Od czego zacząć budowę domu? Praktyczny poradnik budowy w 2021 roku

Budowa domu jest skomplikowanym i wieloetapowym procesem, który może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Przy tak dużej inwestycji, konieczne jest wyznaczenie dobrego planu – nie możesz zapomnieć o dopełnieniu formalności ani przekroczyć maksymalnego budżetu. Od czego zacząć budowę domu jednorodzinnego w 2021 roku?

Jak zacząć budowę domu jednorodzinnego? Zakup działki budowlanej

Od czego zacząć budowę domu jednorodzinnego? Pierwszym krokiem, zanim jeszcze wbijesz pierwszą łopatę w ziemię, jest zakup działki budowlanej. Przed podpisaniem umowy kupna gruntu niezbędne jest wnikliwe przejrzenie ksiąg wieczystych interesującej nas nieruchomości. W dokumencie znaleźć można m.in. informacje na temat:

  • stanu prawnego gruntu,
  • obciążeń hipotecznych i skarbowych działki,
  • służebności drogowej, czyli warunków korzystania z wewnętrznej drogi dojazdowej.

Z księgami wieczystymi nieruchomości można się zapoznać samodzielnie, korzystając z serwisu internetowego Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl.

Należy też zweryfikować możliwość wykorzystania zakupionej nas działki budowlanej (co można na niej postawić, w jakiej odległości od drogi itp.). Wszystkie informacje na ten temat znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wydaje urząd gminy lub urząd miasta.

Jeśli dla danej działki nie ustalono planu zagospodarowania, musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

>>>Jeśli potrzebujesz fachowca, sprawdź: Budowa domów, firmy budujące domy w Twojej okolicy

Początek budowy domu – wybór projektu

Właściwy proces budowy domu zaczyna się od planu, a dokładnie od wyboru projektu domu. Musisz dokładnie zaplanować:

  • Jak duży dom chcesz / możesz zbudować?
  • Z czego chcesz zbudować dom?
  • Jakimi funduszami dysponujesz/jak wysoki kredyt hipoteczno-budowlany możesz uzyskać?
  • Jaką firmę budowlaną wybierzesz?

Ważne! Decydujesz się na wybór gotowego projektu domu? Pamiętaj by zaadaptować go do planu zagospodarowania twojej działki. Droższym, ale wygodniejszym rozwiązaniem, będzie zamówienie projektu indywidualnego.

Zobacz ciekawe pomysły i inspiracje: Projekt domu typu stodoła

Budowa domów - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 59 700 Firm Budujących Domy najlepszych w 2021 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Kosztorys budowy jeszcze przed jej rozpoczęciem

Budowa domu to dla wielu osób nadal odległe marzenie. Głównym powodem odkładania budowy w czasie jest aspekt finansowy. Czy słusznie? Nowoczesne domy jednorodzinne mogą kosztować mniej, niż zakup mieszkania w większym mieście w Polsce. Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu, musisz przedstawić bankowi szczegółowy kosztorys budowlany. Zawiera on rozpiskę wszystkich ważnych etapów budowy domu i kosztów, jakie się na nich pojawią.

Niedoszacowanie potrzebnego budżetu może wywołać niepotrzebne komplikacje, dlatego koszty budowy domu lepiej nieco zawyżyć – w trakcie budowy nie wszystko da się przewidzieć.

>>>Warto przeczytać: Etapy budowy domu

Jak przygotować kosztorys budowy domu?

Przybliżony kosztorys możesz sporządzić sam, na podstawie informacji dostępnych na specjalistycznych portalach internetowych. Przy przygotowywaniu szczegółowego kosztorysu budowy, bezpieczniej będzie skorzystać z pomocy kierownika budowy lub inspektora budowlanego. Przygotowując kosztorys musisz pamiętać o kilku rzeczach:

  1. Bank wypłaca kredyt w transzach, dlatego kosztorys musi być podzielony na poszczególne etapy budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i budynek gotowy do użytku.
  2. Przygotowując kosztorys budowy do kredytu należy uwzględnić tylko te prace lub przedmioty, które podlegają kredytowaniu bankowemu. Meble i sprzęt elektroniczny nie powinny być brane pod uwagę.
  3. Powinieneś dokładnie zaplanować prace wykończeniowe. Już na etapie kosztorysu musisz wiedzieć, jak wykończysz podłogi i jakie płytki położysz w kuchni. W przeciwnym razie bank zarzuci ci niezgodność planu budowy ze stanem faktycznym.
  4. Jeśli na etapie budowy domu konieczne będzie wprowadzenie zmian projektowych, musisz powiadomić o tym bank.
  5. Nie możesz pominąć żadnych prac budowlanych, które zostały zapisane w projekcie.
  6. Prace w ramach umowy kredytowej muszą być ukończone w ciągu 24 miesięcy od przelewu pierwszej transzy kredytu. Wydłużenie tego okresu wymaga podania solidnego uzasadnienia.

Przydatne poradniki:

Budowa domu – od czego zacząć załatwianie formalności?

Często to formalności związane z budową domu są bardziej stresujące, niż sama budowa. Niestety bez dopełnienia wszystkich wymagań, nie można zacząć żadnych prac budowlanych.

Lista dokumentów, które musisz uzyskać przed rozpoczęciem budowy w 2021 roku:

  1. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (oba dokumenty wydaje wydział architektury urzędu miasta lub urzędu gminy).
  2. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, jeśli wcześniej działka była w ten sposób użytkowana.
  3. Mapa zasadnicza i mapa do celów projektowych (wykonuje je geodeta).
  4. Opinia geotechniczna – wydawana w przypadku trudnych warunków gruntowych lub na wniosek projektanta.
  5. Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, jeśli działka takiego nie posiada.
  6. Oświadczenie o możliwości przyłączenia nowego budynku do poszczególnych sieci lub warunki przyłączenia do nich (dokument wydają zakłady: energetyczny, elektryczny, wodociągowy i kanalizacyjny).
  7. Projekt budowlany w wymaganej liczbie egzemplarzy.
  8. Zgoda na odstępstwo od przepisów, jeśli będzie taka potrzeba.
  9. Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy w urzędzie.
  10. Dziennik budowy.
  11. Oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków (należy je dostarczyć do Starostwa Powiatowego).
  12. Zawiadomienie Starostwa Powiatowego o rozpoczęciu robót budowlanych, złożone na 7 dni przed budową.

Przydatny poradnik: Dziennik budowy

Zezwolenie czy pozwolenie na budowę?

Do rozpoczęcia prac budowlanych niezbędne jest zazwyczaj pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na wydanie pozwolenia to 65 dni. Jeśli decyzja będzie pozytywna, pozwolenie uprawomocni się po upływie 14 dni. Ważność pozwolenia na budowę wygasa po upływie 3 lat.

Po nowelizacji prawa budowlanego, nie ma już obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki. W tym wypadku wystarczy zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego w starostwie.

Czytaj więcej: Dom bez pozwolenia

Od czego zacząć budowę domu – prawo budowlane 2020 vs 2021

dom w stanie surowym zamkniętym z oknami i drzwiami

Budowę domu zawsze warto zacząć od sprawdzenia aktualnych zapisów prawa budowlanego. W 2021 zmieniły się warunki techniczne nowo powstających budynków. Zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego, wszystkie nowo wybudowane domy w krajach UE mają jak najbardziej zminimalizować korzystanie z energii pierwotnej.

Od 2021 roku:

  • Wartość rocznego zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy też oświetlenia, nie będzie mogła przekroczyć 70 kWh/m2.
  • Współczynnik przenikania ciepła (U) nie będzie mógł przekroczyć wartości 0,2 W/m2K dla ścian zewnętrznych, 0,9 W/m2K w przypadku zwykłych okien i drzwi balkonowych i 0,9 W/m2K w przypadku okien połaciowych.

Oznacza to, że wszystkie domy, które otrzymały pozwolenie na budowę po 31.12.2020 roku, muszą być samowystarczalne. Konieczne jest dobre ocieplenie domu oraz odpowiednio skonstruowane okna i drzwi zewnętrzne.

Jeśli zatem myślałeś o montażu paneli fotowoltaicznych – teraz jest dobry moment na ich zakup. Dla osób chcących wymienić stary kocioł lub zainstalować pompę ciepła, przewidywane są dotacje z UE.

Pamiętaj! Twój projekt domu musi uwzględniać najnowsze wytyczne. Wymagania WT 2021 określają także materiały, które mogą być wykorzystane do budowy domu.

Kompendium wiedzy:

Od budowy do możliwości zamieszkania w domu czeka cię długa droga!

Wiele kluczowych decyzji musisz podjąć tak naprawdę jeszcze przed rozpoczęciem robót. Choć budowa domu to duże przedsięwzięcie, warto się go podjąć, aby zamieszkać na swoim.

Pamiętaj, że przed rozpoczęciem robót, należy również zarejestrować dziennik budowy i zawiesić tablicę informacyjną budowy. Zawiadomienie Starostwa Powiatowego o rozpoczęciu robót nie może być złożone później niż 7 dni przed budową.

Na początku budowy domu konieczne jest też ogrodzenie placu budowy, wytyczenie lokalizacji domu przez geodetę oraz wykonanie wszelkich robót ziemnych, związanych z przygotowaniem terenu pod budowę. Następnie czeka cię przygotowanie fundamentów i piwnic, i przejście przez kolejne etapy inwestycji, czyli:

  1. Stan surowy otwarty.
  2. Stan surowy zamknięty.
  3. Stan deweloperski.
  4. Prace wykończeniowe i montażowe.
  5. Odbiór domu.

Odbiór budynku będzie najbardziej wyczekiwanym momentem budowy. Zanim się wprowadzisz, do inspektoratu nadzoru budowlanego będziesz musiał jeszcze złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeśli twój wniosek o pozwolenie na użytkowanie domu pozostanie bez odpowiedzi, po 21 dniach uznaje się, że nadzór budowlany udzielił tzw. milczącej zgody na zamieszkanie. W końcu będziesz mógł zamieszkać w swoim wymarzonym domu!

Kompendium wiedzy: Fundamenty

Więcej poradników o budowie domów

Jak działa Oferteo?

Odpowiedz na kilka pytań
Powiedz nam czego potrzebujesz,
abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty
Otrzymaj oferty
Poznaj dopasowane oferty
specjalistów z Twojej okolicy
Wybierz najlepszą
Porównaj oferty i zadawaj pytania,
bezpłatnie i niezobowiązująco

Porównaj oferty