model domu położony na drewnie z kalkulatorem, notesem, długopisem i planami budowlanymi -  w 2021

Kredyt na budowę domu w 2022 roku – warunki, dokumenty, etapy krok po kroku

Kredyt na budowę domu w 2022 roku – warunki, dokumenty, etapy krok po kroku

Kredyt na budowę domu to jedna z możliwości sfinansowania budowy domu, gdy brakuje środków na realizację całej inwestycji. Warto wiedzieć, że kredyt na budowę domu jest kredytem budowlanym, gdy budujesz dom, a po wybudowaniu zmienia się w kredyt hipoteczny. Jak wziąć kredyt na budowę domu? Jakie dokumenty są niezbędne i od czego zależy koszt kredytu na budowę domu?

author box img

Ewelina Zdancewicz-Pękala

Zaktualizowano: 19 lipca 2022 19.07.2022 Czas lektury: 9min

Czym jest kredyt na budowę domu?

Kredyt na budowę domu, nazywany również kredytem budowlano-hipotecznym, to zobowiązanie celowe, którym można sfinansować:

  • budowę nieruchomości (kiedy już jesteś właścicielem działki budowlanej),
  • lub budowę nieruchomości wraz z zakupem działki.

Kredyt na budowę domu łączy w sobie dwa sposoby kredytowania. W trakcie trwania budowy jest kredytem budowlanym. Po zakończeniu prac i oddaniu domu do użytku (po zatwierdzeniu domu przez nadzór budowlany), kredyt budowlany przekształca się w kredyt hipoteczny. Dwa rodzaje kredytów oznaczają dwie różne formy zabezpieczenia zobowiązania.

Podczas budowy domu, zabezpieczeniem banku jest polisa ubezpieczeniowa opłacana przez kredytobiorcę. W określonych sytuacjach objętych ochroną ubezpieczeniową (choroba, niezdolność do pracy, śmierć) firma ubezpieczeniowa może przejąć odpowiedzialność za spłatę kredytu. Gdy dom zostanie oddany do użytku, docelowym zabezpieczeniem kredytu staje się hipoteka. Klient musi dokonać wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Kredyt na budowę domu można zaciągnąć:

  • przed rozpoczęciem budowy,
  • w trakcie jej trwania,
  • już po wybudowaniu nieruchomości – jako kredyt na jej rozbudowę / przebudowę.

Czas spłaty kredytu na budowę domu wynosi maksymalnie 35 lat, w ratach równych lub malejących. Można nadpłacać kredyt lub dokonać wcześniejszej spłaty kredytu i uzyskać zwrot prowizji.

Więcej o spłacie kredytu dowiesz się z poradników::
Kredyt hipoteczny - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 8 683 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2022 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Wszystkie miasta i firmy

Kredyt hipoteczny a kredyt na budowę domu

To dwa różne zobowiązania, choć są do siebie bardzo podobne i bywają mylone. W poniższej tabeli przedstawiamy podstawowe różnice (na co można przeznaczyć kredyt, konieczność posiadania działki i wypłata kredytu).

Kredyt hipoteczny Kredyt na budowę domu (kredyt budowlany)
Co można sfinansować?
  • umożliwia sfinansowanie zakupu mieszkania / domu / działki budowlanej, remontu
  • możliwy jest też kredyt hipoteczny na budowę domu
  • nie wymaga posiadania działki budowlanej na własność
  • wymusza konieczność dodatkowego zabezpieczenia kredytu do czasu wpisania banku do hipoteki
  • kredyt budowlany umożliwia i dotyczy jedynie budowy domu
  • istnieje konieczność dodatkowego zabezpieczenia kredytu do czasu wpisania banku do hipoteki
Czy trzeba mieć działkę?
  • nie ma konieczności posiadania działki
  • istnieje wymóg posiadania działki
Kiedy wypłacany jest kredyt?
  • natychmiast po uzyskaniu pozytywnej decyzji
  • w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów prac

Jak oszacować, ile kredytu na budowę domu potrzebujesz?

Odpowiedź na to pytanie zależy od:

  • spodziewanego kosztu wybudowania domu,
  • posiadanego wkładu własnego,
  • a także od zdolności kredytowej.

Jaki jest koszt budowy domu w 2022 r?

Koszt budowy domu (1m2) to podstawa do obliczenia minimalnej wartości kredytu. Obecnie może wynieść 4 800 zł, 4 000 zł, a nawet mniej niż 4 000 zł (średnio to ok. 4 000 zł za m2). Jednym z decydujących czynników jest również technologia budowy.

Ostateczna cena zależy też od lokalizacji czy wybranych materiałów budowlanych, których ceny ostatnio wzrosły. Szacuje się, że 60% kosztu budowy domu to koszt materiałów, ok. 25% to robocizna, a ok. 15% to koszt transportu, opłat związanych z dokumentacją.

Kredyt na budowę domu – warunki

Jak sprawdzić, czy dostaniesz kredyt na budowę domu? Poniżej przedstawiamy najważniejsze wymagania kredytu hipoteczno-budowlanego.

Kredyt na dom – warunki:

  • odpowiednia zdolność kredytowa,
  • stałe, udokumentowane źródło dochodów (najlepiej oceniani są klienci z umowy o pracę),
  • wkład własny (minimum 10%, wkładem własnym może być działka budowlana),
  • projekt domu wraz z kosztorysem budowy,
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • prawomocne pozwolenie na budowę domu.

Kredyt na budowę domu a wkład własny

Ile wkładu własnego należy wpłacić, biorąc kredyt na budowę domu?

Zgodnie z rekomendacją S ustanowioną przez KNF rekomendowany wkład własny w kredytach hipotecznych wynosi 20%. Można wziąć kredyt z 10% wkładem własnym, pod warunkiem:

  • posiadania inne środków bądź majątku, który może zostać uznany za wkład własny,
  • wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego).

Co oznacza określenie “inne środki bądź majątek"? Na szczęście dla wielu inwestorów wkładem własnym mogą być także:

  • działka budowlana (jej wartość oceni rzeczoznawca),
  • dotychczasowe środki włożone w budowę domu (pod warunkiem posiadania faktur / paragonów),
  • zakupione już materiały budowlane (również pod warunkiem posiadania faktur / paragonów),
  • środki zgromadzone na indywidualnym koncie emerytalnym IKE lub IKZE,
  • inna nieruchomość (nie trzeba być jej właścicielem, ale trzeba mieć jego zgodę).
Ważne!
Działka budowlana może być zaliczona na poczet wkładu własnego. Aby działka została uznana za wkład własny, na działce należy ustanowić hipotekę na rzecz banku udzielającego kredytu.

Kredyt na budowę domu bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Kredyt na budowę domu bez wkładu własnego w wyjątkowych okolicznościach możliwy jest od 27 maja 2022 r. W tym dniu weszły w życie przepisy z programu Nowy Ład – to forma pomocy państwowej, dzięki której z kredytu mogą skorzystać osoby bez zgromadzonych oszczędności na wpłatę własną.

Warunki, które należy spełnić:

  • konieczna jest zdolność kredytowa,
  • w ramach kredytu pożycza się całą kwotę pokrywającą koszt nieruchomości,
  • należy zaciągnąć kredyt na 15 lub więcej lat,
  • korzysta się z gwarancji państwowej w wysokości 10-20% wysokości kredytu.

Jakie dokumenty do kredytu na budowę domu są niezbędne?

Wniosek o kredyt na budowę domu to pierwszy, ale nie jedyny dokument niezbędny do uzyskania kredytu na ten cel. Pozostałe dokumenty do kredytu na budowę domu to:

  • zaświadczenie o wysokości dochodów,
  • zaświadczenie o zatrudnieniu (lub potwierdzenie zarobków z własnej działalności w rocznym zeznaniu PIT),
  • wpis z księgi wieczystej lub akt notarialny potwierdzający własność działki,
  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany,
  • kosztorys całej inwestycji oraz dziennik budowy (jeżeli budowa jest już rozpoczęta), opatrzone podpisami kierownika budowy.
Ważne!
Przygotowanie dokumentacji obiektu budowlanego (kosztorysu i dziennika budowy) najlepiej jest powierzyć kierownikowi budowy. Ma większe doświadczenie i wie, jak poprawnie wypełnić dokumenty.

Przed złożeniem wniosku upewnij się, że posiadasz wszystkie wymagane dokumenty. Brak jakiegokolwiek z dokumentów wydłuży proces wnioskowania – bank będzie żądał dostarczenia brakujących formularzy.

