Budowa domu krok po kroku. Jak wyglądają etapy budowy domu?
Chcesz zbudować dom, ale nie wiesz, od czego zacząć? Podstawą jest zakup odpowiedniej działki, a następnie – zebranie niezbędnej dokumentacji i uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopiero po zamknięciu formalności przychodzi czas na rozpoczęcie budowy. Jakie są jej etapy i jak wygląda budowa domu jednorodzinnego krok po kroku?
Z poradnika dowiesz się
Budowa domu krok po kroku – co po kolei musisz zrobić?
Formalności to podstawa każdego przedsięwzięcia. Nie inaczej jest z budową domu. Dlatego pierwszym krokiem jest zebranie potrzebnej dokumentacji oraz uzyskanie niezbędnych pozwoleń. Jeśli chcesz zacząć budowę, musisz przygotować:
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania działki sporządzony na aktualnej mapie,
- decyzję o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – WZ podaje się tylko wtedy, gdy działka nie posiada MPZP,
- dodatkowe opinie, uzgodnienia i dokumentację, jaka jest potrzebna do uzyskania pozwolenia na budowę.
Nie można zacząć prac na terenie działki bez pozwolenia na budowę. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wybierzesz zgłoszenie budowy zamiast uzyskania zezwolenia. Dom bez pozwolenia możesz zbudować, jeśli jego postawienie w żaden sposób nie wpłynie na sąsiadów (sąsiednie działki). Pamiętaj, że pozwolenie na budowę jest też niezbędne, kiedy planujesz starać się o kredyt hipoteczny.
Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę (14 dni od jego wydania) należy zacząć prowadzić dziennik budowy. Ten dokument wydawany jest przez odpowiedni organ administracji rządowej:
- starostwo powiatowe,
- urząd miasta,
- lub urząd wojewódzki.
Należy zgłosić się do tej instytucji, która wydała pozwolenie na budowę. Na tym etapie kończą się formalności i zaczyna się przejście do budowy właściwej. Możesz spróbować budować dom samemu, ale lepiej jest poszukać sprawdzonych firm budujących domy.
Poniżej przedstawiamy ranking 65 307 Firm Budujących Domy najlepszych w 2023 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Etap 1 budowy domu: rozpoczęcie budowy
Od czego zacząć budowę domu? Jeśli posiadasz:
- odpowiednią działkę,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- sprawdzoną ekipę budowlaną,
możesz przejść do rozpoczęcia budowy. Krok po kroku prezentuje się ona następująco:
- Ogrodzenie całego placu budowy.
- Niwelacja terenu.
- Ustawienie na działce tymczasowych obiektów budowlanych – np. baraku, kontenera dla ekipy budowlanej.
- Budowa fundamentów i piwnicy (jeśli w projekcie domu znajduje się piwnica).
- Przyłączenie do sieci infrastruktury technicznej. Jest to niezbędne do prowadzenia prac. Wykonywane jest w tym samym momencie, w którym przygotowuje się fundamenty.
- Ustawienie tablicy informacyjnej budowy.
Czasem teren wydaje się być odpowiedni pod budowę, ale wystarczy sprawdzenie go metr głębiej z geodetą, aby odkryć poziom wody, który może utrudnić budowę. Poziom wody w gruncie powinno się zbadać dwa razy: w porze suchej (lato) i w porze deszczowej (jesień, wiosna). Przydatny do tego będzie piezometr. Jego wypożyczenie wpływa na koszt budowy domu, ale zapewnia pełną wiedzę o gruncie.
Etap 2 budowy domu: stan surowy otwarty
Budowę tego etapu procesu budowy domu rozpoczyna się wiosną. Etap otwarty obejmuje:
- ściany zewnętrzne,
- strop,
- schody betonowy (w przypadku, gdy budujesz piętrowy dom murowany ze schodami betonowymi zamiast drewnianych),
- więźbę dachową,
- komin,
- pokrycie dachu,
- okna dachowe (jeśli projekt dachu zakłada okna, jaskółki i inne elementy), ten element nie obowiązuje przy prostych dachach dwuspadowych bez okien.
