model domu z ikoną symbolu procentu stojący na drewnianej huśtawce na zielonym tle

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to jest i co się na nie składa?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to jest i co się na nie składa?

Jedną z najważniejszych kategorii kosztów związanych z kredytem zabezpieczonym hipotecznie są odsetki naliczane od pożyczonego kapitału. Ich szacowanie odbywa się z wykorzystaniem oprocentowania kredytu hipotecznego. Może być ono stałe lub zmienne. Sprawdź, co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jak je zamrozić na dłuższy czas i czy będzie to dobrą decyzją?

author box img

Ewelina Zdancewicz-Pękala

Zaktualizowano: 2 grudnia 2022 02.12.2022 Czas lektury: 9min

Z poradnika dowiesz się

Ponad 9124 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych blisko Ciebie

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to koszt, który kredytobiorca musi zapłacić za możliwość otrzymania finansowania przez cały okres spłaty. Z perspektywy banku jest zyskiem za udzielenie pożyczki klientowi. Kredyty hipoteczne charakteryzują się znacznie niższym oprocentowaniem niż zobowiązania konsumpcyjne, jednak także w tym przypadku można wynegocjować z bankiem korzystniejsze warunki spłaty. Podpowiadamy, jak to zrobić.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to jest?

Oprocentowanie to główny koszt kredytu hipotecznego i pierwsze, co należy sprawdzić, decydując się na zobowiązanie z hipoteką. Oprocentowanie kredytu hipotecznego określa, jak wysokie odsetki od kredytu będziesz musiał płacić, co przekłada się na wysokość miesięcznych rat kapitałowo-odsetkowych oraz całkowitą kwotę do spłaty. W przypadku oprocentowania kredytu hipotecznego zwykle jest ono sumą marży bankowej i stałej stawki referencyjnej – dotychczas i do końca 2022 roku będzie to stopa procentowa WIBOR(R).

W ofertach banków możesz spotkać się ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Zmiana wartości stopy referencyjnej wpływa na wysokość oprocentowania. W momencie jego wzrostu, bank przelicza raty kapitałowo-odsetkowe kredytu, a ty musisz oddawać do banku więcej pieniędzy.

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego wpłynie na to, jak duże odsetki będziesz płacił z każdą ratą kapitałowo-odsetkową do banku. Na wysokość oprocentowania hipoteki wpływają takie parametry jak:

  • stała marża banku – jest to kwota, jaką instytucja zarabia za udzielenie kredytu. Jej wysokość jest zależna od banku, to ok. 2-3% pożyczanej kwoty. Wysokość marży jest uzależniona od polityki wewnętrznej danego banku, spełniania przez klienta warunków kredytu hipotecznego, korzystania z dodatkowych produktów banku czy wykupienia ubezpieczenia kredytu i nieruchomości.
  • zmienna stopa referencyjna – do końca 2022 roku stopą tą jest WIBOR (niezależna od banku). WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to średnia wysokość oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym w ujęciu rocznym. Stopa zmienia się co pewien czas – w zależności od jej rodzaju. Na przykład WIBOR(R) 3M ustalany jest co 3 miesiące, na podstawie danych podawanych przez banki. WIBOR ma różne stopy procentowe, zależnie od czasu trwania zobowiązania między bankami. Stąd symbole określające okres, tj. WIBOR: ON, TN, 1T, 2T, 1M, 3M, 6M, 9M oraz 12M.
Ważne:
Zgodnie z zapowiedzią premiera Mateusza Morawieckiego z połowy 2022 roku stopa referencyjna WIBOR(R) nie będzie już brana pod uwagę przy wyliczaniu oprocentowania kredytów. Od 1 stycznia 2023 roku zastąpi ją WIRD, czyli Warszawski Indeks Rynku Depozytowego. Będzie to w praktyce oznaczało przejście na inny dzienny cykl kwotowania oprocentowania kredytu. Być może jednak WIRD będzie dla nich korzystniejszym rozwiązaniem.
Kredyt hipoteczny - gdzie szukać?

Poniżej przedstawiamy ranking 9 124 Specjalistów od Kredytów Hipotecznych najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Wszystkie miasta i firmy

RRSO a oprocentowanie kredytu hipotecznego

Obok oprocentowania nominalnego w formularzu informacyjnym banku i w ofercie kredytowej najczęściej jest wyszczególniona również Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). RRSO uwzględnia wszystkie koszty kredytowe wpływające na wysokość miesięcznej raty (nie tylko marżę i WIBOR) aż do momentu spłaty zobowiązania i wykreślenia hipoteki.

Czy wiesz, że…?
Banki zobligowane są do podawania w ofertach poziomu RRSO, ale odnosi się on najczęściej do reprezentatywnego przykładu kredytu hipotecznego, a nie do wybranej dla ciebie oferty.

Co wpływa na wysokość oprocentowania RRSO kredytu hipotecznego?

Artur Bukato Doradca Finansowy

Artur Bukato

Artur Bukato Doradca Finansowy

Oprocentowanie to jest marża + część zmienna, czyli w tym momencie WIBOR(R). Z kolei RRSO to rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Wskaźnik ten obejmuje koszty poboczne (na podstawie których jest wyliczany), w tym:

  • prowizję,
  • odsetki,
  • ubezpieczenie pomostowe i wkładu własnego,
  • ubezpieczenie na życie,
  • ubezpieczenie nieruchomości,
  • inne opłaty i podatki.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku?

równoważnia na której stoją kostka z symbolem procentu oraz model domu

W 2019 r. polskie kredyty mieszkaniowe były jednymi z najdroższych w Europie. Zgodnie z danymi EMF i NBP średnie oprocentowanie zobowiązania hipotecznego w Polsce w 2020 roku wynosiło 3,09 proc. Według danych NBP kredyty hipoteczne wypłacane w lutym 2021 roku były najtańsze w historii, co przełożyło się na rekordowe od dekady zainteresowanie takimi produktami. Jednak od października 2021 roku, wraz z rosnącą inflacją, Rada Polityki Pieniężnej zaczęła cykl podwyżek stóp procentowych. W wyniku tego główna stopa procentowa Narodowego Banku Polskiego została podniesiona z poziomu 0,10 proc. we wrześniu 2021 roku do 6,75 proc. w listopadzie 2022 roku.

Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce? Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na koniec maja 2022 roku przekroczyło 6,5 proc. Raport AMRON-SARFiN wydany przez Związek Banków Polskich pokazał, że w I kw. 2022 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło o 4,36 punktów procentowych w stosunku do analogicznego okresu 2021 roku. Średnie obecne oprocentowanie takiego zobowiązania na koniec II kwartału 2022 roku wyniosło z kolei 9,03 proc., czyli o 2,25 proc. więcej w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału.

Pamiętaj!
Koszt kredytu zależy od wielu czynników. Oprocentowanie zobowiązania na mieszkanie będzie inne niż w przypadku kredytu hipotecznego na remont czy kredytu na zakup działki. Warto mieć to na uwadze przy porównywaniu ofert reprezentatywnych.

Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Zależnie od oferty banku można wnioskować o kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. Wybór oprocentowania uzależniony jest od preferencji klienta oraz rodzaju zaciąganego zobowiązania.

  1. Oprocentowanie zmienne – w tym wariancie wysokość oprocentowania zmienia się wraz z modyfikacją stawki WIBOR. Może to się przekładać zarówno na zwiększenie kosztów kredytu, jak i ich obniżenie, zależnie od wybranego okresu. Z tego względu bank może zaproponować np. niższe miesięczne raty.
  2. Oprocentowanie stałe kredytu – ustalane jest zazwyczaj na 5 kolejnych lat (po tym czasie można zmienić rodzaj oprocentowania). Pozwala uniknąć ewentualnych wahań stóp procentowych i zapewnia stałą wysokość miesięcznych rat. Na taki rodzaj oprocentowania decydują się zazwyczaj osoby, które planują spłacić kredyt przed ustalonym terminem, np. za 5 lat (bo wtedy będą miały na to środki lub sprzedadzą mieszkanie i w ten sposób spłacą cały kredyt). Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego pozwala uniezależnić się od wzrostu wysokości głównych stóp procentowych i poziomu stopy referencyjnej.
Ważne:
Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku według stałej stopy procentowej pozwoliło tysiącom kredytobiorców uniknąć wysokich podwyżek rat kapitałowo-odsetkowych. Pomimo wyższych stóp procentowych ich stopa oprocentowania kredytu mieszkaniowego nie zmieniła się.

Czy warto przejść na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego? Czy warto je wybrać dla nowo zaciąganego kredytu? Niekoniecznie, ponieważ bardziej prawdopodobne jest, że w ciągu kilku czy kilkunastu kolejnych miesięcy wysokość stóp procentowych NBP spadnie, a wraz z nimi oprocentowanie kredytu hipotecznego, o ile będzie to oprocentowanie zmienne. Stałe pozostaje na z góry założony czas na niezmienionym poziomie.

Pamiętaj!
Hipoteczny kredyt ze stałą stopą procentową może mieć nawet dwukrotnie wyższą marżę niż produkt z oprocentowaniem zmiennym. Przekłada się to zatem na wyższe oprocentowanie kredytu. Jednak zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe daje efekt zamrożenia raty, która nie rośnie w związku z podwyżkami głównych stóp procentowych, z jakimi mamy do czynienia w 2022 roku.

Oprocentowanie kredytu – stałe czy zmienne? Które wybrać?