Jaki kredyt hipoteczny na budowę domu? Jak porównać oferty kredytu?

model niebieskiego domku położony na czarnym tle z narzędziami budowlanymi

Szukając oferty kredytu na budowę domu, zwróć uwagę na:

  • oprocentowanie kredytu (oprocentowanie kredytu jest kształtowane również przez marżę bankową, którą można negocjować z bankiem),
  • RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania),
  • prowizję,
  • dostępne promocje, obniżające całkowity koszt kredytu
  • czas kredytowania,
  • możliwość wcześniejszej spłaty i związane z tym opłaty rekompensacyjne,
  • możliwość wzięcia kredytu i na budowę domu, i na działkę jednocześnie (jeśli potrzebujesz takiego rozwiązania),
  • dodatkowe warunki (np. konieczność założenia karty kredytowej albo konta w banku).

Często można znaleźć ciekawe promocje zmniejszające ratę kredytu, gdy spełnisz odpowiednie warunki. Warto prześledzić aktualne oferty (np. ING Bank Śląski, BNP Paribas, Alior Bank, Credit Agricole oraz mBank) lub skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który również sprawdzi, ile wynosi twoja zdolność kredytowa.

Ważne!
Pamiętaj, że w 2022 roku stopy procentowe nadal rosną, co oznacza, że rata kredytu może być znacznie wyższa niż kilka miesięcy temu (i może wzrosnąć w kolejnych latach). Weź to pod uwagę, zanim podpiszesz umowę kredytową.

Jak podpisać umowę na kredyt na budowę domu krok po kroku?

Poniżej przedstawiamy praktyczną ściągę – jak złożyć wniosek kredytowy i dostać kredyt na budowę domu krok po kroku?

  1. Krok 1. Ocena zdolności kredytowej.
  2. Krok 2. Porównanie ofert kredytów hipotecznych (warto zwrócić uwagę na kredyty z okresowo stałą stopą procentową).
  3. Krok 3. Skompletowanie dokumentów niezbędnych do podpisania umowy kredytowej.
  4. Krok 4. Złożenie wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami.
  5. Krok 5. Wydanie decyzji kredytowej przez bank (maksymalnie 21 dni).
  6. Krok 6. Podpisanie umowy kredytowej.
Pamiętaj!
Bank nie wypłaca od razu całej kwoty kredytu. Kiedy otrzymasz pozytywną decyzję kredytową i złożysz podpis na umowie kredytowej, bank podzieli środki z kredytu budowlano-hipotecznego na transze zgodne z etapami budowy. Kolejne transze otrzymujesz przelewem na konto bankowe, aby opłacać wykonawców i kupować materiały budowlane. Z każdej transzy musisz się rozliczyć. Dopiero wtedy bank uruchomi kolejną transzę.

Od czego zależy koszt kredytu na wybudowanie domu?

Na koszt kredytu na budowę domu wpływa:

  • wysokość wkładu własnego (im większy wkład własny, tym mniejsze zobowiązanie, a co za tym idzie tańszy kredyt),
  • wartość budowanego domu, tj. wysokość kredytu,
  • oprocentowanie kredytu i rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wyrażająca całkowity koszt kredytu,
  • wysokości prowizji i innych opłat za udzielenie kredytu,
  • aktualnych promocji.

Koszt kredytu na budowę domu można zmniejszyć nadpłatą bądź wcześniejszą spłatą zobowiązania.

Czy warto brać kredyt na budowę domu w 2022 roku?

Po okresie ciągłych wzrostów obecnie eksperci szacują, że druga połowa 2022 i początek 2023 może przynieść więcej spokoju na rynku nieruchomości. W parze z rekordową aktywnością deweloperów szły podwyżki stóp procentowych, co w kolejnych miesiącach może skutkować wyrównaniem popytu i podaży.

Warto pamiętać, że WIBOR jest tzw. wskaźnikiem o charakterze wyprzedzającym, a więc obecnie uwzględnia większość oczekiwanych podwyżek w kolejnych kwartałach. Jeśli masz wątpliwości, spróbuj zastosować prosty wzór, podejmując decyzje na temat kredytu w 2022 r.: jeśli koszt pożyczki jest niższy od szacunkowego tempa wzrostu cen nieruchomości, to w 2022 r. nie warto odkładać decyzji o kredycie na budowę domu.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytu na budowę domu

Dodano: 9 września 2021 Zaktualizowano: 19 lipca 2022

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco