Własny dom – rozpoczynamy budowę
Dom wolnostojący to z pewnością luksus, o który warto zabiegać. Stajemy się właścicielem budynku idealnie odpowiadającego naszym potrzebom, w wymarzonym przez nas otoczeniu, w idealnej lokalizacji. Zapraszamy do artykułu rozpoczynającego serię, z której dowiedzą się Państwo jak stać się posiadaczem własnego domu.
Dziś krok po kroku przedstawimy proces formalny niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcie prac. Decydując się na inwestycję musimy uzbroić się z cierpliwość – bądźmy świadomi, że wszystkich pozwoleń nie sposób uzyskać w miesiąc lub dwa. Dlatego też decyzję i pierwsze działania warto podjąć ok. pół roku przed planowanym rozpoczęciem budowy. Na początek należy udać się do wydziału architektury urzędu miasta, gminy lub dzielnicy. Tam uzyskamy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego nie ma – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (działki). Dokumenty te mogą zawierać szczegółowe informacje i wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych. Warto je sprawdzić jeszcze przed zakupem działki budowlanej – może okazać się, ze za 5 lat w bezpośrednim sąsiedztwie powstanie ruchliwa droga, oczyszczalnia ścieków lub inne uciążliwe dla mieszkańców sąsiedztwo. Musimy być także świadomi, że przyszli sąsiedzi zostaną poinformowani o planowanej budowie. Mogą oni wnieść od niej odwołanie – jeśli tego nie zrobią po dwóch tygodniach decyzja stanie się prawomocna i można ubiegać się o pozwolenie na budowę. W tym momencie, jeśli do tej pory tego nie zrobiliśmy a jesteśmy zdecydowani na lokalizację, możemy już zakupić działkę. Akt potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością jest najważniejszym elementem w całej kompletowanej przez nas dokumentacji. Kolejny krok to zlecenie uprawnionemu geodecie wykonania aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej, przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500). Pomoże to w dokładniejszym określeniu kosztów przyszłej budowy (robót ziemnych, długości przyłączy instalacyjnych itp.).
Gdy już wiemy gdzie budować – musimy określić także co na działce powstanie. Istnieją tu dwa wyjścia – bądź zgłaszamy się do firmy projektowej po gotowy projekt, bądź bezpośrednio do architekta, który według wskazówek stworzy na papierze nasz wymarzony dom. Pierwsze wyjście jest z pewnością tańsze, jeżeli jednak chcemy wprowadzić w projekcie istotne zmiany dotyczące rozmieszczenia pomieszczeń, okien – warto zdecydować się na pomoc architekta. Może bowiem okazać się, że nasze życzenia są niemożliwe do uwzględnienia z przyczyn technicznych, czego skutkiem będzie dom nie odpowiadający naszym potrzebom. Posiadając mapę oraz gotowy projekt należy go w działkę wrysować, zachowując przyjęte normy: - od ściany domu z oknem lub drzwiami do granicy działki musi być zachowana odległość min 4 m; - od ściany domu bez okna i drzwi do granicy działki musi być min 3 m; - okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać tej odległości o więcej niż pół metra, a balkony lub loggie – nie więcej niż o metr; - jeśli działka przylega do ulicy obowiązuje tzw. linia zabudowy – ustalająca odległość budynku od krawędzi ulicy (można ją uzyskać w gminnym wydziale architektury); - w niektórych przypadkach możliwe jest wybudowanie domu przy granicy działki; określają to przepisy szczegółowe, decydujące np. o odległości budynków od siebie; Niekiedy usytuowanie budynku na działce jest w dużej mierze już przesądzone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie stosując się do nich, nie uzyska my pozwolenia na budowę.
