model domu z ikoną symbolu procentu stojący na drewnianej huśtawce na zielonym tle -  w 2021

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku – jak dostać najlepsze?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku – jak dostać najlepsze?

Przy poszukiwaniu najkorzystniejszej oferty kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym zwykle pod uwagę brane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Powinno ono być jak najniższe, ale warto też wiedzieć, ile wynoszą prowizje i opłaty. Z jakich elementów składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego? Sprawdź to z nami!

author box img

Iwona Zbroja

Zaktualizowano: 22 lipca 2022 22.07.2022 Czas lektury: 8min

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to koszt, jaki kredytobiorca musi zapłacić za możliwość otrzymania finansowania przez cały okres spłaty. Z perspektywy banku jest zyskiem za udzielenie pożyczki klientowi. Kredyty hipoteczne charakteryzują się znacznie niższym oprocentowaniem niż zobowiązania konsumpcyjne, jednak także w tym przypadku można wynegocjować z bankiem korzystniejsze warunki spłaty. Podpowiadamy, jak to zrobić.

Co to jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie to główny koszt kredytu hipotecznego i pierwsze, co należy sprawdzić, decydując się na zobowiązanie z hipoteką. Oprocentowanie określa, jak wysokie odsetki od kredytu będziesz musiał płacić, co przekłada się na wysokość miesięcznych rat kapitałowo-odsetkowych oraz całkowitą kwotę do spłaty. W przypadku oprocentowania kredytu hipotecznego zwykle jest ono sumą marży bankowej i stałej stawki referencyjnej – dotychczas i do końca 2022 roku będzie to stopa procentowa WIBOR(R).

Od czego zależy oprocentowanie kredytu na mieszkanie?

Na wysokość oprocentowania hipoteki wpływają takie parametry jak:

  • stała marża banku (zależna od banku) – jest to kwota, jaką instytucja zarabia za udzielenie kredytu (ok. 2 – 3% pożyczanej kwoty). Wysokość marży jest uzależniona od polityki wewnętrznej danego banku, spełniania przez klienta warunków kredytu hipotecznego, korzystania z dodatkowych produktów banku czy wykupienia ubezpieczenia kredytu i nieruchomości;
  • zmienna stopa referencyjna WIBOR (niezależna od banku) – WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to średnia wysokość oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym w ujęciu rocznym. Stopa WIBOR zmienia się co pewien czas – w zależności od jej rodzaju. Np. WIBOR(R) 3M ustalany jest co 3 miesiące, na podstawie danych podawanych przez banki. WIBOR ma różne stopy procentowe, zależnie od czasu trwania zobowiązania między bankami. Stąd symbole określające okres, tj. WIBOR: ON, TN, 1T, 2T, 1M, 3M, 6M, 9M oraz 12M.
Kredyt hipoteczny - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 5 705 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2022 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Wszystkie miasta i firmy

Oprocentowanie nominalne a Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania kredytu hipotecznego

Obok oprocentowania nominalnego w formularzu informacyjnym banku i w ofercie kredytowej jest wyszczególniona również Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli RRSO, która uwzględnia wszelkie koszty kredytowe wpływające na wysokość miesięcznej raty (nie tylko marżę i WIBOR) aż do momentu spłaty zobowiązania i wykreślenia hipoteki.

Na wysokość oprocentowania RRSO kredytu hipotecznego wpływają:

  • oprocentowanie nominalne hipoteki,
  • rodzaj oprocentowania (stałe lub zmienne),
  • jednorazowa prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego (może wynieść od 0 do 5% całkowitej wartości kredytu, zależnie od oferty banku),
  • wysokość kredytu,
  • okres spłaty,
  • rodzaj rat,
  • korzystanie z dodatkowych produktów banku,
  • koszt ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń kredytu,
  • ubezpieczenie kredytu (tj. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie spłaty czy ubezpieczenie pomostowe, jeśli wnioskujesz o kredyt hipoteczny na budowę domu lub zakup nieruchomości będącej jeszcze w budowie. Ubezpieczenie pomostowe obowiązuje zazwyczaj od momentu zaciągnięcia kredytu do chwili ustanowienia hipoteki na powstałej nieruchomości czyli kilka – kilkanaście miesięcy i może być naliczone w formie wyższej o 1 – 2% marży kredytu
Pamiętaj!
Chociaż banki są zobligowane do podawania w swoich ofertach wartości RRSO, zazwyczaj jego wysokość dotyczy przykładów reprezentatywnych. Dlatego zawsze należy porównywać ze sobą zobowiązania o dokładnie takich samych parametrach.

Ile wynosi średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego?

równoważnia na której stoją kostka z symbolem procentu oraz model domu

W 2019 r. polskie kredyty mieszkaniowe były jednymi z najdroższych w Europie. Zgodnie z danymi EMF i NBP średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce w 2020 roku wynosiło 3,09%. Według danych NBP kredyty hipoteczne wypłacane w lutym 2021 roku były najtańsze w historii, co przełożyło się na rekordowe od dekady zainteresowanie takimi produktami. Jednak od października 2021 roku, wraz z rosnącą inflacją, Rada Polityki Pieniężnej zaczęła cykl podwyżek stóp procentowych. W wyniku tego główna stopa procentowa Narodowego Banku Polskiego została podniesiona z poziomu 0,10 proc. we wrześniu 2021 roku do 6,5 proc. w lipcu 2022 roku.

Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku w Polsce przekroczyło na koniec maja 6,5 proc. Raport AMRON-SARFiN wydany przez Związek Banków Polskich pokazał, że w I kw. 2022 roku wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych o 4,36 punktów procentowych w stosunku do analogicznego okresu 2021 roku.

Pamiętaj!
Koszt kredytu zależy od wielu czynników. Oprocentowanie zobowiązania na mieszkanie będzie inne niż w przypadku kredytu hipotecznego na remont czy kredytu na zakup działki. Warto mieć to na uwadze przy porównywaniu ofert reprezentatywnych.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 – stałe czy zmienne?

Zależnie od oferty banku możemy wnioskować o kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. Wybór oprocentowania uzależniony jest od preferencji klienta oraz rodzaju zaciąganego zobowiązania.

  1. Oprocentowanie zmienne – w tym wariancie wysokość oprocentowania zmienia się wraz ze modyfikacją stawki WIBOR. Może to się przekładać zarówno na zwiększenie kosztów kredytu jak i ich obniżenie, zależnie od wybranego okresu. Z tego względu bank może zaproponować np. niższe miesięczne raty.
  2. Oprocentowanie stałe kredytu – ustalane jest zazwyczaj na 5 kolejnych lat (po tym czasie można ewentualnie zmienić rodzaj oprocentowania). Pozwala uniknąć ewentualnych wahań stóp procentowych i zapewnia stałą wysokość miesięcznych rat. Na taki rodzaj oprocentowania decydują się zazwyczaj osoby, które planują spłacić kredyt przed ustalonym terminem, np. za 5 lat (bo wtedy będą miały na to środki lub sprzedadzą mieszkanie i w ten sposób spłacą cały kredyt). Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego pozwala uniezależnić się od wzrostu wysokości głównych stóp procentowych i poziomu stopy referencyjnej
Pamiętaj!
Hipoteczny kredyt ze stałą stopą procentową może mieć nawet dwukrotnie wyższą marżę niż produkt z oprocentowaniem zmiennym. Przekłada się to zatem na wyższe oprocentowanie kredytu. Jednak zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe daje efekt zamrożenia raty, która nie rośnie w związku z podwyżkami głównych stóp procentowych, z jakimi mamy do czynienia w 2022 roku.

Oprocentowanie kredytu – stałe czy zmienne? Które wybrać?

Murator FINANSE

Murator FINANSE

Murator FINANSE

Najbardziej popularnym wariantem finansowania wśród Klientów są produkty oparte o oprocentowanie zmienne, czyli o marżę banku oraz stawkę referencyjną WIBOR (3M lub 6M w zależności od instytucji w której brany jest kredyt). Stawka WIBOR może ulegać zmianom w czasie (w górę lub w dół) na podstawie decyzji Rady Polityki Pieniężnej (3M odpowiednio co 3 miesiące, a 6M co 6 miesięcy). Marża banku natomiast co do zasady jest stała i niezmienna w czasie, wyłączając sytuacje w których Kredytobiorca nie dotrzymał warunków umowy (np. nie dostarczył wymaganego przez bank dokumentu po uruchomieniu kredytu – bank może wówczas „karnie” podwyższyć marżę), lub zrezygnował przedwcześnie z produktu dodatkowego (np. konta osobistego), który uprawniał do skorzystania z bardziej preferencyjnych warunków w ramach oferty łączonej.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego a rodzaj rat

Niezależnie od wysokości oprocentowania, wybór malejących rat kredytu jest znacznie korzystniejszy, jeśli na spłatę zobowiązania będzie się patrzeć długofalowo. Rozwiązanie to umożliwia płacenie mniejszych odsetek czyli docelowo kredyt będzie tańszy. Ze względu na duże obciążenie zdolności klienta, bank może obniżyć maksymalną dostępną kwotę zobowiązania o np. 50 tys. zł.

Raty równe mniej obciążają zdolność kredytową ale zwiększają koszt zobowiązania. W tym przypadku zalecana jest nadpłata kredytu hipotecznego, która pozwoli szybciej pozbyć się długu.

Jak wysokość wkładu własnego wpływa na oprocentowanie kredytu?

Im wyższy wkład własnego do kredytu, tym lepsze warunki finansowania zaproponuje bank. W przypadku nie zgromadzenia m.in. 20%, instytucja może udzielić zobowiązania o znacznie wyższym oprocentowaniu. Dodatkowo konieczne może być wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w wysokości różnicy między wymaganą jego wysokością a wkładem, jaki ma kredytobiorca.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego a wcześniejsza spłata

Nadpłata kredytu hipotecznego pozwoli szybciej uregulować całe zobowiązanie, a nawet zaoszczędzić. Większość banków oferuje zwrot części prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, o ile nie zrobisz tego zbyt szybko.

Spłata w ciągu kilku pierwszych lat (3 – 5) ustalonego okresu kredytowania może być obarczona dodatkowymi kosztami, ponieważ w ten sposób pozbawiasz bank wieloletnich zysków. Przed podpisaniem umowy, koniecznie sprawdź minimalny możliwy czas na zwrot środków.

Jak obniżyć oprocentowanie kredytu?

Warunki kredytu hipotecznego mogą różnić się zależnie od wewnętrznych ustaleń banku, jednak dobrze rokujący kredytobiorcy mogą często wynegocjować niższą marżę niż ta proponowana na początku. Aby to zrobić:

  • zbuduj długą i dobrą historię kredytową,
  • zgromadź jak najwyższy wkład własny do kredytu,
  • skorzystaj z ubezpieczenia kredytu,
  • skorzystaj z dodatkowych produktów banku tj. założenie konta osobistego czy karty kredytowej,
  • zadbaj o wysoką zdolność kredytową,
  • zdecyduj się na kredyty preferencyjne o niższym oprocentowaniu, np. kredyt hipoteczny dla młodych,
  • korzystaj z promocji i ofert specjalnych np. kredytu hipotecznego z niższym oprocentowaniem dla nieruchomości energooszczędnych (dostępny w BNP Paribas, Santander czy PKO BP).

Jeśli w trakcie okresu kredytowania uznasz, że warunki spłaty w twoim banku przestały ci odpowiadać, możesz się zdecydować na przeniesienie kredytu hipotecznego. Dzięki temu masz szansę na niższe oprocentowanie, bardziej atrakcyjny harmonogram spłat czy dodatkowe bonusy.

Dowiedz się więcej: Refinansowanie kredytu hipotecznego

Porównywarka oprocentowania kredytów hipotecznych 2022

Symulacje w kalkulatorach kredytowych na stronach banków nie są w stanie pokazać dokładnego oprocentowania zobowiązania, które dostaniesz. Wszystkie parametry są przybliżone, ponieważ dokładne koszty można poznać dopiero po szczegółowym badaniu zdolności i potrzeb klienta przez doradcę banku.

Poniżej znajduje się zestawienie różnic w oprocentowaniu kredytów hipotecznych w kwocie 300 000 zł zaciągniętych na 25 lat (dane na lipiec 2022 roku).

Nazwa banku Wysokość oprocentowania RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty
mBank 9,24% 9,64% 0% 770 122,73 zł 2 567,08 zł
Bank Pekao 9,02% 9,67% 1,99% 771 564,27 zł 2 571,88 zł
Millennium Bank 9,48% 9,90% 0% 785 076,12 zł 2 616,92 zł
Santander Bank Polska 9,47% 10,17% 2,00% 800 139,97 zł 2 667,13 zł
BNP Paribas 9,93% 10,39% 0% 813 393,77 zł 2 711,31 zł
PKO Bank Polski 9,96% 10,43% 0% 815 294,26 zł 2 717,65 zł

Pamiętaj, przedstawione wartości mają charakter poglądowy, zawsze pytaj doradcy o aktualną ofertę.

Dodano: 9 września 2021 Zaktualizowano: 22 lipca 2022

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco