doradca kredytowy kalkuluje koszt kredytu hipotecznego na dom -  w 2022

Koszt kredytu hipotecznego – ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2022 roku?

Koszt kredytu hipotecznego – ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2022 roku?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny? To, jaka będzie cena kredytu hipotecznego, zależy nie tylko od jego oprocentowania. Pod uwagę trzeba wziąć także schemat spłat, ubezpieczenie czy prowizje naliczane przez bank za każdą usługę związaną z obsługą kredytu. Dzięki wiedzy, jakie są koszty kredytu hipotecznego, znajdziesz najkorzystniejszą ofertę banku. Podpowiadamy, jak i gdzie szukać.

author box img

Iwona Zbroja

Opublikowano: 10 września 2021 10.09.2021 Czas lektury: 12min

Jak obliczyć koszty kredytu hipotecznego?

Chcesz wziąć kredyt na mieszkanie, ale nie wiesz, ile będzie Cię kosztować? Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny sprawdź, kalkulator kredytu hipotecznego i oszacuj wysokość raty dla danej kwoty kredytu i wybranego okresu kredytowania. Pamiętaj: te obliczenia będą mieć charakter poglądowy.

Możesz też skontaktować się z doradcą kredytowym, który udzieli szczegółowych informacji na temat całkowitego kosztu kredytu mieszkaniowego.

Autoryzowani doradcy mają dostęp do kalkulatorów hipotecznych, które są aktualizowane na bieżąco. Po wpisaniu konkretnych informacji dotyczących Klienta, mamy konkretna informacje zwrotną w formie tabeli z podziałem na banki, prowizje, różne typów kredytów itp. (około 30 pozycji) – mówi Kamil Dyrtkowski z firmy DYRTKOWSKI KAMIL FINANSE.

Co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Ze względu na coraz szerszą ofertę kredytową, sezonowe promocje czy zniżki dla stałych klientów coraz trudniej ocenić, ile kosztuje kredyt na mieszkanie i który bank naprawdę oferuje najtańszy kredyt hipoteczny na rynku.

Wyróżnia się trzy rodzaje kosztów: koszty początkowe, koszty długoterminowe oraz koszty końcowe.

Koszty początkowe

  1. Wycena nieruchomości – maksymalnie 600 – 1200 zł zależnie od rodzaju i lokalizacji nieruchomości oraz wyboru rzeczoznawcy.
  2. Opłata dla pośrednika nieruchomości – ok. 2 – 3% + VAT.
  3. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
  4. Podatek od czynności cywilnoprawnych 2%.
  5. Koszt aktu notarialnego – ok. 2000 zł (przy budowie domu opłata nie jest wymagana tylko jeśli wcześniej kupujesz działkę budowlaną).
  6. Opłata sądowa za wpis do hipoteki i ustanowienie hipoteki – ok. 700 zł.
  7. Prowizja dla doradcy kredytowego (ważne: zdecydowana większość ekspertów kredytowych jest wynagradzana przez banki, czyli nie jest to koszt kredytobiorcy).
  8. Opłata za inspekcję nieruchomości przy wypłacie transz kredytu na budowę domu – za każdorazową wizytę pracownika banku należy zapłacić 150-200 zł.

Koszty długoterminowe

  1. Odsetki od kredytu hipotecznego.
  2. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego doliczane do każdej raty.
  3. Prowizja banku za udzielenie kredytu – od 0 do 2,5%.
  4. Prowizja za zmianę harmonogramu spłaty (jeśli będzie konieczna).

Koszty końcowe

  1. Prowizja za wcześniejszą spłatę (jeśli konieczna).
  2. Opłata za wykreślenie hipoteki i związane z tym formalności.
Kredyt hipoteczny - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 8 847 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2022 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Wszystkie miasta i firmy

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – elementy składowe

Dla większości kredytobiorców kluczowe znaczenie niż łączna cena kredytu hipotecznego ma informacja, ile miesięcznie kosztuje kredyt hipoteczny na mieszkanie. Wysokość raty określa, jak trudna będzie spłata kredytu i jak bardzo obciąży domowy budżet. Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego? Poniżej opisaliśmy najważniejsze parametry

Oprocentowanie – główny koszt kredytu mieszkaniowego

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego jest pierwszym wyznacznikiem atrakcyjności oferty. Na oprocentowanie kredytu składają się:

  • ustalana przez bank centralny zmienna stawka bazowa WIBOR,
  • marża kredytu hipotecznego, czyli rzeczywisty dochód banku za udzielenie kredytu – na jej wysokość wpływa m.in. waluta kredytu, prowizja, wysokość wkładu własnego, źródła dochodu, wyniki raportu BIK, typ nieruchomości oraz korzystanie z dodatkowych produktów banku tj. karta kredytowa, konto, ubezpieczenie (tzw. cross selling, sprzedaż krzyżowa).

Oprocentowanie i prowizja banku (zazwyczaj 1 – 2%, 3% jest już wysoką opłatą) wpływa zarówno na początkowy jak i długoterminowy koszt kredytu.

Jeżeli chcesz mieć pewność, że oprocentowanie kredytu hipotecznego nie zmieni się przez kolejne 5 lat (ze względu na zmianę WIBOR), wybierz kredyt ze stałą stopą procentową.

Okres spłaty kredytu - im dłuższy tym droższy kredyt

Im dłuższy termin spłaty, tym wyższy jest całkowity koszt kredytu, ale niższa miesięczna rata kredytu. Czas kredytowania dopasowywany jest do realnych możliwości finansowych klienta i może wynosić nawet 35 lat. Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na krótszy okres, jednak nadpłata kredytu hipotecznego jest zawsze możliwa.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę kredytu w ciągu trzech pierwszych lat bank może pobrać prowizję.

W sytuacji, gdy spłata drogiego kredytu hipotecznego zaczyna Cię przerastać, rozwiązaniem mogą być być:

Dzięki ostatniemu rozwiązania możesz zyskać nie tylko czas ale i znacznie niższe koszty całkowite kredytu.

Rodzaj raty a cena kredytu hipotecznego

Na początku przypomnijmy, że rata kredytowa składa się z:

  • części kapitałowej, której spłata zmniejsza kwotę zadłużenia, jakie zaciągnęliśmy,
  • części odsetkowej, stanowiącej wynagrodzenie dla banku za to, że udzielił finansowania.

Kredyt hipoteczny może być spłacany w ratach równych w całym okresie spłaty lub w ratach malejących, których wysokość maleje wraz z upływem czasu. Przy ratach równych, w początkowym okresie kredytowania spłaca się głównie odsetki naliczane od kwoty kredytu pozostającej do spłaty. Z drugiej strony, kredyty z ratą równą wymagają nieco niższej zdolności kredytowej.

Raty malejące na początku są wyższe, ponieważ część kapitałowa każdej raty jest wyliczana przez podzielenie kwoty kredytu przez liczbę rat. Z każdym miesiącem odsetki naliczane są od coraz niższego kapitału, zatem każda rata jest niższa od poprzedniej. Mniej odsetek oznacza niższy koszt całkowity kredytu i z tego powodu nieco trudniej go dostać.

Klienci najczęściej decydują się na ratę równą, jednak rośnie grupa kredytobiorców, którzy wybierają ratę malejącą z prostej przyczyny: szybciej spłacają kapitał, czyli pieniądze, które pożyczyli od banku na zakup lub budowę nieruchomości. Oznacza to, że z każdym miesiącem odsetki naliczane są od coraz niższego kapitału, zatem każda rata jest niższa od poprzedniej. Mniej odsetek to również niższy koszt całkowity kredytu.

Przy ratach równych początkowo spłaca się głównie odsetki. Po 5 latach spłaty może się okazać, że tego kapitału niewiele nam ubyło. Natomiast przy ratach malejących pojedyncza rata już od początku zawiera głównie część kapitałową. Trzeba jednak mieć na uwadze, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej. Dlatego też nie każdy może się na nie zdecydować – wyjaśnia Monika Leśniewska, ekspert kredytowy z firmy ML Dom Finansowy.

Cel kredytu hipotecznego a jego koszt

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, którego zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka na nieruchomości. Kredyty hipoteczne udzielane są na ściśle określony cel (jeden lub więcej), związany zazwyczaj z zakupem lub remontem / wykończeniem nieruchomości. Zależnie od celu kredytu może być on mniej lub bardziej ryzykowną inwestycją, co wpływa na różnice w cenie zobowiązania.

  1. Najbardziej kosztowny jest zazwyczaj kredyt hipoteczny na budowę domu, często łączony z kredytem hipotecznym na zakup działki. Kredyt ten opiewa na wysokie kwoty, często do maksymalnego poziomu na jaki pozwala zdolność kredytowa klienta.
  2. Tańszym rozwiązaniem będzie np. kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym (szczególnie warty polecenia jest preferencyjny kredyt hipoteczny dla młodych).
  3. Kredyt hipoteczny na remont należy najtańszych kredytów hipotecznych ze względu na niższą kwotę finansowania oraz zabezpieczenie na posiadanej już przez kredytobiorcę nieruchomości.

Nieco innym produktem finansowym jest pożyczka hipoteczna. Udzielana jest klientom, którzy potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki na dowolny cel i posiadają już nieruchomość mogącą stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu. Pożyczki hipoteczne cechuje wyższe oprocentowanie oraz możliwość finansowania maksymalnie do 70% wartości nieruchomości.

Wkład własny a cena kredytu hipotecznego

trzy modele domu największy z symbolem procentu

Im wyższy posiadasz wkład własny do kredytu hipotecznego, tym chętniej bank udziela finansowania na korzystnych warunkach. Zgodnie z Rekomendacją S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu.

Banki mogą wymagać wyższego wkładu własnego, ale dla bezpieczeństwa całego systemu bankowego nie powinny schodzić poniżej wymaganego poziomu. Co zatem z ofertami kredytu z wkładem 10%? Oferty takie są obarczone dodatkowymi kosztami.

Pozostałe 10% wkładu musi być ubezpieczone, a koszt takiego ubezpieczenia ponosi klient. Jeśli nie ma on wystarczających środków na pokrycie całego ubezpieczenia, jego koszty doliczane do miesięcznych rat kredytu (np. dodatkowe 300 zł) aż do momentu, gdy wymagany wkład własny zostanie wpłacony.

Uwaga!
Im lepszy standard ekonomiczny życia potencjalnego klienta, tym niższe będzie potencjalne ryzyko kredytowe banku. Z tego względu kredytobiorcy z mniejszych miejscowości często muszą wpłacać wyższy wkład własny do kredytu.

Koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może mieć różne formy. Każde ubezpieczenie podnosi łączny koszt kredytu, ale też umożliwia otrzymanie go na lepszych warunkach. Opłacalność wykupienia ubezpieczenie pomoże przeanalizować doradca kredytowy.

  1. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli jest konieczne) to koszt około 300 zł miesięcznie, płatne do momentu uzyskania wymaganego poziomu 20% wkładu.
  2. Przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank wymaga również ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Czasami banki proponują klientom towarzystwa ubezpieczeniowe, z którymi współpracują, ale możliwe jest wykupienie dowolnego ubezpieczenia o ile spełnia ono standardy banku. Ubezpieczenie nieruchomości obciążonej hipoteką to około 400 – 500 zł rocznie, płatne co roku przez cały okres kredytowania.
  3. Kolejnym dodatkowym kosztem kredytu jest ubezpieczenie na życie od utraty pracy i od trwałej niezdolności do pracy. W tym przypadku składki są płacone miesięcznie. Jeśli po jakimś czasie okaże się, że z powodu wypadku czy choroby kredytobiorca nie jest zdolny do pracy, ubezpieczyciel spłaci część kredytu.
  4. Do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (co może trwać nawet 6 miesięcy) bank pobiera także ubezpieczenie pomostowe w wysokości najczęściej 1% kwoty kredytu. Zwiększona marża banku jest dodawana do miesięcznej raty do momentu powiadomienia go przez kredytobiorcę o dokonaniu wpisu do hipoteki.

Po uregulowaniu kosztów różnych ubezpieczeń, rata kredytu zostaje obniżona i składa się już tylko z raty odsetkowej i kapitałowej.

Tańsze kredyty hipoteczne z powodu COVID-19?

Z uwagi na pandemię sytuacja materialna wielu kredytobiorców uległa nieoczekiwanemu pogorszeniu. Banki walczą o nowych klientów oferując m.in. kredyty na korzystniejszych warunkach, np. brak prowizji za udzielenie kredytu czy niższy wkład własny do kredytu. Niestety nie wszyscy mogą liczyć na tani kredyt.

Pandemia wpłynęła na niestabilność zatrudnienia w niektórych branżach (beauty, fryzjerstwo itp.) oraz osób pracujących na umowę zlecenie i dzieło lub prowadzących własną działalność gospodarczą. Potencjalni kredytobiorcy mogą otrzymać niższą kwotę kredytu lub zostać poproszeni o dodatkowe zabezpieczenie spłaty.

Może to być m.in.:

  • ubezpieczenie (pomostowe, nieruchomości, od utraty pracy / zdrowia / życia),
  • poręczenie cywilne,
  • kaucja pieniężna wpłacona na rzecz banku,
  • inna nieruchomość (działka, gospodarstwo rolne, dom rodziców itp.).

Gdzie i jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny?

