Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca? Co z odsetkami i prowizją?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ma mnóstwo zalet, ale nie zawsze się opłaca. Uregulowanie długu przed terminem wiąże się z pewnymi ograniczeniami albo opłatami – np. z prowizją z tego tytułu. Sprawdź, kiedy warto spłacić kredyt hipoteczny przed terminem i jak to zrobić. Czy każdy bank ma w ofercie kredyt hipoteczny z możliwością wcześniejszej spłaty?
Z poradnika dowiesz się
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w 2022 roku
Obecnie warunki zaciągania i spłaty zobowiązania hipotecznego reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, nazywana również po prostu ustawą o kredycie hipotecznym. Jeden z jej artykułów wskazuje, że konsument ma prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – w części lub w całości przed terminem określonym w umowie. Podobnie jak w poprzednich latach jak najbardziej możliwa jest więc wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.
Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się opłaca?
Wiadomo już, że możliwa jest szybsza, przedterminowa spłata kredytu hipotecznego, jednak zastanów się, czy warto spłacić wcześniej zobowiązanie. Czy z ekonomicznego punktu widzenia się to przydaje? Oczywiście w ten sposób szybciej wywiążesz się ze swojego zobowiązania wobec banku. Ale czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego daje coś jeszcze? Wśród głównych korzyści takiego działania z twojej strony można wymienić:
- Pozbycie się długu wobec banku – nie będziesz musiał już dłużej regulować comiesięcznych rat kredytu, co pozwoli ci odbudować twój budżet domowy.
- Obniżenie kosztów kredytowania – bank nie będzie naliczać dłużej odsetek od pożyczonego w ramach kredytu hipotecznego kapitału, a przy okazji zakończenia umowy możesz też zrezygnować z opłacania składki ubezpieczeniowej czy z dodatkowych produktów finansowych, jak karta kredytowa i płatne konto osobiste.
- Poprawa zdolności kredytowej – nie daje to wymiernych efektów finansowych, ale poprawia się wizerunek klienta jako potencjalnego kredytobiorcy w przyszłości.
- Uzyskanie szybciej własności nieruchomości – po spłacie w całości kredytu hipotecznego bank wydaje postanowienie i zgodę na wykreślenie go z księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciela hipotecznego.
Poniżej przedstawiamy ranking 9 166 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile można zaoszczędzić?
Wymierne korzyści finansowe wynikające z szybszej spłaty kredytu hipotecznego najlepiej widać na przykładzie. Weźmy pod uwagę zobowiązanie zaciągnięte na 200 000 zł na okres 20 lat z oprocentowaniem 3,79 proc. w skali roku i z prowizją na poziomie 1,9 proc. Pod uwagę wzięliśmy kredyt spłacany w ratach stałych.
| Tryb spłaty kredytu hipotecznego | Całkowita kwota spłaty | Oszczędności dzięki przedterminowej spłacie |
|---|---|---|
| Spłata zgodnie z harmonogramem | 291 012,75 zł | 0 zł |
| Spłata 5 lat przed terminem | 267 502,84 zł | 23 509,91 zł |
| Spłata 10 lat przed terminem | 245 171,63 zł | 45 841,12 zł |
| Spłata 15 lat przed terminem | 224 040,27 zł | 66 972,48 zł |
Już w wyniku spłaty na 5 lat przed terminem w całości swojego kredytu hipotecznego możesz zaoszczędzić ponad 23,5 tys. zł na odsetkach. Natomiast jeśli zobowiązanie zaciągnięte na 20 lat spłacisz po 5 latach, uzyskasz oszczędność rzędu niemal 67 tys. zł.
Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się nie opłaca?
Spłata kredytu hipotecznego przed terminem nie opłaca się, jeśli prowizja będzie wyższa niż potencjalne oszczędności na odsetkach. W takich sytuacjach lepiej poczekać, aż minie wymagany przez bank okres, w którym prowizja jest obowiązkowa. Podczas wybierania oferty kredytu hipotecznego warto od razu sprawdzić, czy dany bank będzie wymagać prowizji za spłatę przed terminem – niektórzy kredytodawcy nie zawierają w umowach takich klauzul.
Ponadto wcześniejsza spłata kredytu nie jest opłacalna dla osób, które potrafią zarządzać swoimi oszczędnościami i generować dodatkowy zysk. Niestety, ale w dzisiejszych warunkach, gdy inflacja wynosi 15,6 proc. w skali roku, a kredyt hipoteczny średnio jest oprocentowany na 9-10 proc., to zyskowne byłoby jego zachowanie, jeśli lokaty przynosiłyby co najmniej 10-12 proc.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego krok po kroku
Jak wcześniej spłacić kredyt hipoteczny? To właściwie bardzo proste zadanie. Należy:
- Zgromadzić odpowiednią kwotę środków pozwalających na spłatę kapitału kredytu.
- Wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach przedterminowej spłaty – całości lub części kredytu hipotecznego, na podstawie art. 38 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym.
- Dowiedzieć się, czy bank wskazuje konkretny dzień bądź sposób wcześniejszej spłaty.
- Przy częściowej spłacie trzeba wskazać w dyspozycji, czy decydujesz się na skrócenie okresu kredytowania, czy zmniejszenie wysokości rat.
- Przekazać wniosek z dyspozycją do banku.
- Po upewnieniu się, że wniosek został przyjęty, należy wykonać przelew na konto, na które do tej pory przelewane były raty (chyba że kredytodawca wskaże inny rachunek bankowy).
- Na koniec trzeba uzyskać od banku rozliczenie kredytu hipotecznego i wystąpić o zwrot części poniesionych kosztów.
- Z rozliczeniem oraz innymi niezbędnymi dokumentami należy zgłosić się do Urzędu Skarbowego, aby rozliczyć się z podatku.
W ramach jakichkolwiek wątpliwości, co robić dalej, należy kontaktować się z bankiem. Każdy kredytodawca może stosować własne zasady wcześniejszej spłaty zobowiązania, takie jak np. konieczność uzyskania dodatkowych dokumentów czy wypełnianie specjalnych formularzy. Cała procedura jest jednak bardzo podobna we wszystkich instytucjach.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile kosztuje w wybranych bankach?
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu może być pobrana, jeśli nastąpi to przed upływem 3 lat od zawarcia umowy. Bank określa w umowie, ile taka opłata wynosi i przykładowo jest to (dane na sierpień 2022 roku):
- w PKO BP – 0 proc.,
- w ING Banku Śląskim – 0 proc.,
- w Pekao SA – 0 lub 2 proc. dla umów zawartych przed 21 lipca 2017 roku oraz 3 proc. dla umów zawartych po 21 lipca 2017 roku,
- w Santander Banku Polska – 0 proc. w przypadku pierwszej wcześniejszej spłaty części kapitału, jeśli jej wysokość nie przekroczy 50 proc. kwoty udzielonego kredytu lub 1 proc. w pozostałych przypadkach,
- w Alior Banku – 2,5 proc. od kwoty całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty, ale nie mniej niż 100 zł,
- w Banku Millennium – 0 proc. dla kredytów, o które wnioskowano po 1 maja 2017 roku i 2 proc. dla kredytów, o które wnioskowano do 30 kwietnia 2017 roku.
Wcześniejsza spłata kredytu – zwrot odsetek, prowizji i ubezpieczenia
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to także możliwość odzyskania prowizji za udzielenie zobowiązania, opłaty administracyjnej oraz opłaty za ubezpieczenie – czyli zwrotu kosztów początkowych. O ile wcześniej nie było to oczywiste, o tyle obecnie kredytobiorcy mogą odwoływać się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE, wydanego w połowie września 2020 roku.
Trybunał orzekł, że konsumenci dokonujący wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego uzyskują zwrot prowizji proporcjonalny do poniesionych kosztów początkowych. Podczas rozmowy z przedstawicielem banku należy odwołać się do wyroku TSUE.
Ubiegając się o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, ubiegasz się o zwrot wpłaconej do banku sumy w całości – a w przypadku kredytów hipotecznych prowizja wynosi zazwyczaj do 2 – 3% sumy kredytu.
Według art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym całkowity koszt kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty ulega obniżeniu o odsetki. Dlatego można zwrócić się do banku o zwrot tych odsetek. Ile można odzyskać? Wszystko zależy od tego, jak szybko spłacasz kredyt oraz jaki rodzaj rat został wybrany podczas zawierania umowy. W każdej racie kredytu hipotecznego zawierają się dwie części: odsetkowa i kapitałowa. Im bliżej końca okresu kredytowania, tym większa jest część kapitałowa. Jeśli kredytobiorca wybierze raty równe (najbardziej popularne), to na początku spłaca głównie odsetki (ok. trzy czwarte raty). Dlatego właśnie spłata kredytu hipotecznego przed terminem jest tak kusząca – im szybciej go spłacisz, tym niższe będą odsetki. Co prawda dla banku nie jest to komfortowa sytuacja, ponieważ traci część zarobku, jednak kredytobiorcy coraz częściej chcą korzystać z tej opcji.
Poza odsetkami, tak jak już wspomnieliśmy, można starać się o:
- zwrot prowizji, która jest pobierana podczas zawierania umowy kredytowej,
- zwrot kosztów niewykorzystanego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
Warto starać się o zwrot, tym bardziej jeśli bank zobowiązał cię do wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – jeśli klient posiada mniej niż 20% wkładu, to ubezpieczenie kredytu jest jednym z warunków przyznania zobowiązania. Ten koszt można jak najbardziej odzyskać w przypadku wcześniejszej spłaty.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a Urząd Skarbowy
W sytuacji wcześniejszej całościowej spłaty kredytu hipotecznego i zakończenia z bankiem umowy pojawia się potrzeba wystawienia rozliczenia kredytu hipotecznego od banku z podsumowaniem spłaty kapitału i odsetek. Nie trzeba jednak go przedstawiać np. w urzędzie skarbowym. Interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2020 roku wskazuje, że taki zwrot tytułem części prowizji i odsetek nie jest traktowany jako przychód powstały po stronie kredytobiorcy.
Wcześniejsza spłata kredytu a kolejne podwyżki stóp procentowych
Od września 2021 roku do lipca 2022 roku RPP systematycznie podnosiła wysokość głównych stóp procentowych w Polsce w ramach walki z galopującą inflacją. Nic nie wskazuje na to, by w sierpniu podjęta decyzja o wysokości głównych stóp miała się zmienić. Spodziewane są kolejne podwyżki. Czy warto wcześniej spłacić kredyt w obliczu takiej sytuacji?
Najlepiej porównać oprocentowanie spłacanego kredytu z aktualnym oprocentowaniem lokat. Jeśli to drugie jest wyższe, rozsądniejsze będzie oszczędzanie na depozycie na spłatę zobowiązania. W przypadku gdy spłacasz kredyt z wysoką marżą, który ma oprocentowanie zmienne, rozważ jego wcześniejszą spłatę, by nie ponosić wysokich kosztów zobowiązania.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o kredytach hipotecznych
Kończysz spłacać kredyt hipoteczny? Pamiętaj, że wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie odbywa się automatycznie i jako właściciel nieruchomości musisz złożyć do sądu stosowny wniosek. Do tego konieczne jest dopełnienie formalności, m.in. uzyskanie zgody kredytodawcy, skompletowanie odpowiedniej dokumentacji oraz dokonanie opłaty. Zobacz, jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki.
09.12.2022
Podstawowym zabezpieczeniem ryzyka kredytowego w przypadku kredytu hipotecznego jest hipoteka – ustanowiona na rzecz banku i wpisywana w księdze wieczystej nieruchomości. Poza hipoteką dodatkowym wymogiem niektórych banków jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które może obejmować kilka rodzajów polis. Dowiedz się, co to jest i co daje kredytobiorcy ubezpieczenie kredytu hipotecznego oraz jakie rodzaje polis obejmuje ubezpieczenie spłaty kredytu.
08.08.2022
Program Mieszkanie bez wkładu własnego umożliwia wzięcie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania i wpłaty wkładu własnego. Program dostępny jest od 2022 roku w nowej odsłonie, a już od 1 marca 2023 zmieni nazwę na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Jak w praktyce działa program Mieszkanie bez wkładu własnego? Od kiedy można korzystać z programu, kto może skorzystać i jakie są najnowsze limity cen mieszkań? Dowiedz się, jak przystąpić do programu Mieszkanie bez wkładu własnego.
20.12.2022
Planujesz zrealizować inwestycję mieszkaniową za pomocą kredytu hipotecznego? Krok po kroku zobacz, jak wnioskować o finansowanie do banku i jakie dokumenty przygotować, by móc przyspieszyć wydanie decyzji odnośnie do kredytu hipotecznego. Przeprowadzimy cię przez kolejne etapy poszukiwania odpowiedniego zobowiązania oraz wnioskowania o niego. Dzięki temu uzyskanie kredytu hipotecznego będzie dużo łatwiejsze!
25.07.2022
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które można zaciągnąć nawet na 35 lat. Nie oznacza to jednak, że przez taki długi czas musisz spłacać raty. Istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i ogromna część kredytobiorców z niej korzysta. Według statystyk spłaty kredytów hipotecznych, w Polsce większość konsumentów spłaca swoje zobowiązania po 10-13 latach. Za wcześniejszą spłatę przysługuje im zwrot prowizji oraz innych poniesionych kosztów. Sprawdź, jak ubiegać się o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
10.09.2021
Każdy kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Większość kredytobiorców, którzy podpisują umowę kredytową, wybiera okres spłaty od 25 do 35 lat. Nadpłata kredytu hipotecznego może być korzystnym rozwiązaniem, aby skrócić okres spłaty lub zmniejszyć wysokość rat. Kiedy warto nadpłacić kredyt? Sprawdź, w jakich sytuacjach nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna!
20.07.2022
