model białego domku z czerwonym dachem i kalkulator leżą na białej kartce kalendarza -  w 2021

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca? Co z odsetkami i prowizją?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca? Co z odsetkami i prowizją?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ma mnóstwo zalet, ale nie zawsze się opłaca. Uregulowanie długu przed terminem wiąże się z pewnymi ograniczeniami albo opłatami – np. z prowizją z tego tytułu. Sprawdź, kiedy warto spłacić kredyt hipoteczny przed terminem i jak to zrobić. Czy każdy bank ma w ofercie kredyt hipoteczny z możliwością wcześniejszej spłaty?

author box img

Ewelina Zdancewicz-Pękala

Zaktualizowano: 5 sierpnia 2022 05.08.2022 Czas lektury: 8min

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w 2022 roku

Obecnie warunki zaciągania i spłaty zobowiązania hipotecznego reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, nazywana również po prostu ustawą o kredycie hipotecznym. Jeden z jej artykułów wskazuje, że konsument ma prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – w części lub w całości przed terminem określonym w umowie. Podobnie jak w poprzednich latach jak najbardziej możliwa jest więc wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się opłaca?

Wiadomo już, że możliwa jest szybsza, przedterminowa spłata kredytu hipotecznego, jednak zastanów się, czy warto spłacić wcześniej zobowiązanie. Czy z ekonomicznego punktu widzenia się to przydaje? Oczywiście w ten sposób szybciej wywiążesz się ze swojego zobowiązania wobec banku. Ale czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego daje coś jeszcze? Wśród głównych korzyści takiego działania z twojej strony można wymienić:

  1. Pozbycie się długu wobec banku – nie będziesz musiał już dłużej regulować comiesięcznych rat kredytu, co pozwoli ci odbudować twój budżet domowy.
  2. Obniżenie kosztów kredytowania – bank nie będzie naliczać dłużej odsetek od pożyczonego w ramach kredytu hipotecznego kapitału, a przy okazji zakończenia umowy możesz też zrezygnować z opłacania składki ubezpieczeniowej czy z dodatkowych produktów finansowych, jak karta kredytowa i płatne konto osobiste.
  3. Poprawa zdolności kredytowej – nie daje to wymiernych efektów finansowych, ale poprawia się wizerunek klienta jako potencjalnego kredytobiorcy w przyszłości.
  4. Uzyskanie szybciej własności nieruchomości – po spłacie w całości kredytu hipotecznego bank wydaje postanowienie i zgodę na wykreślenie go z księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciela hipotecznego.
Czy wiesz, że?
Musisz wiedzieć o jeszcze jednej ważnej kwestii związanej ze wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Ma ona sens najbardziej dopiero po 3 latach spłacania, ponieważ wówczas bank nie naliczy prowizji z tego tytułu.
Kredyt hipoteczny - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 5 705 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2022 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Wszystkie miasta i firmy

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile można zaoszczędzić?

Wymierne korzyści finansowe wynikające z szybszej spłaty kredytu hipotecznego najlepiej widać na przykładzie. Weźmy pod uwagę zobowiązanie zaciągnięte na 200 000 zł na okres 20 lat z oprocentowaniem 3,79 proc. w skali roku i z prowizją na poziomie 1,9 proc. Pod uwagę wzięliśmy kredyt spłacany w ratach stałych.

Tryb spłaty kredytu hipotecznegoCałkowita kwota spłatyOszczędności dzięki przedterminowej spłacie
Spłata zgodnie z harmonogramem291 012,75 zł0 zł
Spłata 5 lat przed terminem267 502,84 zł23 509,91 zł
Spłata 10 lat przed terminem245 171,63 zł45 841,12 zł
Spłata 15 lat przed terminem224 040,27 zł66 972,48 zł

Już w wyniku spłaty na 5 lat przed terminem w całości swojego kredytu hipotecznego możesz zaoszczędzić ponad 23,5 tys. zł na odsetkach. Natomiast jeśli zobowiązanie zaciągnięte na 20 lat spłacisz po 5 latach, uzyskasz oszczędność rzędu niemal 67 tys. zł.

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego się nie opłaca?

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem nie opłaca się, jeśli prowizja będzie wyższa niż potencjalne oszczędności na odsetkach. W takich sytuacjach lepiej poczekać, aż minie wymagany przez bank okres, w którym prowizja jest obowiązkowa. Podczas wybierania oferty kredytu hipotecznego warto od razu sprawdzić, czy dany bank będzie wymagać prowizji za spłatę przed terminem – niektórzy kredytodawcy nie zawierają w umowach takich klauzul.

Ponadto wcześniejsza spłata kredytu nie jest opłacalna dla osób, które potrafią zarządzać swoimi oszczędnościami i generować dodatkowy zysk. Niestety, ale w dzisiejszych warunkach, gdy inflacja wynosi 15,6 proc. w skali roku, a kredyt hipoteczny średnio jest oprocentowany na 9-10 proc., to zyskowne byłoby jego zachowanie, jeśli lokaty przynosiłyby co najmniej 10-12 proc.

Pamiętaj!
Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką w księdze wieczystej nieruchomości cały czas widnieje informacja o obciążeniu hipotecznym. Zadaniem właściciela nieruchomości jest złożenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki, aby pozbyć się obciążenia.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego krok po kroku

Jak wcześniej spłacić kredyt hipoteczny? To właściwie bardzo proste zadanie. Należy:

  1. Zgromadzić odpowiednią kwotę środków pozwalających na spłatę kapitału kredytu.
  2. Wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach przedterminowej spłaty – całości lub części kredytu hipotecznego, na podstawie art. 38 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym.
  3. Dowiedzieć się, czy bank wskazuje konkretny dzień bądź sposób wcześniejszej spłaty.
  4. Przy częściowej spłacie trzeba wskazać w dyspozycji, czy decydujesz się na skrócenie okresu kredytowania, czy zmniejszenie wysokości rat.
  5. Przekazać wniosek z dyspozycją do banku.
  6. Po upewnieniu się, że wniosek został przyjęty, należy wykonać przelew na konto, na które do tej pory przelewane były raty (chyba że kredytodawca wskaże inny rachunek bankowy).
  7. Na koniec trzeba uzyskać od banku rozliczenie kredytu hipotecznego i wystąpić o zwrot części poniesionych kosztów.
  8. Z rozliczeniem oraz innymi niezbędnymi dokumentami należy zgłosić się do Urzędu Skarbowego, aby rozliczyć się z podatku.

W ramach jakichkolwiek wątpliwości, co robić dalej, należy kontaktować się z bankiem. Każdy kredytodawca może stosować własne zasady wcześniejszej spłaty zobowiązania, takie jak np. konieczność uzyskania dodatkowych dokumentów czy wypełnianie specjalnych formularzy. Cała procedura jest jednak bardzo podobna we wszystkich instytucjach.

Przydatny poradnik: Kredyt hipoteczny krok po kroku

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile kosztuje w wybranych bankach?

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu może być pobrana, jeśli nastąpi to przed upływem 3 lat od zawarcia umowy. Bank określa w umowie, ile taka opłata wynosi i przykładowo jest to (dane na sierpień 2022 roku):

  • w PKO BP – 0 proc.,
  • w ING Banku Śląskim – 0 proc.,
  • w Pekao SA – 0 lub 2 proc. dla umów zawartych przed 21 lipca 2017 roku oraz 3 proc. dla umów zawartych po 21 lipca 2017 roku,
  • w Santander Banku Polska – 0 proc. w przypadku pierwszej wcześniejszej spłaty części kapitału, jeśli jej wysokość nie przekroczy 50 proc. kwoty udzielonego kredytu lub 1 proc. w pozostałych przypadkach,
  • w Alior Banku – 2,5 proc. od kwoty całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty, ale nie mniej niż 100 zł,
  • w Banku Millennium – 0 proc. dla kredytów, o które wnioskowano po 1 maja 2017 roku i 2 proc. dla kredytów, o które wnioskowano do 30 kwietnia 2017 roku.

Wcześniejsza spłata kredytu – zwrot odsetek, prowizji i ubezpieczenia

mężczyzna wylicza na kalkulatorze ile wyniosą odsetki za wcześniejszą spłatę kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to także możliwość odzyskania prowizji za udzielenie zobowiązania, opłaty administracyjnej oraz opłaty za ubezpieczenie – czyli zwrotu kosztów początkowych. O ile wcześniej nie było to oczywiste, o tyle obecnie kredytobiorcy mogą odwoływać się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE, wydanego w połowie września 2020 roku.

Trybunał orzekł, że konsumenci dokonujący wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego uzyskują zwrot prowizji proporcjonalny do poniesionych kosztów początkowych. Podczas rozmowy z przedstawicielem banku należy odwołać się do wyroku TSUE.

Ubiegając się o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, ubiegasz się o zwrot wpłaconej do banku sumy w całości – a w przypadku kredytów hipotecznych prowizja wynosi zazwyczaj do 2 – 3% sumy kredytu.

Ważne:
Część banków kusi klientów ofertami kredytów hipotecznych bez prowizji. Jednak pamiętaj, że instytucja musi zarobić i brak prowizji zawsze zostanie w jakiś sposób zrekompensowany. Rezygnacja z tej opłaty może przede wszystkim znaleźć przełożenie na wysokość marży lub inne ukryte koszty.

Według art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym całkowity koszt kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty ulega obniżeniu o odsetki. Dlatego można zwrócić się do banku o zwrot tych odsetek. Ile można odzyskać? Wszystko zależy od tego, jak szybko spłacasz kredyt oraz jaki rodzaj rat został wybrany podczas zawierania umowy. W każdej racie kredytu hipotecznego zawierają się dwie części: odsetkowa i kapitałowa. Im bliżej końca okresu kredytowania, tym większa jest część kapitałowa. Jeśli kredytobiorca wybierze raty równe (najbardziej popularne), to na początku spłaca głównie odsetki (ok. trzy czwarte raty). Dlatego właśnie spłata kredytu hipotecznego przed terminem jest tak kusząca – im szybciej go spłacisz, tym niższe będą odsetki. Co prawda dla banku nie jest to komfortowa sytuacja, ponieważ traci część zarobku, jednak kredytobiorcy coraz częściej chcą korzystać z tej opcji.

Poza odsetkami, tak jak już wspomnieliśmy, można starać się o:

  • zwrot prowizji, która jest pobierana podczas zawierania umowy kredytowej,
  • zwrot kosztów niewykorzystanego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Warto starać się o zwrot, tym bardziej jeśli bank zobowiązał cię do wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – jeśli klient posiada mniej niż 20% wkładu, to ubezpieczenie kredytu jest jednym z warunków przyznania zobowiązania. Ten koszt można jak najbardziej odzyskać w przypadku wcześniejszej spłaty.

Wszystko na temat kosztów kredytu hipotecznego w artykule: Koszt kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a Urząd Skarbowy

W sytuacji wcześniejszej całościowej spłaty kredytu hipotecznego i zakończenia z bankiem umowy pojawia się potrzeba wystawienia rozliczenia kredytu hipotecznego od banku z podsumowaniem spłaty kapitału i odsetek. Nie trzeba jednak go przedstawiać np. w urzędzie skarbowym. Interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2020 roku wskazuje, że taki zwrot tytułem części prowizji i odsetek nie jest traktowany jako przychód powstały po stronie kredytobiorcy.

Wcześniejsza spłata kredytu a kolejne podwyżki stóp procentowych

Od września 2021 roku do lipca 2022 roku RPP systematycznie podnosiła wysokość głównych stóp procentowych w Polsce w ramach walki z galopującą inflacją. Nic nie wskazuje na to, by w sierpniu podjęta decyzja o wysokości głównych stóp miała się zmienić. Spodziewane są kolejne podwyżki. Czy warto wcześniej spłacić kredyt w obliczu takiej sytuacji?

Najlepiej porównać oprocentowanie spłacanego kredytu z aktualnym oprocentowaniem lokat. Jeśli to drugie jest wyższe, rozsądniejsze będzie oszczędzanie na depozycie na spłatę zobowiązania. W przypadku gdy spłacasz kredyt z wysoką marżą, który ma oprocentowanie zmienne, rozważ jego wcześniejszą spłatę, by nie ponosić wysokich kosztów zobowiązania.

Dodano: 9 września 2021 Zaktualizowano: 5 sierpnia 2022

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco