Jak wygląda odbiór domu i jakie dokumenty są potrzebne?
Odbiór domu jest niezbędny, aby w pełni zrealizować projekt budowlany i móc legalnie zamieszkać w nowym budynku. Do prawidłowego odbioru domu niezbędne są dokumenty, a brak odbioru domu może skutkować karą za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego. Na czym polega odbiór domu? Ile trwa? Jakie dokumenty są niezbędne w 2022 roku i na co zwrócić uwagę?
Z poradnika dowiesz się
Odbiór domu – na czym polega?
Zakończenie prac przez firmę specjalizującą się w budowie domów nie oznacza, że możesz zacząć mieszkać w nowo wybudowanym domu – nawet jeśli to dom wykończony pod klucz przez dewelopera. Domy jednorodzinne wymagają najczęściej zgłoszenia zakończenia budowy.
Odbiór domu polega więc w większości przypadków na zawiadomieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zakończeniu prac. Niezbędne będą też dokumenty potrzebne do odbioru domu – część dokumentacji należy kompletować w trakcie prac budowlanych prowadzonych przez firmę budowlaną, pozostała część sporządzania jest po zakończeniu budowy.
Ile trwa odbiór domu?
Do użytkowania obiektu budowlanego możesz przystąpić po 14 dniach od dnia złożenia zawiadomienia. Nadzór budowlany ma 14 dni, aby wyrazić swój sprzeciw na rozpoczęcie przez inwestora użytkowania obiektu. Jeśli nie dopatrzy się nieprawidłowości i nie wyrazi sprzeciwu, oznacza to, że otrzymałeś tzw. “milczącą zgodę” i możesz wprowadzić się do twojego nowego domu.
Gdy firma od budowy domów z Warszawy lub innego miasta zakończy swoją pracę i istnieje konieczność wydania pozwolenia na użytkowanie, Inspektor Nadzoru Budowlanego ma 21 dni na przeprowadzenie kontroli na placu budowy, ale może się to stać szybciej. Od razu po wydaniu pozwolenia, można zacząć użytkowanie domu.
Poniżej przedstawiamy ranking 72 520 Firm Budujących Domy najlepszych w 2025 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Ile kosztuje odbiór domu?
Odbiór domu nie jest uwzględniany w kosztorysie budowy. Zgłoszenie zakończenia budowy i wydanie pozwolenia przez Inspektora Nadzoru Budowlanego na użytkowanie domu jest zwolnione z opłaty skarbowej. Płatne są jednak wszystkie wymagane załączniki w formie zaświadczeń i opinii.
Samo złożenie złożenie zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych jest bezpłatne. Największe koszty generują: geodezyjna dokumentacja powykonawcza (ok. 1000-1500 zł), audyt energetyczny (ok. 1000 zł), odbiór techniczny budynku (wsparcie eksperta kosztuje kilkaset złotych). Łączny koszt odbioru domu to ok. 3000 zł.
Odbiór domu – jakie dokumenty są wymagane?
Inwestor występujący do Powiatowego Inspektora Nadzoru budowlanego z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, musi zgromadzić wszystkie wymagane dokumenty. Brak któregokolwiek z nich uniemożliwi odbiór domu. Lista wymaganych dokumentów została wyszczególniona w ustawie z dnia 7 lipca, 1994 Prawo budowlane w Art. 57.
Jakie dokumenty do odbioru domu są niezbędne, aby zakończenie budowy stało się faktem?
- Oryginał dziennika budowy, który zawiera:
- szczegółowy opis, jak wyglądały etapy budowy domu,
- wpis zamykający budowę.
- Oświadczenia kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami,
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jeśli były wykorzystywane),
- o wykonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku w sposób, jaki określa rozporządzenie MTiGM z dnia 25 kwietnia 2012 roku,
- o zmianach nieistotnych wprowadzonych w trakcie przebiegu budowy, do którego należy dołączyć:
- kopie rysunków projektowych z naniesionymi zmianami,
- opis wyjaśniający cel i zakres tych zmian, np. zmiana materiałów wykorzystanych do budowy domu,
- podpis projektanta dokonującego poprawek, złożony na oświadczeniu wystawionym przez kierownika budowy,
- podpis inspektora nadzoru, jeśli był zatrudniony.
- Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu była uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania.
- Sporządzoną przez geodetę mapę inwentaryzacyjną, która uwzględnia:
- usytuowanie budynków,
- usytuowanie innych obiektów zagospodarowania działki (parkingi, wjazdy na posesję itp.),
- przebieg sieci gazowej, wodociągowej, elektroenergetycznej i kanalizacyjnej.
- Geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, która potwierdza zgodność rozmieszczenia elementów zagospodarowania działki z ich położeniem projektowanym.
- Protokoły odbioru wszelkich przyłączy – kanalizacyjnych, elektrycznych, wodnych, albo umowy podpisane z dostawcami mediów (wystarczy kserokopia).