Jak sprawdzić, gdzie znajdziesz najtańszy kredyt hipoteczny? Samodzielnie ustalenie jaki bank oferuje najkorzystniejszy kredyt jest możliwe zupełnie za darmo. Możesz to zrobić w 5 prostych krokach.

  1. To, w jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny, pomoże ustalić ranking kredytów hipotecznych i mieszkaniowych na 2021 rok.
  2. Po sporządzeniu bazy banków, które odpowiadają Twoim potrzebom finansowym, skorzystaj z porównywarki kredytów hipotecznych i sprawdź, który bank oferuje najtańszy kredyt hipoteczny.
  3. Masz już wstępne porównanie kredytów mieszkaniowych na 2021 rok? Wykorzystaj kalkulator kredytu hipotecznego i poznaj wysokość raty kredytu na dom lub mieszkanie.
  4. Możesz też skontaktować się z doradcą kredytowym, który zna aktualne oferty i orientuje się w promocjach. Podpowie również, jak ograniczyć koszt kredytu, np. korzystając z dodatkowych produktów bankowych (np. karta kredytowa).
  5. Wybierz najtańszą ofertę i złóż wniosek o kredyt hipoteczny.

Koszt kredytu zależy od trzech zmiennych – stopy referencyjnej, oferty banku i od samego Klienta. Od oferty banku, bo to jak bank wycenił swoje usługi przekłada się na ostateczną cenę, którą zapłaci Klient. I od Klienta – od wysokości wkładu własnego, wieku, sposobu uzyskiwania dochodów, deklaracji zakupu produktów dodatkowych, możliwości dokonywania nadpłat.

Dlatego na tak postawione pytanie odpowiadam zawsze pytaniem – a co to znaczy "najtańszy" – ten z najniższą marżą? Czy może ten, gdzie całościowo Klient zapłaci mniej? Jako, że na stopy procentowe my jako Klienci wpływu nie mamy, to w rozmowach z Klientami skupiam się na pozostałych aspektach – oferta banku, gdzie Klient ponosi koszt ubezpieczenia może być tańsza w marży, w koszcie całkowitym, ale może być droższa z punktu widzenia np. miesięcznych opłat w okresie pierwszych 5-ciu lat; oferta z prowizją i niższą marżą, gdy Klient planuje spłacić kredyt w ciągu kilku lat może się okazać droższa niż oferta bez prowizji, ale z wyższą marżą. Stąd też uczulam Klientów, którzy szukają w internecie "najtańszych" kredytów – bardzo często pod zestawieniami drobnym druczkiem opisane są parametry kredytu, który został uwzględniony w zestawieniu, np. wysoki wkład własny Klienta i konieczność zakupu dodatkowych produktów, które oczywiście w porównaniu uwzględnione nie zostały – mówi Monika Bakinowska, Ekspert ds. kredytów hipotecznych z firmy PARTNERZY Nieruchomości.

8 sposobów na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego

Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny? Duża część tego, ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, zależy od samego kredytobiorcy. Sprawdź, jak ograniczyć koszty kredytu hipotecznego i otrzymać najlepsze warunki spłaty.

  1. Zrób porównanie ofert dostępnych na rynku – każdy bank inaczej oceni Twoją zdolność kredytową i zaproponuje inne warunki. Możesz skorzystać z pomocy doradcy kredytowego i oszczędzić czas.
  2. Zbuduj dobrą historię kredytową – pokaż bankowi, że umiejętnie zarządzasz swoim budżetem, pilnujesz terminów spłaty i jesteś wiarygodnym klientem.
  3. Zadbaj o jak najwyższą zdolność kredytową – np. spłacając dotychczasowe zobowiązania lub znajdując dodatkowego kredytobiorcę.
  4. Zbierz jak najwyższy wkład własny do kredytu.
  5. Wybierz najkrótszy możliwy termin spłaty, biorąc pod uwagę inne zobowiązania finansowe.
  6. Skorzystaj z dodatkowych produktów bankowych – może to być karta kredytowa lub konto osobiste, na które regularnie będą wpływały dochody.
  7. Sprawdzaj warunki kredytów w innych bankach – przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku może znacząco obniżyć koszty kredytowe.
  8. Spłać kredyt przed ustalonym terminem i obniż kwotę odsetek spłacanych do banku. Przy wcześniejszej spłacie kredytu możesz też starać się o zwrot odsetek.
Pamiętaj!
Najtańszy kredyt nie musi być tym najlepszym. Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu może ograniczyć jego koszt, ale w razie choroby czy utraty pracy zostajesz z kredytem całkiem sam. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, dlatego przed złożeniem wniosku skonsultuj się z doświadczonym doradcą.

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco