Koszt kredytu hipotecznego – ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2024 roku?
Ile kosztuje kredyt hipoteczny? To, jaka będzie cena kredytu hipotecznego, zależy nie tylko od jego oprocentowania. Pod uwagę trzeba wziąć także schemat spłat, ubezpieczenie czy prowizje naliczane przez bank za każdą usługę związaną z obsługą zobowiązania. Dzięki wiedzy, jakie są koszty kredytu hipotecznego, znajdziesz najkorzystniejszą ofertę banku. Podpowiadamy, jak i gdzie szukać.
Z poradnika dowiesz się
Koszt kredytu hipotecznego w 2023 roku – co warto wiedzieć?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem udzielanym na cele mieszkaniowe. Jeżeli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musisz mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową i dobrą historię kredytowania w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Jak każdy inny kredyt, ten również kosztuje. Błędem jest porównywanie ze sobą w poszczególnych ofertach jedynie takich parametrów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego i naliczanych w związku z nim odsetek, ponieważ to tylko jedna ze składowych kosztu kredytu hipotecznego.
Co istotne, 2023 jest rokiem, w którym banki udzielają znacznie mniej zobowiązań niż w ubiegłych latach. Trend ten właściwie zarysował się już w 2022 roku, kiedy to inflacja galopowała w Polsce, a Rosja zaatakowała Ukrainę.
Koszty kredytów hipotecznych urosły, ponieważ rósł wskaźnik WIBOR(R), czyli wskaźnik referencyjny zależny od wysokości głównych stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Im wyższe stopy, tym wyższy WIBOR(R) ustalany przez największe banki w Polsce. W 2023 roku wskaźnik ten zaczął być wygaszany, a na jego miejsce wprowadzono WIRON.
Wskaźnik referencyjny i marża bankowa tworzą razem oprocentowanie kredytu hipotecznego, ale nie jest to jedyny koszt kredytu hipotecznego. Do kosztów kredytów hipotecznych zalicza się też:
- prowizję za przystąpienie do zobowiązania,
- prowizję za rozpatrzenie wniosku kredytowego,
- prowizję czy też rekompensatę za wcześniejszą częściową lub całościową spłatę kredytów hipotecznych,
- opłatę za wycenę nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytów hipotecznych,
- składki na ubezpieczenie kredytu – ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie na życie kredytobiorcy czy ubezpieczenie od utraty pracy.
Poniżej przedstawiamy ranking 9 173 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Całkowity koszt kredytu hipotecznego – elementy składowe
Dla wielu kredytobiorców większe znaczenie niż łączna cena kredytu hipotecznego ma informacja, ile miesięcznie kosztuje kredyt hipoteczny na mieszkanie. Wysokość raty określa, jak trudna będzie spłata i jak bardzo obciąży domowy budżet. Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego? Poniżej opisaliśmy najważniejsze parametry.
Oprocentowanie – główny koszt kredytu mieszkaniowego
Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego jest pierwszym wyznacznikiem atrakcyjności oferty. Na oprocentowanie kredytów hipotecznych składają się:
- ustalana przez bank centralny zmienna stawka bazowa WIBOR (od 2023 roku jest ona wygaszana i zastępowana przez stawkę WIRON),
- marża kredytu hipotecznego, czyli rzeczywisty dochód banku za udzielenie kredytu – na jej wysokość wpływa m.in. waluta kredytu, prowizja, wysokość wkładu własnego, źródła dochodu, wyniki raportu BIK, typ nieruchomości oraz korzystanie z dodatkowych produktów banku, tj. karta kredytowa, konto, ubezpieczenie (tzw. cross selling, sprzedaż krzyżowa).
Oprocentowanie kredytów hipotecznych i prowizja banku (zazwyczaj 1-2%, 3% jest już wysoką opłatą) wpływa zarówno na początkowy, jak i długoterminowy koszt kredytu.
Jeżeli chcesz mieć pewność, że oprocentowanie kredytu hipotecznego nie zmieni się przez kolejne 5 lat (ze względu na zmianę WIBOR), wybierz kredyt ze stałą stopą procentową.
Okres spłaty kredytu – im dłuższy, tym droższy kredyt
Im dłuższy termin spłaty, tym wyższy jest całkowity koszt kredytu, ale niższa miesięczna rata. Czas kredytowania dopasowywany jest do realnych możliwości finansowych klienta i może wynosić nawet 35 lat. Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na krótszy okres, jednak nadpłata zobowiązania jest zawsze możliwa.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę kredytu w ciągu trzech pierwszych lat bank może pobrać prowizję.
W sytuacji, gdy spłata drogiego kredytu hipotecznego zaczyna cię przerastać, rozwiązaniem mogą być:
- wakacje kredytowe,
- restrukturyzacja kredytu hipotecznego,
- przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku.
Dzięki ostatniemu rozwiązaniu możesz zyskać nie tylko czas, ale i znacznie niższe koszty całkowite kredytu.
Rodzaj raty a cena kredytu hipotecznego
Na początku przypomnijmy, że rata kredytowa składa się z:
- części kapitałowej, której spłata zmniejsza kwotę zadłużenia, jakie zaciągnąłeś,
- części odsetkowej, stanowiącej wynagrodzenie dla banku za to, że udzielił finansowania.
Kredyt hipoteczny może być spłacany w ratach równych w całym okresie lub w ratach malejących, których wysokość zmniejsza się wraz z upływem czasu. Przy ratach równych w początkowym okresie kredytowania reguluje się głównie odsetki naliczane od kwoty zobowiązania pozostającej do spłaty. Z drugiej strony kredyty z ratą równą wymagają nieco niższej zdolności kredytowej.
Raty malejące na początku są wyższe, ponieważ część kapitałowa każdej jest wyliczana przez podzielenie kwoty zobowiązania przez liczbę rat. Z każdym miesiącem odsetki naliczane są od coraz niższego kapitału, zatem rata jest niższa od poprzedniej. Mniej odsetek oznacza niższy koszt całkowity kredytu i z tego powodu nieco trudniej go dostać.
Klienci najczęściej decydują się na ratę równą, jednak rośnie grupa kredytobiorców, którzy wybierają malejącą z prostej przyczyny: szybciej spłacają kapitał, czyli pieniądze, które pożyczyli od banku na zakup lub budowę nieruchomości. Oznacza to, że z każdym miesiącem odsetki naliczane są od coraz niższego kapitału, zatem każda rata jest niższa od poprzedniej. Mniej odsetek to również niższy koszt całkowity zobowiązania.
Przy ratach równych początkowo spłaca się głównie odsetki. Po 5 latach spłaty może się okazać, że tego kapitału niewiele nam ubyło. Natomiast przy ratach malejących pojedyncza rata już od początku zawiera głównie część kapitałową. Trzeba jednak mieć na uwadze, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej. Dlatego też nie każdy może się na nie zdecydować.
Co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Ze względu na coraz szerszą ofertę kredytową, sezonowe promocje czy zniżki dla stałych klientów coraz trudniej ocenić, ile kosztuje zobowiązanie na mieszkanie i który bank naprawdę oferuje najtańszy kredyt hipoteczny na rynku. Dlatego warto wiedzieć, co właściwie wpływa na całkowity koszt takiego produktu. To takie kwestie jak:
- oprocentowanie kredytu hipotecznego – klient ma wpływ jedynie na wysokość marży bankowej, którą może negocjować z tą instytucją;
- wysokość prowizji naliczanej z tytułu przystąpienia do zobowiązania kredytowego,
- długość okresu kredytowania – im dłużej spłaca się zobowiązanie, tym przez dłuższy czas naliczane są odsetki, a więc całkowite koszty kredytowania rosną;
- ubezpieczenie kredytu hipotecznego – niektóre ubezpieczenia są obligatoryjne, z innych klient może skorzystać dobrowolnie;
- opłaty naliczane w związku z wcześniejszą, całkowitą lub częściową spłatą zobowiązania;
- opłata za wycenę nieruchomości – hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem spłaty, a za nim zostanie ustanowiona dokonywana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości.
Ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2023 roku?
Koszt tego zobowiązania tworzy wiele różnych elementów – prowizji i opłat dodatkowych, a przede wszystkim naliczane od zobowiązania odsetki. Ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2023 roku? Niestety jest droższy niż jeszcze w 2020 i 2021 roku, a wszystko za sprawą rosnących przez wiele miesięcy głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP).
Przykładowa oferta kredytu hipotecznego w 2023 roku uwzględnia:
- oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 8,5-9,5 proc.,
- marżę kredytową w wysokości 1,6-1,8 proc,
- prowizję 0 proc., ale może ona wynieść i kilka procent od użyczonej kwoty kredytu.
Do tego trzeba doliczyć składki na obowiązkowe ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego.
Jakie są koszty początkowe kredytu hipotecznego?
Koszty początkowe kredytu hipotecznego mogą być następujące:
- Wycena nieruchomości – maksymalnie 600-1200 zł zależnie od rodzaju i lokalizacji nieruchomości oraz wyboru rzeczoznawcy.
- Opłata dla pośrednika nieruchomości – ok. 2-3% + VAT.
- Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych czy ubezpieczenie kredytobiorcy na życie, a także ubezpieczenie pomostowe, związane z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych 2%.
- Koszt aktu notarialnego – ok. 2000 zł (przy budowie domu opłata nie jest wymagana, tylko jeśli wcześniej kupujesz działkę budowlaną).
- Opłata sądowa za wpis do hipoteki i ustanowienie hipoteki – ok. 700 zł.
- Prowizja dla doradcy kredytowego (ważne: zdecydowana większość ekspertów kredytowych jest wynagradzana przez banki, czyli nie jest to koszt kredytobiorcy).
- Opłata za inspekcję nieruchomości przy wypłacie transz kredytu na budowę domu – za każdorazową wizytę pracownika banku należy zapłacić 150-200 zł.
Jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego?
Wśród dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego można wymienić:
- koszty ubezpieczeń, które nie są obowiązkowe do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, m.in. ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania;
- koszty dodatkowych produktów finansowych – przy kredycie hipotecznym możesz skorzystać z oferty cross-sellingu, czyli sprzedaży krzyżowej, w wyniku której np. otworzysz konto osobiste w danym banku lub skorzystasz z karty kredytowej, a w zamian bank może ci obniżyć prowizję kredytową.
Jakie są ukryte koszty kredytu hipotecznego?
Wśród ukrytych kosztów kredytu hipotecznego zwykle wymienia się koszty, które nie są od razu wymieniane w ofercie. Znajdują się w dokumencie umowy kredytowej lub po prostu musisz je uiścić w określonych przypadkach. Chodzi o takie jak prowizja za wydanie promesy kredytowej czy naliczana za wcześniejszą całościową lub częściową spłatę kredytu.
Jakie są koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego?
Z kredytem hipotecznym wiążą się takie opłaty, jak prowizja, odsetki czy opłaty naliczane za ubezpieczenia. Jednak jest jeszcze inna kategoria kosztów, a mianowicie koszty okołokredytowe zobowiązania hipotecznego, takie jak:
- wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę,
- koszty notarialne – taksa notarialna i podatek VAT,
- usługi biura pośrednictwa nieruchomości,
- koszty dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości,
- koszty ponoszone w urzędzie skarbowym.
Jaki jest koszt uruchomienia kredytu hipotecznego?
Z tytułu przystąpienia do kredytu i jego uruchomienia kredytobiorca musi ponieść pewien koszt. Jest nim prowizja, która naliczana jest od kwoty zobowiązania. Koszt uruchomienia kredytu hipotecznego może być opłacany z góry lub rozłożony na kolejne raty kapitałowo-odsetkowe. Wiele banków obecnie rezygnuje z pobierania prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego.
Jak obliczyć koszt kredytu hipotecznego? Koszt kredytu 300 tys., 400 i 500 tys.
Chcesz wziąć kredyt na mieszkanie, ale nie wiesz, ile będzie cię to kosztować? Jak obliczyć koszt zobowiązania, najlepiej bez wychodzenia z domu? Zanim złożysz wniosek, sprawdź kalkulator kredytu hipotecznego i oszacuj wysokość raty dla danej kwoty zobowiązania i wybranego okresu kredytowania. Pamiętaj: te obliczenia kosztu kredytu hipotecznego będą mieć charakter poglądowy, szacunkowy. Może się zdarzyć, że w banku będziesz mieć nieco inną ofertę lub zostaną doliczone dodatkowe koszty kredytu hipotecznego. Kalkulator może nie ujmować takich opłat, jak koszty korzystania z dodatkowych produktów finansowych, które pozwalają na zmniejszenie np. prowizji.
Możesz też skontaktować się z doradcą kredytowym z Torunia, lub innego miasta, który udzieli szczegółowych informacji na temat całkowitego kosztu kredytu mieszkaniowego.
Autoryzowani doradcy mają dostęp do kalkulatorów hipotecznych, które są aktualizowane na bieżąco. Po wpisaniu konkretnych informacji dotyczących klienta mamy konkretną informację zwrotną w formie tabeli z podziałem na banki, prowizje, różne typy kredytów itp. (około 30 pozycji).
Ubezpieczenie – dodatkowy składnik kosztów kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może mieć różne formy. Każde ubezpieczenie podnosi łączny koszt zobowiązania, ale też umożliwia otrzymanie go na lepszych warunkach. Opłacalność wykupienia ubezpieczenia pomoże przeanalizować doradca kredytowy.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli jest konieczne) to koszt około 300 zł miesięcznie, płatne do momentu uzyskania wymaganego poziomu 10 lub 20% wkładu. Obecnie istnieje już możliwość skorzystania z gwarancji BGK i zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego.
- Przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank wymaga również ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Czasami banki proponują klientom towarzystwa ubezpieczeniowe, z którymi współpracują, ale możliwe jest wykupienie dowolnego ubezpieczenia, o ile spełnia ono standardy banku. Ubezpieczenie nieruchomości obciążonej hipoteką to około 400-500 zł rocznie, płatne co roku przez cały okres kredytowania.
- Kolejnym dodatkowym kosztem kredytu jest ubezpieczenie na życie od utraty pracy i od trwałej niezdolności do pracy. W tym przypadku składki są płacone miesięcznie. Jeśli po jakimś czasie okaże się, że z powodu wypadku czy choroby kredytobiorca nie jest zdolny do pracy, ubezpieczyciel spłaci część kredytu.
- Do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (co może trwać nawet 6 miesięcy) bank pobiera także ubezpieczenie pomostowe w wysokości najczęściej 1-2% kwoty kredytu. Zwiększona marża banku jest dodawana do miesięcznej raty do momentu powiadomienia go przez kredytobiorcę o dokonaniu wpisu do hipoteki.
Po uregulowaniu kosztów różnych ubezpieczeń rata kredytu zostaje obniżona i składa się już tylko z raty odsetkowej i kapitałowej.
Najtańszy kredyt hipoteczny – gdzie i jak znaleźć?
Jak sprawdzić, gdzie znajdziesz najtańszy kredyt hipoteczny? Samodzielne ustalenie, jaki bank oferuje najkorzystniejszy produkt, jest możliwe zupełnie za darmo. Możesz to zrobić w 5 prostych krokach.
- To, w jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny, pomoże ustalić ranking kredytów hipotecznych i mieszkaniowych na 2023 rok. Taki ranking kredytów hipotecznych będzie dla ciebie wskazówką, który bank oferuje atrakcyjne kredyty hipoteczne.
- Po sporządzeniu bazy banków, które odpowiadają twoim potrzebom finansowym, skorzystaj z porównywarki kredytów hipotecznych i sprawdź, który bank oferuje najtańszy kredyt hipoteczny.
- Masz już wstępne porównanie kredytów mieszkaniowych na 2023 rok? Wykorzystaj kalkulator kredytu hipotecznego i poznaj wysokość raty kredytu na dom lub mieszkanie.
- Możesz też skontaktować się z doradcą kredytowym, który zna aktualne oferty i orientuje się w promocjach. Podpowie również, jak ograniczyć koszt kredytu, np. korzystając z dodatkowych produktów bankowych (np. karta kredytowa).
- Wybierz najtańszą ofertę i złóż wniosek o kredyt hipoteczny. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego dzięki tym wskazówkom będzie dużo łatwiejsze!
Koszt kredytu zależy od trzech zmiennych – stopy referencyjnej, oferty banku i od samego klienta. Od oferty banku, bo to, jak bank wycenił swoje usługi, przekłada się na ostateczną cenę, którą zapłaci klient. I od konsumenta – od wysokości wkładu własnego, wieku, sposobu uzyskiwania dochodów, deklaracji zakupu produktów dodatkowych, możliwości dokonywania nadpłat.
Dlatego na tak postawione pytanie odpowiadam zawsze pytaniem – a co to znaczy „najtańszy” – ten z najniższą marżą? Czy może ten, gdzie całościowo klient zapłaci mniej? Jako że na stopy procentowe my jako klienci wpływu nie mamy, to w rozmowach z klientami skupiam się na pozostałych aspektach – oferta banku, gdzie klient ponosi koszt ubezpieczenia, może być tańsza w marży, w koszcie całkowitym, ale może być droższa z punktu widzenia np. miesięcznych opłat w okresie pierwszych 5 lat; oferta z prowizją i niższą marżą, gdy klient planuje spłacić kredyt w ciągu kilku lat, może się okazać droższa niż oferta bez prowizji, ale z wyższą marżą. Stąd też uczulam klientów, którzy szukają w internecie „najtańszych” kredytów – bardzo często pod zestawieniami drobnym druczkiem opisane są parametry kredytu, który został uwzględniony w zestawieniu, np. wysoki wkład własny klienta i konieczność zakupu dodatkowych produktów, które oczywiście w porównaniu uwzględnione nie zostały.
Kluczem do sukcesu jest porównywanie różnych ofert kredytowych, a także dokładne czytanie szczegółowych wymogów banku względem klienta i ewentualnych promocji.
Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytu hipotecznego
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o kredytach hipotecznych
Program Mieszkanie bez wkładu własnego umożliwia wzięcie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania i wpłaty wkładu własnego. Program dostępny jest od 2022 roku w nowej odsłonie, a już od 1 marca 2023 zmieni nazwę na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Jak w praktyce działa program Mieszkanie bez wkładu własnego? Od kiedy można korzystać z programu, kto może skorzystać i jakie są najnowsze limity cen mieszkań? Dowiedz się, jak przystąpić do programu Mieszkanie bez wkładu własnego.
20.12.2022
Dofinansowanie do kredytu hipotecznego w roku 2022 obejmuje między innymi dopłaty z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. W niektórych przypadkach klientom banków przysługiwać może nie tylko dofinansowanie, ale nawet umorzenie zobowiązania. Sprawdź, na jakich zasadach.
23.08.2022
Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, a nawet na innego kredytobiorcę czy nieruchomość. Aby doszło do refinansowania kredytu, trzeba złożyć specjalny wniosek. Jak to zrobić? Na czym dokładnie polega refinansowanie?
17.01.2023
Rada Polityki Pieniężnej w odpowiedzi na galopującą inflację wielokrotnie w 2022 roku podejmowała decyzje o wzroście stóp procentowych. Mowa tu o stopach procentowych Narodowego Banku Polskiego, które odzwierciedlają kształtowanie polityki pieniężnej w Polsce. Kiedy rosną, zachęca to społeczeństwo do oszczędzania, a w odwrotnym przypadku – do inwestowania. Obecnie obowiązują wysokie stopy procentowe. Czy w 2023 roku będzie podobnie?
12.12.2022
Kredyt na budowę domu to jedna z możliwości sfinansowania budowy domu, gdy brakuje środków na realizację całej inwestycji. Warto wiedzieć, że kredyt na budowę domu jest kredytem budowlanym, gdy budujesz dom, a po wybudowaniu zmienia się w kredyt hipoteczny. Jak wziąć kredyt na budowę domu? Jakie dokumenty są niezbędne i od czego zależy koszt kredytu na budowę domu?
19.07.2022
Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny wkład własny ma szczególne znaczenie. Musisz mieć co najmniej 10 lub 20% kwoty, która potrzebna jest na daną inwestycję, by bank mógł rozpatrzyć twój wniosek. Taka wysokość wynika z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej zasad udzielania przez banki kredytu hipotecznego. Wkład własny w 2022 roku także musi mieć określoną wartość. Zobacz jaką i co może być do niego zaliczone.
05.08.2022