W przypadku gotowych domów szkieletowych stan surowy otwarty buduje się bardzo szybko. Wynika to z zastosowania prefabrykatów, które są składane przez ekipę budowlaną w szkielet budynku.
Stan surowy otwarty pochłania od 40 do 45% wartości całej inwestycji. Im prostszy projekt, tym tańsza budowa. Istnieje nawet możliwość wybudowania funkcjonalnego domu za 200 tys. zł.
Etap 3 budowy domu: stan surowy zamknięty
To etap prac zaawansowanych. Prace stanu surowego obejmują krok po kroku:
- Zamknięcie bryły domu.
- Wstawienie drzwi i okien.
- Wykonanie instalacji wodnej.
- Wykonanie instalacji elektrycznej.
- Wykonanie instalacji gazowej (jeśli zaplanowane jest doprowadzenie gazu).
- Położenie tynków suchych.
- Zamontowanie stałego ogrodzenia.
W tym momencie budowy konieczne jest m.in. testowanie instalacji. Jeśli działają one nieprawidłowo, to najlepszy i jedyny moment, w którym bez dużych strat finansowych (np. częściowej rozbiórki) można je naprawić.
Na tym etapie można już ocieplić dom. Jednak nie trzeba tego robić – ocieplenie budynku można wykonać w każdym momencie. Mimo to koszt ocieplenia domu warto wrzucić w koszt budowy, ponieważ:
- opłaca się to finansowo,
- oszczędza czas i zaangażowanie w prace budowlane już po zakończeniu budowy (dom jest w pełni gotowy do zamieszkania).
Etap 4 budowy domu: prace wykończeniowe
Na prace wykończeniowe składają się:
- montaż urządzeń grzewczych: grzejników, kominków, pieców itp.,
- wykonanie ścian działowych,
- położenie tynków oraz gładzi gipsowej,
- malowanie ścian,
- położenie kafelków – układanie płytek,
- położenie podłóg,
- instalacja urządzeń elektrycznych, gniazdek i lamp,
- wykończenie łazienki,
- wykończenie kuchni,
- wykończenie piwnicy (jeśli jest),
- pozostałe prace wykończeniowe, np. montaż mebli stałych.
Po wykonaniu tych elementów przychodzi czas na ostatni etap budowy, czyli jej zakończenie. Kolejno polega on na:
- Uprzątnięciu terenu budowy.
- Zabraniu tablicy informacyjnej.
- Zabraniu kontenerów i innych tymczasowych obiektów budowlanych.
- Zabraniu maszyn i sprzętów.
- Odbiór domu. Musi być potwierdzony wpisem w dzienniku budowy.
- Sprawdzeniu przyłączy oraz instalacji wewnętrznych.
- Wydaniu świadectwa charakterystyki energetycznej (określeniu źródła pobieranej energii i sposobu jej używania).
- Inwentaryzacji geodezyjnej. Geodeta ponownie sprawdza granice działki i wymiary domu. Analizuje, czy nie zostały popełnione błędy w budowie - przykładowo, czy dom nie został postawiony zbyt blisko granicy działki.
- Zamknięciu dziennika budowy (znajduje się to w kompetencjach kierownika budowy).
- Złożeniu oświadczenia o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę i przepisami prawnymi. To także wchodzi w zakres kompetencji kierownika.
Na koniec należy wysłać do właściwego organu (powiatowego lub wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego) zawiadomienie o zakończeniu budowy. Muszą się przy nim znaleźć wszystkie niezbędne dokumenty, tj. wypełniony dziennik budowy oraz wszystkie oświadczenia o zgodności. INB ma 21 dni na wyrażenie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, oznacza to milczącą zgodę.
To wszystko! Jeśli w twoim nowym domu znajdują się już meble i wszystkie niezbędne sprzęty, śmiało możesz się do niego wprowadzać.
Ile trwa budowa domu?
Czas trwania budowy domu zależy od kilku czynników:
- Technologii budowy: możesz wybudować dom szkieletowy albo dom murowany.
- Metrażu domu.
- Poziomu skomplikowania projektu budowlanego.
- Zasobów finansowych.
Średni czas budowy domu murowanego wynosi dwa lata. Podczas pierwszego sezonu budowy doprowadza się budynek do stanu surowego zamkniętego. Podczas drugiego wykańcza się dom od wewnątrz.
Z kolei średni czas budowy domu szkieletowego wynosi od trzech do sześciu miesięcy. Ta szybka budowa wynika z zastosowania gotowych prefabrykatów, braku konieczności sezonowania budynku (wynikających z potrzeby osuszania materiałów budowlanych), braku wymagań związanych z odpowiednim przechowywaniem żwiru lub piasku.
Budowa domu krok po kroku – koszty
Koszty zależą głównie od technologii, w jakiej chcesz budować. Możesz zbudować. Za najtańsze uznawane są domy szkieletowe, jednak w Polsce wciąż największą popularnością cieszą się tradycyjne domy murowane. Można je wykonać na bazie:
- ceramicznych pustaków porotherm (mają wysoką zdolność akumulacji ciepła i wysoką izolacyjnością akustyczną),
- betonu komórkowego – bloczki betonowe Ytong (dobrze izolują przed chłodem, są wysoko nasiąkliwe),
- betonu komórkowego Suporex (również dobrze izoluje przed chłodem, ale wrażliwość na warunki atmosferyczne może – ale nie musi – spowodować powstanie mostków termicznych).
Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Różnią się od siebie:
- ceną,
- właściwościami cieplnymi,
- nośnością,
- odpornością na wilgoć,
- szybkością budowy,
- akustyką.
Dlatego jeszcze przed stworzeniem projektu domu należy zastanowić się, jaka technologia będzie dla ciebie odpowiednia. Koszt budowy domu murowanego może wynosić średnio od 2 000 zł do nawet 4 000 zł (i więcej ) za metr kwadratowy. Wszystko zależy od poziomu skomplikowania projektu oraz używanych materiałów.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o budowie domów
Oszczędzanie najlepiej zacząć od dobrego planu. Przemyślany kształt budynku, jego ulokowanie czy rodzaj instalacji grzewczej pozwolą na uniknięcie dodatkowych kosztów w przyszłości. Dlatego już na pierwszym etapie budowy dobrze jest zatroszczyć się o detale.
Budowa domu w 2022 r. kojarzy się z dużym wydatkiem. Na to, ile kosztuje budowa domu wpływa również zakup działki, wydanie pozwoleń na budowę, wylanie fundamentów, jak i zagospodarowanie przestrzeni wewnętrznej. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że dom za 100 tys. zł nie musi być wcale marzeniem. Jak zbudować dom za 100 tys. zł pod klucz?
25.08.2022
Prawdziwe dysproporcje cenowe między domami energooszczędnymi a tradycyjnymi zaczynają się zaraz po wzniesieniu murów. Nowoczesne rozwiązania chroniące przed utratą ciepła potrafią pochłonąć znaczną część budżetu. Sprawdzamy ceny każdego z etapów budowy i radzimy, jak uniknąć zbędnych kosztów.
Pozwolenie na budowę domu to podstawa rozpoczęcia prac budowlanych. Jednak czy zawsze jest potrzebne? Czy są sytuacje, w których można je zastąpić zgłoszeniem budowy? Te dwie opcje mocno się od siebie różnią! PnB wymaga kompletu dokumentów oraz czasu na wizytę w urzędzie. Jak uzyskać pozwolenie na budowę, kto je wydaje? Czy da się skrócić procedurę? Sprawdzamy!
16.02.2021
Przy niewielkim budżecie dobrą opcją inwestycyjną są domy szkieletowe. Projekty do 100m2 łączą funkcjonalność i energooszczędność z relatywnie niską ceną wykonania. Czy są dobrą opcją w 2022 r.? Jak wyglądają projekty domów szkieletowych do 100m2?
12.09.2022
W Polsce buduje się głównie domy murowane, ale rosnącą popularnością cieszą się domy szkieletowe. Wśród ich głównych zalet wymienia się niższy koszt budowy w porównaniu do technologii tradycyjnej oraz dużo krótszy czas potrzebny na realizację inwestycji. Jaki jest koszt budowy domu szkieletowego w 2023? Cena domów szkieletowych zależy od wielu czynników. Sprawdź, które z nich są najważniejsze – i poznaj orientacyjną cenę budowy domu szkieletowego w 2023!
30.01.2023