Murator FINANSE

Murator FINANSE

Murator FINANSE

Najbardziej popularnym wariantem finansowania wśród Klientów są produkty oparte o oprocentowanie zmienne, czyli o marżę banku oraz stawkę referencyjną WIBOR (3M lub 6M w zależności od instytucji w której brany jest kredyt). Stawka WIBOR może ulegać zmianom w czasie (w górę lub w dół) na podstawie decyzji Rady Polityki Pieniężnej (3M odpowiednio co 3 miesiące, a 6M co 6 miesięcy). Marża banku natomiast co do zasady jest stała i niezmienna w czasie, wyłączając sytuacje w których Kredytobiorca nie dotrzymał warunków umowy (np. nie dostarczył wymaganego przez bank dokumentu po uruchomieniu kredytu – bank może wówczas „karnie” podwyższyć marżę), lub zrezygnował przedwcześnie z produktu dodatkowego (np. konta osobistego), który uprawniał do skorzystania z bardziej preferencyjnych warunków w ramach oferty łączonej.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego powinno być możliwie jak najniższe. Dzięki temu zapłacisz mniej odsetek z każdą kolejną ratą. Zobacz przede wszystkim, od czego uzależniona jest wysokość oprocentowania kredytów mieszkaniowych. mają na nią wpływ:

  • wysokość kredytu – im więcej pożyczasz od banku, tym niższe możesz mieć oprocentowanie,
  • okres kredytowania – rozłożenie spłaty na długi czas wpływa na podwyższenie wysokości odsetek,
  • wysokość wkładu własnego – jeśli masz duże oszczędności, bank będzie bardziej skłonny do obniżenia wysokości marży,
  • źródła pozyskiwanych dochodów,
  • sprzedaż krzyżowa (cross-selling) – korzystanie z dodatkowych produktów w tym samym banku, w którym zaciągasz kredyt hipoteczny może skutkować obniżeniem marży bankowej.

Jak obniżyć oprocentowanie kredytu?

Warunki kredytu hipotecznego mogą różnić się zależnie od wewnętrznych ustaleń banku, jednak dobrze rokujący kredytobiorcy mogą często wynegocjować niższą marżę niż ta proponowana na początku. Aby to zrobić:

  1. Zbuduj długą i dobrą historię kredytową.
  2. Zgromadź jak najwyższy wkład własny do kredytu.
  3. Skorzystaj z ubezpieczenia kredytu.
  4. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku, takich jak założenie konta osobistego czy karty kredytowej.
  5. Zadbaj o wysoką zdolność kredytową.
  6. Uzyskuj dochody ze źródeł, które są najbardziej pożądane przez kredytodawcę, np. z tytułu pracy na etacie na czas nieokreślony czy wykonywania zawodu zaufania publicznego.
  7. Zdecyduj się na kredyty preferencyjne o niższym oprocentowaniu, np. kredyt hipoteczny dla młodych.
  8. Korzystaj z promocji i ofert specjalnych, np. kredytu hipotecznego z niższym oprocentowaniem dla nieruchomości energooszczędnych (aktualnie dostępny w BNP Paribas, Santander czy PKO BP).

Jeśli w trakcie okresu kredytowania uznasz, że warunki spłaty w twoim banku przestały ci odpowiadać, możesz się zdecydować na przeniesienie kredytu hipotecznego. Dzięki temu masz szansę na niższe oprocentowanie, bardziej atrakcyjny harmonogram spłat czy dodatkowe bonusy. Mowa tu o ofercie na refinansowanie kredytu mieszkaniowego.

Porównanie oprocentowania kredytów hipotecznych w 2022 roku

Symulacje w kalkulatorach kredytowych na stronach banków nie są w stanie pokazać dokładnego oprocentowania zobowiązania, które dostaniesz. Wszystkie parametry są przybliżone, ponieważ dokładne koszty można poznać dopiero po szczegółowym badaniu zdolności i potrzeb klienta przez doradcę banku.

Poniżej znajduje się zestawienie różnic w oprocentowaniu kredytów hipotecznych w kwocie 300 000 zł zaciągniętych na 25 lat (dane na listopad 2022 roku).

Nazwa banku Wysokość oprocentowania RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty
mBank 9,86% 9,64% 0% 808 965,34 zł 2 696,55 zł
Bank Pekao 9,20% 9,60% 0% 767 640,86 zł 2 558,80 zł
Millennium Bank 9,30% 9,71% 0% 773 851,11 zł 2 579,50 zł
Santander Bank Polska 9,45% 10,14% 2,00% 798 865,19 zł 2 662,88 zł
BNP Paribas 8,91% 9,28% 0% 749 737,72 zł 2 499,13 zł
PKO Bank Polski 9,27% 9,53% 0% 767 751,01 zł 2 349,33 zł

Pamiętaj, że przedstawione wartości mają charakter poglądowy, zawsze pytaj doradcy o aktualną ofertę. Przejrzyj oferty specjalistów od kredytów hipotecznych z Częstochowy, doradców kredytowych z Legnicy lub innego miasta.

Dodano: 9 września 2021 Zaktualizowano: 2 grudnia 2022

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco