9 etapów zakupu mieszkania/domu

Kupno mieszkania czy domu to nie lada wyzwanie dla większości z nas. Aby sprostać temu zadaniu, warto zapoznać się z 9 krokami, przez które trzeba przejść, nabywając własne M. Przeczytaj artykuł i nie popełniaj błędów, jakie popełnia większość kupujących 👇

1. Analizujemy, na co możemy sobie pozwolić

Skupiamy się na naszych planach czy też oczekiwaniach co do przyszłej nieruchomości. Warto jednak zastanowić się, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć z bieżących dochodów na ratę ewentualnego kredytu hipotecznego i na jak długo chcemy podpisać umowę.

Moje doświadczenie pokazuje dwie główne drogi:

• rozkładamy zobowiązanie na długi okres, np. 30 lat z ratą dostosowaną do obecnych możliwości,
• rozkładamy zobowiązanie na krótki okres, często przy maksymalnej zdolności kredytowej.

Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy, napiszę o tym osobny artykuł.

2. Udajemy się do eksperta finansowego lub do banku

Teraz nasze oczekiwania musimy zestawić z oczekiwaniami banków. Mamy wiele różnych dochodów oraz różnych zabezpieczeń, dlatego warto porównać oferty banków, jak i procedury przyznania takiego kredytu. 

Bezpłatna pomoc eksperta finansowego stwarza możliwości doboru najlepszej oferty dla klienta oraz bezpiecznego finansowania. Wiąże się to ze złożeniem wniosku do co najmniej dwóch banków, wyselekcjonowanych wcześniej na bazie oczekiwań klienta.

Po takim spotkaniu powinieneś wiedzieć, jaką masz zdolność kredytową i na ile wkładu własnego możesz sobie pozwolić. Minimalny wkład własny aktualnie wynosi 10%.

Poznaj: Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny?

3. Znalezienie naszego wymarzonego M

Teraz już wiesz, na co cię stać. Pewnie też masz już jakiegoś faworyta. Jeżeli jeszcze niczego nie wybrałeś, to masz dwie drogi: szukać na własną rękę lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.

Wybór biura często wiąże się z kosztem, ale w zamian dostajesz wsparcie na poszczególnych etapach oraz bezpieczeństwo transakcji. Biuro sprawdzi księgę wieczystą, a także transakcję pod kątem prawnym.

Przede wszystkim mieszkanie musi nam się podobać. W przypadku nieruchomości, którą trzeba jeszcze wykończyć lub wyremontować, dobrze jest mieć wizję końcową.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej

Często decyzja zapada następnego dnia lub na drugim spotkaniu. Czasami jest to podczas prezentacji nieruchomości. Jeżeli wiemy już, na jak wysoki kredyt możemy liczyć, zapoznaliśmy się ze stanem prawnym i uzgodniliśmy cenę – podpisujemy umowę przedwstępną. Link z taką umową znajduje się na mojej stronie internetowej.

W umowie przedwstępnej określamy:

1. Warunki transakcji oraz kwotę zadatku/zaliczki (zadatek zdecydowanie bardziej zabezpiecza transakcję), która oczywiście wchodzi do sumy, jaką przeznaczamy na wkład własny.
2. Graniczny termin zawarcia aktu notarialnego. W momencie pisania tekstu w niektórych bankach na uzyskanie decyzji kredytowej czeka się nawet 3 miesiące (obecnie dobrze wpisać czas na sfinalizowanie transakcji – 4 miesiące). Oczywiście są banki, które wydają decyzję w 2 tygodnie, ale nie pozwólmy, aby czas wydania decyzji był jednym z najważniejszych paramentów przy wyborze oferty.

5. Złożenie wniosku kredytowego

Mamy umowę przedwstępną. Następnie udajemy się do eksperta finansowego lub do banku po listę dokumentów i szczegółowe wyliczenie zdolności kredytowej (mogło coś zmienić się od ostatniego spotkania albo nastąpiła zmiana celu, np. na rynek pierwotny). Jestem zwolennikiem powtórnej wizyty i przeanalizowania listy dokumentów.

Dokumenty mogą zostać przesłane w formie elektronicznej lub podczas wizyty w oddziale albo u klienta. Po skompletowaniu dokumentów składamy wniosek.

Rekomenduję, aby wniosek złożyć do minimum 2 banków w celu zabezpieczenia transakcji. Jeżeli wniosek jest składany przez eksperta finansowego, możecie wszystko załatwić podczas jednej wizyty. Spotkanie trwa kilka godzin (dwa wnioski 2-3 h), w zależności od liczby banków wybranych do przeprocesowania.

6. Wycena nieruchomości

Do wydania pełnej decyzji kredytowej potrzebna jest wycena nieruchomości (tzw. operat szacunkowy).

Tutaj każdy bank ma nieco inną procedurę. Większość banków akceptuje wyceny zewnętrzne. Oznacza to tak naprawdę dla klienta, że często potrzebuje tylko jednej wyceny do wszystkich banków.

Wycena może być opłacana również po otrzymaniu wstępnej decyzji kredytowej (tzw. finansowej) lub od razu przy rejestracji wniosku kredytowego. Koszt takiej wyceny to – w zależności od banku – kilkaset złotych.

7. Umowa kredytowa

Na tym etapie po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej mamy do podpisania umowę kredytową, ewentualnie do spełnienia warunki umowy postawione przez bank.

Zanim dojdzie do podpisania umowy kredytowej, doradca kredytowy omawia szczegółowo wzór takiej umowy w oddziale lub u klienta. Klient powinien wiedzieć, co w takiej umowie jest zapisane i co to dla niego oznacza. Objaśnia także warunki, które są niezbędne do wypłaty kredytu i które należy spełnić po wypłacie pieniędzy. Jest to kluczowe, aby sama wypłata przebiegła bez niespodzianek.

8. Wizyta u notariusza

Etap, w którym wreszcie zostaniemy właścicielami naszej upragnionej nieruchomości.

Podczas aktu notarialnego można rozliczyć wkład własny (szczegóły warto omówić przed aktem). W akcie notarialnym zostaną również wyszczególnione terminy wypłacenia środków przez bank (warto wpisać 10 dni roboczych, aby założyć pewien margines na wypadek nieoczekiwanych problemów) oraz termin przekazania kluczy.

9. Uruchomienie kredytu

W celu uruchomienia kredytu udajemy się do banku. Zabieramy ze sobą akt notarialny oraz dokumenty wskazane jako niezbędne, wpisane w umowie kredytowej.

Teraz pozostaje nam wypełnić warunki dodatkowe oraz terminowo spłacać ratę i cieszyć się z własnych czterech kątów.