- Protokół odbioru instalacji gazowej, wystawiony przez instalatora po przeprowadzeniu próby szczelności oraz przeglądu instalacji gazowej (wystarczy kserokopia).
- Protokoły odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych (wystarczy kserokopia).
- Atest higieniczny szamba, wystawiony przez jego producenta.
- Jeśli korzystasz z własnego ujęcia wody pitnej – wymagane jest również zaświadczenie o przydatności wody do spożycia wydane przez SANEPID.
W niektórych przypadkach konieczne będzie także ważne świadectwo charakterystyki energetycznej, czyli tzw. certyfikat energetyczny.
Certyfikat energetyczny – oświadczenie elektryka do odbioru domu
Jako inwestor pewnie zastanawiasz się, czym jest i jak uzyskać certyfikat energetyczny. Dokument ten – nazywany też świadectwem charakterystyki energetycznej – określa zachowanie budynku ze względu na zużycie energii, wskazuje źródła energii i to, na co jest zużywana. Jest to szczególnie istotne w przypadku domów budowanych w systemie energooszczędnym.
Certyfikat energetyczny jako oświadczenie elektryka do odbioru domu można uzyskać przy okazji wykonywania audytu energetycznego.
Świadectwo energetyczne budynku podsumowuje charakterystykę energetyczną domu (w tym m.in. średni współczynnik przenikania ciepła i zapotrzebowanie energii końcowej).
Odbiór domu jednorodzinnego – co musi być zrobione?
W przypadku odbioru domu jednorodzinnego konieczne jest zawiadomienie Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Warto wiedzieć, że w takiej formie odbiór domu jednorodzinnego możliwy jest w przypadku, gdy dom został wybudowany zgodnie z projektem budowlanym lub bez istotnych zmian.
Co zrobić w przypadku, gdy projekt nie został zrealizowany do końca (np. bez poddasza), ale planujesz zamknięcie budowy i zamieszkanie w budynku? W takiej sytuacji możliwy jest częściowy odbiór domu jednorodzinnego.
Częściowy odbiór domu – na czym polega?
Częściowy odbiór budynku polega na uzyskaniu niezbędnej zgody na użytkowanie części budynku. Dzięki temu nawet bez ukończenia projektu przez firmę od budowy domów z Wrocławia lub innego miasta bliżej Ciebie, możesz legalnie zamieszkać w domu – i realizować projekt w kolejnych etapach.
Jeśli planujesz tzw. częściowy odbiór domu, to należy spełnić warunki:
- dom musi mieć ukończone pomieszczenia pomocnicze (czyli kuchnię oraz łazienkę),
- w budynku musi być wykończony minimum jeden pokój (pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt lokatorów),
- budynek powinien mieć podłączenie do mediów: energii elektrycznej, wody, zapewnienie odprowadzania ścieków,
- dom powinien spełniać wymogi bezpieczeństwa (w tym np. posiadać utwardzone dojście do drzwi).
Pamiętaj, że planując częściowy odbiór domu, należy złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Załączniki są takie same, jak w przypadku pełnego odbioru.
Odbiór domu od dewelopera – jak wygląda?
Jak przebiega odbiór domu od dewelopera lub domu kupionego od dewelopera z wykończeniem pod klucz? Odbiór techniczny domu również w tym przypadku warto wykonać w asyście niezależnego eksperta. W tym celu najlepiej jest zatrudnić specjalistę, który sprawdzi, czy dom został wykonany przez dewelopera zawartą przez nabywcę umową.
W cenie ok. kilkuset złotych możesz liczyć na protokół z wszelkimi usterkami i podpowiedzią, czy warto naprawić usterki samodzielnie czy wstrzymać odbiór domu – i poczekać na naprawę zespołu deweloperskiego.
Odbiór domu od dewelopera – na co zwrócić uwagę?
Na co zwrócić uwagę w trakcie odbioru domu od dewelopera?
- Sprawdź działanie drzwi i okien (czy łatwo się zamykają, czy nie są porysowane).
- Za pomocą poziomicy oceń, czy ściany i posadzki są proste.
- Sprawdź szczelność instalacji wodnej.
- Zweryfikuj instalację elektryczną (sprawdź wszystkie włączniki światła oraz gniazda).
- Sprawdź odpływy i dopływy wody (oraz poprawność ich rozmieszczenia zgodnie z projektem).
- Przeprowadź wymiarowanie pomieszczeń (sprawdź zgodność z metrażem podanym w projekcie).
- Sprawdź obróbki blacharskie, przewód kominowy oraz wentylację.
Odbiór budynku jednorodzinnego a pozwolenie na użytkowanie
Niektóre budynki wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Oficjalne pozwolenie na użytkowanie budynku będzie niezbędne:
- w przypadku nowych obiektów użyteczności publicznej lub budynków wielorodzinnych,
- jeśli budynek ma być użytkowany przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych (tzw. odbiór częściowy),
- jeśli nadzór budowlany nałoży taki na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Jeśli przy odbiorze domu tylko część budynku jest gotowa do zamieszkania, Inspektor Nadzoru Budowlanego określa czas na sfinalizowanie końcowego etapu budowy. Warunkiem jest zapewnienie odprowadzania ścieków. Po zakończeniu budowy, inwestor musi poinformować o tym nadzór budowlany.
Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie należy dołączyć:
- dokumenty wymagane przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy,
- oświadczenie o braku sprzeciwu ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Straży Pożarnej, które należy poinformować o zakończeniu budowy (brak odpowiedzi w terminie 14 dni, uznawany jest za brak sprzeciwu).
Jeśli złożone dokumenty są niekompletne, nadzór budowlany wezwie cię do ich uzupełnienia, podając termin, w którym masz to zrobić. Nie możesz go przekroczyć, w przeciwnym razie nadzór budowlany odmówi wydania pozwolenia na użytkowanie.
Złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest równoznaczne z wezwaniem nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Informację o terminie kontroli obiektu budowlanego otrzymasz w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku (lub jego uzupełnienia). Kontrola powinna być wykonana w terminie 21 dni od złożenia wniosku (lub od dnia jego uzupełnienia).
Jeśli kontrola przebiegła pozytywnie, otrzymasz decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Z kolei kiedy w trakcie obowiązkowej kontroli zostaną stwierdzone nieprawidłowości, nadzór budowlany nałoży na ciebie karę. Należy ją zapłacić w ciągu 7 dni od otrzymania postanowienia.
Czy można mieszkać w domu przed odbiorem?
Zgodnie z prawem nie można wprowadzić się do nowopowstałego budynku bez jego oficjalnego odbioru.
Jeśli chcesz mieszkać w domu przed zakończeniem wszystkich prac, to jedyną opcją jest częściowy odbiór budynku.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o budowie domów
Wśród Polaków, którzy budowali dom w 2020 roku, widać trend zwiększania przestrzeni mieszkalnej. Nieruchomości, które powstały w ubiegłym roku, były wyraźnie większe niż te z 2019 – wynika z raportu Oferteo.pl. O 14 punktów procentowych wzrosła popularność domów z drewna.
22.12.2022
W 2023 roku w wielu przypadkach zamiast pozwolenia na budowę wystarczy zgłoszenie do urzędu. Mimo to pozwolenie na budowę domu wciąż jest podstawą rozpoczęcia prac budowlanych dla niektórych inwestycji. Czy zawsze jest potrzebne? W jakich sytuacjach można je zastąpić zgłoszeniem budowy? Te dwie opcje mocno się od siebie różnią! PnB wymaga kompletu dokumentów oraz czasu na wizytę w urzędzie. Jak uzyskać pozwolenie na budowę w 2023, kto je wydaje? Czy da się skrócić procedurę? Sprawdzamy!
20.07.2023
Czy wybudowanie domu za 150 tys, zł w 2024 r. jest możliwe? Tak, możesz postawić dom za 150 tys. zł, nie przekraczając tego budżetu, ale jest to możliwe tylko pod pewnymi warunkami. Dobrą propozycją domu za 150 tys. zł jest dom szkieletowy. Dowiedz się, jak zbudować dom za 150 tys. zł i z czego można zrezygnować, aby koszty nie wzrosły ponad zakładany budżet.
29.02.2024
Cennik usług budowlanych obejmuje prace konstrukcyjne, wykończeniowe, instalacje elektryczne i hydrauliczne, prace zewnętrzne. Ceny robót budowlanych są cały czas wysokie w porównaniu z poprzednimi latami. Czynniki wpływające na ceny to m.in. utrzymująca się wysoka inflacja oraz rosnące ceny materiałów budowlanych. Z poradnika dowiesz się, jak skutecznie zaplanować budżet na budowę lub remont w 2023 roku, jak wygląda aktualny cennik prac budowlanych 2023, jakie są prognozy cenowe na najbliższy czas i jakie są ceny poszczególnych prac budowlanych. Sprawdź przed rozpoczęciem remontu lub budowy i znajdź polecanych fachowców.
20.09.2023
Odpowiednio skonstruowane ściany szkieletowe dają poczucie bezpieczeństwa, zapewniają odpowiednią temperaturę i izolację domów szkieletowych. Na ich prawidłowy przekrój składa się kilka warstw, a od doboru poszycia wewnętrznego i zewnętrznego zależą końcowe parametry ścian szkieletowych. Jak zbudować ściany szkieletowe? Jaka powinna być grubość takich ścian? Ile kosztuje metr ściany szkieletowej?
19.08.2022
Domy szkieletowe to szybki i tani sposób na budowę domu. W 2024 roku koszt budowy domu szkieletowego wynosi od 1600 zł/m² w stanie surowym zamkniętym do 4600 zł/m² w standardzie pod klucz. Cena zależy m.in. od powierzchni, rodzaju wykończenia i materiałów, takich jak drewno konstrukcyjne. Sprawdź, ile kosztuje budowa domu szkieletowego, oraz poznaj dokładną wycenę dzięki naszemu kalkulatorowi kosztów budowy.
26.11.2024