepiej określić w umowie dłuższe terminy na wykonanie prac, a później być mile zaskoczonym z powodu szybszej realizacji.
Poza tym nie każdy etap da się zaplanować i jeśli rzeczywiście nie widać złej woli wykonawcy, ostre egzekwowanie warunków umowy (chociażby terminów etapowania, o ile nie są od nich zależne np. transze kredytu) wpływa negatywnie na relacje wykonawca – zlecający, a przecież zupełnie inaczej pracuje się w miłej atmosferze.
12. Zdobądź projekt domu – na zamówienie lub gotowy
Możesz zlecić architektowi wykonanie projektu indywidualnego lub kupić projekt gotowy (typowy) ze strony internetowej pracowni. Zadbaj także o to, aby był on w wersji wykonawczej – zarówno architektura, jak i konstrukcja. Aby uniknąć zbyt wielu poprawek i kosztów z tym związanych, postaraj się dobrać projekt do działki (nie odwrotnie). Projekt architektoniczno-budowlany wraz z projektem zagospodarowania terenu i projektem technicznym wchodzi w skład projektu budowlanego.
13. Nie zapomnij o usłudze geodezyjnej
Poszukaj geodety z uprawnieniami geodezyjnymi i kartograficznymi. Będziesz współpracować z nim przez cały okres budowy – od momentu zakupu działki, aż po oddanie budynku do użytku. Geodeta odpowiada m.in. za przygotowanie mapy do celów projektowych, wytyczenie i pomiar przyłączy oraz wytyczenie budynku. Jego pomoc okaże się nieodzowna także przed wykonaniem ogrodzenia.
- Raz przyjęte punkty dosyć łatwo odtworzyć, np. tyczenie wstępne najczęściej pokazuje zakres wykopu, tyczenie w wykopie pokazuje dokładnie przyjęte punkty. Najłatwiej i najbezpieczniej wytyczyć punkty przecięcia osi ścian fundamentowych – to uniwersalne miejsca, od których większość dobrych firm rozpoczyna mierzenie i które – w zasadzie bez względu na rodzaj materiału ściennego, jego szerokość i grubość ocieplenia – się nie zmienią.
- Przemyśl wybranie geodety z terenu powiatu inwestycji – ze względu na dotychczasowe załatwianie przez niego spraw w danym urzędzie.
- Wraz z wykonawcą i kierownikiem potrzebne jest też ustalenie kwestii przyjęcia punktu wysokości, tzw. zera budynku, czyli podłogi na parterze wraz z okładzinami.
14. Zawieś tablicę informacyjną budowy i przygotuj dziennik budowy
Zgodnie z prawem należy zawiesić tablice informacyjne budowy. Za zakup i wypełnienie tablicy odpowiada inwestor, natomiast za wywieszenie, prawidłowe uzupełnienie i zabezpieczenie tablicy przed zniszczeniem – kierownik budowy. Do rozpoczęcia prac budowlanych jest również wymagany dziennik budowy. Powinien być uzupełniany bezbłędnie i w sposób chronologiczny, wraz z odnotowywaniem wykonanych prac, dostarczanych materiałów, liczbą i funkcją osób pracujących. Nad jego prowadzeniem czuwa kierownik budowy, ale pierwszy wpis dodaje inwestor.
15. Złóż wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoś budowę do urzędu
Załatwienie formalności jest niezbędne do rozpoczęcia prac. Wykonawca nie powinien startować z budową przed uprawomocnieniem się pozwolenia budowlanego. Jeśli tego nie dopilnujesz, budowa może zostać uznana za samowolę budowlaną. Wiąże się to z karami finansowymi, a nawet z nakazem rozbiórki obiektu. Jeśli chcesz budować dom bez pozwolenia, nie możesz przekroczyć określonej przez prawo budowlane wielkości budynku.
O co może zapytać cię fachowiec lub firma budująca domy murowane?
- Na jakim etapie załatwiania formalności jesteś?
- Czy posiadasz działkę pod budowę domu?
- Czy na działce budowlanej są doprowadzone media?
- Gdzie leży działka, na której powstanie dom?
- Czy posiadasz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MSZP) lub warunki zabudowy (WZ)?
- Czy wykonano już odwierty geologiczne?
- Czy wykonano już prace ziemne?
- Jakiego budynku dotyczy zlecenie budowy (dom jednorodzinny, bliźniak)?
- Czy posiadasz projekt budowlany (projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny)?
- Z jakiego projektu domu korzystasz (gotowy ze strony pracowni czy indywidualny)?
- Czy budowa została zgłoszona?
- Do jakiego stanu chcesz zlecić budowę (SSO, SSZ, stan deweloperski czy stan pod klucz)?
- Jaka ma być powierzchnia budowanego obiektu? Dla ilu osób ma być dom?
- W jakiej technologii chcesz budować dom? Z jakiego rodzaju materiałów?
- Kto ma zapewnić materiały?
- Jaka ma być powierzchnia dachu?
- Z jakiego materiału ma być wykonany dach?
- Jaki ma być rodzaj dachu?
- Czy dom będzie posadowiony na tradycyjnych fundamentach, czy na płycie fundamentowej?
- Czy budynek ma być podpiwniczony?
- Czy dom będzie z poddaszem użytkowym?
- Czy dom będzie z garażem?
- Kiedy chcesz rozpocząć i zakończyć budowę?
- Czy przewidujesz okna z nadprożami narożnymi? (okna z nadprożami narożnymi są dość kosztowne w wykonaniu + trzeba wiedzieć kilka rzeczy podczas zbrojenia)
- Jaki rodzaj stropu chcesz wybrać?
- W jaki sposób inwestycja będzie rozliczana: gotówka i/lub kredyt hipoteczny?
- Specjalista może też zapytać o warunki na działce: czy w przeszłości bywało na niej mokro, czy nie ma gruntu nawożonego etc. Jeśli nie ma geologa, te informacje mogą mu bardzo dużo powiedzieć.
- Warto omówić temat nadproży przystosowanych do montażu rolet zacieniających lub antywłamaniowych – chodzi o wykonanie wcięcia w nadprożach, które umożliwiają zachowanie termoizolacyjności budynku i maskowanie skrzynek rolet.
- Ponieważ zmiana technologii wykonania stropu jest zmianą istotną w projekcie, którą powinno się wrysować w adaptację, projektanci czasami rysują stropy gęstożebrowe (np. Teriva), które są niewiele tańsze, a zdaniem niektórych wykonawców dużo gorsze (pękają, niosą dźwięk etc.).
Poniżej przedstawiamy ranking 68 221 Firm Budujących Domy najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Krok 2: Fachowiec czy amator? Wybór dobrego fachowca i sprawdzonej firmy budującej domy murowane
Dobra firma budująca domy murowane powinna:
- podpisać umowę z inwestorem,
- wystawić fakturę VAT (mając fakturę, masz prawa konsumenckie i możesz wymagać napraw gwarancyjnych),
- nie zaniżać cen ani nie podawać zbyt wygórowanych,
- podawać całkowitą kwotę brutto za wykonanie usługi,
- mieć wiedzę i doświadczenie branżowe,
- mieć dobre opinie w Internecie oraz wśród swoich dotychczasowych klientów,
- umożliwiać kontakt z osobami, którym wcześniej budowała dom (oczywiście po uzyskaniu zgody),
- gwarantować dobry kontakt i dobrą komunikację (fachowe doradztwo, dostępność, udzielanie konkretnych odpowiedzi, zadawanie pytań potrzebnych do przedstawienia oferty wraz z ceną),
- samodzielnie wykonywać prace, bez posługiwania się podwykonawcami,
- mieć ekipę ze stałym składem pracowników, co daje szansę na zachowanie lepszej jakości pracy,
- zapewniać gwarancję i określać jej warunki,
- dotrzymywać terminów,
- dbać o bezpieczeństwo na terenie budowy,
- ustalać terminy poszczególnych etapów prac budowlanych z wyprzedzeniem, żeby uniknąć wykonywania kilku zleceń jednocześnie.
Lista zalecanych pytań do firmy zajmującej się budową domów murowanych:
- Od czego zacząć budowę domu?
- Co zawiera oferta na wykonanie budynku?
- Jakie zapisy znajdą się w umowie na budowę domu?
- Jaki będzie ostateczny koszt budowy domu? (należy też poruszyć kwestię wyceny, czy jest bezpłatna)
- Jaki będzie sposób płatności? Jaka będzie forma rozliczenia?
- Czy firma oczekuje zaliczki na zakup materiałów? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?
- Czy należy spodziewać się dodatkowych kosztów, np. za dostawę/wniesienie materiałów, sprzątanie pobudowlane, zapewnienie kontenera, przedstawienie oferty, postawienie przenośnej toalety, wykonanie ogrodzenia tymczasowego?
- Kiedy budowa może się rozpocząć?
- Kiedy prace budowlane mogą się zakończyć?
- Jakie firma posiada doświadczenie w budowie domów? Ile zbudowała dotychczas budynków? Ile obecnie prac wykonuje?
- W jakiej technologii firma buduje domy?
- Jakie uprawnienia posiadają zatrudnieni pracownicy?
- Gdzie można znaleźć więcej informacji o firmie (portfolio, referencje, fanpage na Facebooku, strona internetowa)?
- Gdzie można sprawdzić wcześniej zrealizowane inwestycje i opinie klientów?
- Czy można obejrzeć wybudowane domy i porozmawiać z innymi inwestorami?
- Czy firma posiada ubezpieczenie OC?
- Czy firma buduje domy samodzielnie, czy z pomocą podwykonawców? (jeśli z pomocą: co robi generalny wykonawca, a co podwykonawcy?),
- Z jakich materiałów najlepiej wybudować dom?
- Jakie są warunki gwarancji i rękojmi? W ciągu jakiego czasu można spodziewać się naprawy wady?
- Czy możliwe jest indywidualne spotkanie w celu omówienia warunków współpracy?
- Ilu jest stałych pracowników w ekipie? Ile osób będzie realizować budowę?
- Jakimi etapami budowy firma się zajmuje (fundamenty, murowanie, stan surowy, stan deweloperski, stan pod klucz)?
- Kto ma dostarczyć materiały budowlane na miejsce? Czy usługa jest dodatkowo płatna?
- Czy istnieje możliwość rozszerzenia umowy o kolejne etapy prac?
- Czy firma zapewnia szalunki? Czy inwestor musi je wynająć?
- Jeśli polscy fachowcy reprezentują firmę zagraniczną, warto zapytać, w jakiej walucie chcą się rozliczać.
- Zdarza się, że firmy nie chcę podawać jednostkowych cen za materiał. Wtedy warto poprosić o zapis w umowie lub na fakturze o przedpłacie za całkowity materiał ścienny i stal do wykonania budynku.
- Nie eliminuj całkowicie firm prowadzonych przez starsze pokolenia, które może nie mają stron internetowych, ale doświadczeniem i opiniami zbudowały swoją renomę w branży budowlanej.
❗ Uważaj, kiedy firma budująca domy murowane:
- nie widnieje w rejestrach CEIDG i KRS,
- nie ma siedziby,
- nie istnieje w Internecie,
- nie posiada referencji od klientów,
- nie chce pokazać wcześniej zrealizowanych przez siebie budów i umożliwić kontaktu ze swoimi klientami,
- nie wystawia faktury,
- nie podpisuje umów,
- nie podaje całkowitego kosztu budowy domu (przede wszystkim ceny robocizny),
- oferuje podejrzanie niskie ceny i/lub zbyt szybkie terminy realizacji,
- nie potrafi odpowiedzieć na merytoryczne pytania dotyczące inwestycji,
- nie określa precyzyjnie terminu inwestycji,
- nie wskazuje danych kierownika, który czuwa nad inwestycją,
- nie pracuje na profesjonalnych narzędziach, markowym sprzęcie, porządnych rusztowaniach czy drabinach (jeśli pracownicy nie są zarejestrowani, może się okazać, że odpowiedzialność za wypadek spadnie na klienta),
- ma podaną tylko jedną formę kontaktu, pod którą jest praktycznie nieosiągalna,
- jest mało konkretna, udziela wymijających odpowiedzi lub wcale nie odpowiada na pytania (chyba że jest w trakcie oczekiwania na ceny materiałów, na cenniki z betoniarni),
- nie ma ubezpieczenia w zakresie prowadzonej działalności,
- nie zna się na materiałach i wybranej technologii budowy.
Krok 3: Umowa z firmą budującą domy murowane – kluczowe zapisy
- data podpisania i miejsce zawarcia umowy,
- dane osobowe i adresy obu stron (imiona i nazwiska, nazwa firmy, adresy e-mail),
- podstawa działalności firmy budowlanej (NIP i REGON),
- konkretny zakres prac i obowiązków obu stron, np. jako załącznik z ofertą,
- lokalizacja i numer działki, na której powstanie obiekt,
- informacja o mediach na działce,
- załączniki do umowy (np. projekt, sporządzony kosztorys),
- termin rozpoczęcia robót budowlanych (lepiej ustalić w umowie dłuższe terminy na wykonanie prac i ewentualnie wywiązać się z nich szybciej),
- informacja, kto zakupi i dostarczy materiały budowlane na miejsce,
- po czyjej stronie leży zapewnienie narzędzi i urządzeń potrzebnych do budowy domu,
- termin i warunki wypłaty wynagrodzenia oraz kary umowne,
- wysokość ewentualnych zaliczek,
- harmonogram realizacji wraz z wyszczególnieniem cen ostatecznych za dany etap,
- okres i warunki gwarancji oraz rękojmi,
- należy wskazać personalia kierownika budowy i i kontakt do niego (telefon i e-mail), częstotliwość/daty jego wizyt na placu budowy oraz określić minimalne wyprzedzenie, z jakim należy zgłaszać odbiory zanikających etapów prac,
- własnoręczne podpisy obu stron.
- Firma powinna mieć swój własny wzór umowy, najlepiej niezbyt rozbudowany – wszelkie informacje precyzyjne można zawrzeć w załącznikach – jest przejrzyściej i łatwiej usystematyzować lub wprowadzać zmiany. Wzór umowy należy dokładnie przeanalizować, przede wszystkim pod kątem równoważności dla obu stron – i wykonalności.
- Warto podać adresy e-mail obu stron i w ten sposób prowadzić korespondencję dotyczącą budowy, załączając dw. kierownika budowy (poza kwestiami finansowymi). Potem łatwiej jest wrócić do omawianych spraw i udowodnić, że coś się mówiło lub nie.
- Pamiętaj, że ceny materiałów mogą się zmieniać. Warto wziąć to pod uwagę podczas szacowania założeń budżetowych i sporządzania umowy.
- Do wyboru możesz mieć umowę o dzieło lub umowę na roboty budowlane. Jeśli masz wątpliwości co do zawartości umowy, skonsultuj jej treść z prawnikiem.
Krok 4: 8 porad w trakcie budowy domu murowanego
1. Pamiętaj o ogrodzeniu terenu budowy
Każdy inwestor planujący budowę domu murowanego krok po kroku, powinien ogrodzić miejsce inwestycji (przed wypadkami, zniszczeniem i kradzieżą). Do wyboru są dwa rodzaje ogrodzeń: tymczasowe i docelowe. Ogrodzenie z siatki węzłowej ma atrakcyjną cenę, ale za to można łatwo je przeskoczyć. Z reguły zaleca się wykonanie ogrodzenia tymczasowego z paneli. Jeśli rozważasz ogrodzenie docelowe, miej na uwadze, że podczas wykonywania czynności budowlanych może ono ulec zabrudzeniu czy nawet uszkodzeniu.
2. Zwróć uwagę na przygotowanie terenu pod budowę domu
Roboty ziemne wykonuje się po przeprowadzeniu badań geotechnicznych gruntu i po uzyskaniu zezwolenia na budowę. Najlepszy okres na ich realizację to wiosna – jesień. Do zadań firmy wykonawczej należy odpowiednie zabezpieczenie placu i samych wykopów, np. za pomocą deskowania. Prawidłowe zabezpieczenie uchroni przed obsuwaniem się ziemi. Jeśli w trakcie wykonywania prac ziemnych dojdzie do przypadkowego naruszenia instalacji, trzeba jak najszybciej ustalić dalsze postępowanie z jednostką zarządzającą instalacją.
3. Przypilnuj budowy fundamentów
Fundamenty to najważniejszy element konstrukcyjny budynku, a ich naprawa (w przypadku zawilgocenia i pękania ścian) jest skomplikowana i droga. Wykonawcy domów szacują, że koszt fundamentów stanowi ok. 10-15% kosztów całkowitej budowy domu. Jeśli są wykonane prawidłowo, cały obiekt będzie dobrze osiadał i nie dojdzie do pękania ścian. Najczęściej popełniane błędy przy budowie fundamentów dotyczą wymiarów i kątów między ścianami. Przy niewielkich odchyleniach wymiarowych (dopuszczalne ok. 5 cm na całej długości domu) można wykonać korektę: postawić ścianę w części cokołowej.
- Należy zwrócić uwagę na wykonawców, którzy wykonują fundamenty w wykopach liniowych bez szalunku – jest to metoda tańsza, ale w zasadzie niezgodna ze sztuką budowlaną.
- Odchyłki, zakładając szalowanie, nie powinny przekraczać 1-2 cm.
4. Porównaj parametry betonu
Zadbaj o właściwą klasę betonu na ławy fundamentowe bądź płytę fundamentową. Możesz poprosić kierownika budowy o dokładną weryfikację podczas wykonywania prac żelbetowych. Należy stosować beton odpowiedni do planowanego obciążenia domu. Taki beton zapewnia fundamentom wytrzymałość, zapobiega ich pękaniu czy uszkodzeniu konstrukcji. Parametry i klasę betonu znajdziesz w projekcie konstrukcyjnym – nie można ich samodzielnie obniżać względem podanej wartości. Co ważne, beton powinien wyróżniać się wysoką wytrzymałością na ściskanie. Nie ma minimum. To projektant decyduje i określa na podstawie obliczeń konstrukcji, jaką klasę należy zastosować. Dzięki temu budynek będzie spełniał wszystkie normy techniczne.
5. Zwróć uwagę na prawidłowe wykonanie zbrojeń
Podczas zbrojenia fundamentów (ich wzmacniania) postaraj się sprawdzić rodzaj użytych materiałów, usytuowanie ławy na planie budowy domu, rzędne wysokościowe ławy fundamentu i głębokość posadowienia prętów. Stal powinna być pozbawiona korozji (ewentualnie skorodowana w stopniu nieznacznym), wolna od tłuszczów (stal z widocznym zatłuszczeniem nie powinna zostać wbudowana), bitumów i innych zabrudzeń mogących pogorszyć jej przyczepność do betonu. Klasę stali możesz zweryfikować, porównując jej właściwości z danymi z projektu. Należy też pamiętać o dopasowaniu uziomu fundamentowego do zbrojenia fundamentów. Każdy element jest istotny i wpływa na trwałość konstrukcji.
6. Czuwaj nad równym wykonaniem murów
Wymurowana ściana powinna stać na podłożu równym, wypoziomowanym i stabilnym. Do jej wykonania niezbędne jest stosowanie dobrych jakościowo materiałów jednego rodzaju, używanie narzędzi do murowania i odpowiedniej zaprawy. Równe wykonanie ścian zależy w dużej mierze od przygotowania pierwszej warstwy muru. Krzywo postawione ściany mają wpływ na resztę konstrukcji domu. Ważny jest pion i usytuowanie względem osi.
7. Sprawdzaj i pytaj, zanim wprowadzisz w życie
Jeśli zamierzasz zmienić pokrycie dachowe i zamontować na połaci dachu dodatkowe elementy (np. fotowoltaikę), najpierw sprawdź dopuszczalne obciążenia. Przede wszystkim skonsultuj możliwość wprowadzenia zmian z wykonawcą domu, kierownikiem budowy i architektem. Podjęcie decyzji bez rozmowy ze specjalistami może mieć negatywny wpływ na całą budowę (na jej przepisowe wykonanie i oddanie do użytku).
8. Posprzątaj lub zleć sprzątanie pobudowlane
W zależności od tego, co znajduje się w umowie, za sprzątanie pobudowlane wewnątrz i na zewnątrz domu oraz wywóz śmieci i gruzu odpowiada inwestor lub ekipa budowlana. Jeśli zależy ci na profesjonalnym i dokładnym sprzątaniu, możesz też skorzystać z usług firmy porządkowej.
- wykonanie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego / warunkami zabudowy,
- budowa według projektu,
- realny nadzór nad budową kierownika budowy / inspektora, czyli np. 1-2 wizyty w tygodniu,
- wybór rzetelnej ekipy,
- wybór materiałów dobrej jakości,
- pogłębianie wiedzy budowlanej i konsultowanie różnych kwestii ze specjalistami, np. z geodetą, architektem wnętrz, prawnikiem,
- zapewnienie dobrej komunikacji po obu stronach (np. informowanie o wprowadzeniu zmian czy nieobecności pracowników),
- terminowe przeprowadzanie prac,
- regularne i bezbłędne uzupełnianie dziennika budowy,
- prowadzenie dokumentacji fotograficznej, np. z drona (wszelkie tematy dotyczące prac „zanikajacych” warto mieć na zdjęciach),
- odpowiedni stosunek jakości do ceny, gdzie to nie cena powinna być głównym kryterium wyboru.
Najczęstsze błędy podczas budowy domu murowanego:
|
Błąd
|
Skutek
|
|---|---|
|
Błędny wykop i błędne wytyczenie budynku
|
|
|
Złe zagęszczenie gruntu w fundamentach
|
|
|
Źle wykonane zbrojenie fundamentu
|
|
|
Niewłaściwa izolacja budynku
|
|
|
Brak właściwej kontroli ze strony kierownika budowy – nie pojawia się na budowie albo prosi tylko o zdjęcia prac
|
|
|
Złe położenie więźby dachowej
|
|
|
Wybór najtańszych materiałów budowlanych
|
|
|
Złe wyprowadzenie poziomu i pionu ścian
|
|
|
Samodzielne dokonywanie zmian projektowych
|
|
|
Zatrudnienie niedoświadczonej lub niesprawdzonej ekipy
|
|
Krok 5: Koniec budowy – i co dalej?
1. Inwentaryzacja powykonawcza
- Geodeta powinien zająć się pomiarem powykonawczym budynku. Podczas inwentaryzacji sprawdza zgodność wybudowanego domu z wcześniej przeprowadzonym wytyczeniem geodezyjnym (zgodność usytuowania z projektem zagospodarowania działki).
2. Protokół odbioru
- Wyróżnia się odbiór częściowy po każdym zrealizowanym etapie prac oraz odbiór końcowy.
- W celu odbioru końcowego strony umowy mają obowiązek stawić się na miejscu budowy. Jeśli wykonawca zgłosił zakończenie prac, inwestor powinien je odebrać niezależnie od wagi ich wad (powinien odebrać, ale z określeniem przez kierownika wad – najlepiej w formie listy).
- Podpisanie protokołu odbioru odbywa się z reguły na placu budowy. Swoje podpisy składają przedstawiciel generalnego wykonawcy i inwestor. Warto pomyśleć o obecności przy takim odbiorze kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
- W przypadku wystąpienia wad informacje o nich powinny znaleźć się w protokole wraz ze wzmianką o terminie ich usunięcia lub oświadczeniem wykonawcy np. o obniżeniu wynagrodzenia. Nie jest dopuszczalne podpisanie protokołu i stwierdzenie w nim, że budowa jest bez zarzutu, bo wykonawca w późniejszym terminie zrobi poprawki.
3. Odbiór domu
- Zanim zamieszkasz w nowo budowanym domu, powinieneś załatwić wszystkie formalności związane z odbiorem budynku. W przypadku domów jednorodzinnych zakończenie budowy należy zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (w wersji papierowej lub elektronicznej na stronie rządowego serwisu).
- Jeśli nie dopełnisz formalności, możesz zostać obciążony karą finansową za nielegalne korzystanie z budynku. Ponadto utracisz prawo do rękojmi, ponieważ budowa według prawa nie została ukończona. A zakres ubezpieczenia nieruchomości może okazać się węższy.
- Za odbiór budynku odpowiada kierownik budowy. Jego zadaniem jest dopilnowanie, aby budowa była zgodna z otrzymanym pozwoleniem, projektem i prawem budowlanym.
4. Obsługa pobudowlana
- Firma powinna zadbać o sprawny i bezproblemowy kontakt z klientem po zakończeniu budowy. Pozytywna reakcja bądź brak reakcji ze strony wykonawcy wpływa na wizerunek jego przedsiębiorstwa. Zazwyczaj inwestor odpowiednio obsłużony przez firmę budowlaną poleca jej usługi swoim znajomym. Natomiast brak kontaktu spotyka się z negatywną oceną.
5. Gwarancja i rękojmia za wady
- Firma budowlana odpowiada za wady fizyczne obiektu (z tytułu rękojmi) co do zasady przez 5 lat.
- Strony umowy mogą dowolnie określać długość gwarancji na roboty budowlane (gwarancji jakości). Domyślnie gwarancja trwa 2 lata, jednak może być dłuższa.
- Nie każdy producent udziela gwarancji na swoje materiały. Konkurencja na rynku jest jednak tak duża, że producenci starają się wyróżnić na tle innych. Im dłuższa gwarancja na materiały budowlane, tym większa pewność, że zakupiony towar jest dobrej jakości i posłuży nam przez wiele lat.
* Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o budowie domów
Dom za 100 tys. zł w 2024 r. to duże wyzwanie. Na to, ile kosztuje budowa domu wpływa również zakup działki, wydanie pozwoleń na budowę, wylanie fundamentów, jak i zagospodarowanie przestrzeni wewnętrznej. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że dom za 100 tys. zł nie musi być wcale marzeniem. Jak zbudować dom za 100 tys. zł pod klucz?
16.01.2024
Zazwyczaj proces stawiania domu zaczyna się od etapu planowania, w tym określenia budżetu. Dynamiczna sytuacja gospodarcza sprawia, że wszelkie wyceny i szacunki mogą różnić się od realnych kwot, jakie ostatecznie przyjdzie zapłacić inwestorom. Wśród osób budujących domy w 2022 roku aż 78% wydało na budowę domu więcej niż zakładały początkowe kosztorysy. Najczęściej deklarowano, że ostateczne koszty były wyższe od przewidywanych w granicach 26-50% – wynika z Raportu o budowie domów w Polsce, przygotowanego przez Oferteo.pl.
24.03.2023
Dla blisko 59% budujących dom w 2022 roku najistotniejszą motywacją była chęć zrealizowania marzenia – wynika z Raportu o budowie domów w Polsce, przygotowanego przez Oferteo.pl. Wybierając działkę zazwyczaj, bo w 65% przypadków, kierujemy się walorami okolicy.
30.05.2023
Chęć realizacji marzenia jest głównym powodem, dla którego Polacy budują dom – wynika z Raportu o budowie domów Oferteo.pl. 25% inwestorów decydowało się na budowę, żeby zwiększyć powierzchnię mieszkalną. Prawie 60% osób, wybierając miejsce zamieszkania, kierowało się walorami okolicy. Szczególne znaczenie dla Polaków miała bliska lokalizacja terenów zielonych.
23.01.2023
Przy budowie domu nie zawsze zastanawiamy się nad swoimi przyszłymi potrzebami. Dlatego z czasem może pojawić się pomysł dotyczący rozbudowy domu: np. aby uzyskać więcej miejsca dla dorastających dzieci. Zobacz, na czym polega rozbudowa domu i ile kosztuje taka inwestycja.
13.02.2024
Typowy nowopowstający dom w Polsce w 2022 roku miał metraż między 101 m² a 150 m² i został zbudowany techniką murowania. Do pokrycia dachów chętniej wybierano dachówki ceramiczne, które swoją popularnością wyprzedziły blachodachówki. Nowe obiekty powstawały najczęściej na bazie gotowego projektu zakupiony u architekta – wynika z badania przeprowadzonego przez serwis Oferteo.pl, w ramach najnowszej edycji Raportu o budowie domów w Polsce.
02.03.2023