Kolejny etap to uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów – wody i odbioru ścieków (uzgodnione z okręgowym lub miejskim zakładem wodociągów i kanalizacji), energii elektrycznej (uzgodnione z dzielnicowym, okręgowym lub miejskim zakładem energetycznym), gazu (uzgodnione z dzielnicowym, okręgowym lub miejskim zakładem gazowniczym). Jeżeli działka nie dysponuje połączeniem z którąkolwiek z sieci musimy zaproponować rozwiązania alternatywne – w przypadku braku połączenia z siecią wodną należy w zamieścić projekt studni, w przypadku braku połączenia z siecią odprowadzającą ścieki – szambo lub projekt przydomowej oczyszczalni ścieków. Konieczne nam także będzie uzyskanie uzgodnienia z Zakładem Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej oraz decyzja zezwalająca na włączenie posesji do drogi. W szczególnych przypadkach konieczne mogą okazać się także inne zezwolenia (np. wojewódzkiego konserwatora zabytków, wydziału ochrony środowiska) oraz ekspertyzy (np. geologiczna). Komplet dokumentów składamy we właściwym terenowo urzędzie gminy lub miasta. Decyzję powinniśmy otrzymać w przeciągu miesiąca, choć okres ten może się wydłużyć w szczególnie skomplikowanych przypadkach. Otrzymane pozwolenie staje się prawomocne po 14 dniach od daty odebrania i jest ważne 2 lata. Po uprawomocnieniu decyzji, tydzień przed rozpoczęciem robót zgłaszamy ten fakt do urzędu. Na tym etapie wybieramy kierownika budowy, ekipę wykonawczą, nabywamy i ostemplowujemy dziennik budowy dokumentujący rozwój prac. Możemy także poprosić o pomoc inspektora nadzoru, którego zadaniem będzie koordynacja całości działań, choć nie jest to wymagane. Pamiętajmy także o ustawieniu w widocznym miejscu tablicy z danymi inwestora, wykonawcy i kierownika budowy. Za jej brak grozi mandat.
Powyższe zestawienie to oczywiście tylko ogólny zarys, który musimy dostosować do własnych potrzeb. Pamiętajmy jednak o jednym – bez dopełnienia jakiegokolwiek z warunków koniecznych grożą nam wysokie kary, włącznie z koniecznością rozebrania budynku w każdym stadium budowy. Dlatego, aby uniknąć problemów, zawsze upewnijmy się, czy naprawdę jesteśmy na to gotowi. Zawsze bowiem możemy ustanowić inwestora zastępczego – profesjonalną firmę budowlaną, – który dopełni wszelkich kwestii urzędowych, uzyska za nas zezwolenie na budowę i przeprowadzi prace budowlane aż do kompletnego zakończenia inwestycji. W przyszłym miesiącu zapraszamy do kolejnego artykułu, z którego dowiedzą się Państwo wszystkiego na temat rodzajów fundamentów, wykorzystywanych w budowach domów wolnostojących.
Opracowano: Marcin Bielecki; Grupa Bimar Sp. z o.o. www.grupabimar.pl
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o domach murowanych
Co trzeci Polak, który w 2020 roku wybudował dom, wdrożył w nim technologię smart home. Większość z nich nie żałuje swojej decyzji. Aż 90% inwestorów jest zadowolona ze swojej instalacji, a 71% planuje jej poszerzenie – wynika z raportu Oferteo.pl. Najpopularniejszym centralnym systemem sterowania smart home w ubiegłym roku okazał się Google Home, spadła natomiast popularność Apple HomeKit.
08.12.2022
Czy wybudowanie domu za 150 tys, zł w 2024 r. jest możliwe? Tak, możesz postawić dom za 150 tys. zł, nie przekraczając tego budżetu, ale jest to możliwe tylko pod pewnymi warunkami. Dobrą propozycją domu za 150 tys. zł jest dom szkieletowy. Dowiedz się, jak zbudować dom za 150 tys. zł i z czego można zrezygnować, aby koszty nie wzrosły ponad zakładany budżet.
29.02.2024
Budowa domu kojarzy się zwykle z uzyskaniem pozwolenia oraz czasochłonnym doglądaniem prac w miejscu stawiania obiektu. Coraz popularniejsze są jednak domy bez pozwolenia, na które zezwala projekt nowelizacji Prawa budowlanego. Jakie warunki należy spełnić, aby postawić dom bez pozwolenia na budowę? Jakie wymiary może mieć budynek na zgłoszenie?
23.01.2023
Jaki strop jest najtańszy w budowie w 2024 roku? Czy to strop gęstożebrowy za 150-250 zł/m², monolityczny, czy może prefabrykowany? Na koszt stropu wpływają m.in.: rodzaj konstrukcji, materiał wykonania, wielkość i kształt budynku, a także dodatkowe prace, jak rozbiórka starej konstrukcji. Nie pozostawiaj niczego przypadkowi – sprawdź nasz przewodnik po cenach i dowiedz się, jak efektywnie zaplanować swój budżet na budowę stropu już teraz.
09.05.2024
Zastanawiasz się nad projektem domu typu stodoła? W 2025 roku ceny projektów wynoszą od 5 350 do 8 000 zł, a koszt budowy to 3 500-9 000 zł/m². Ten nowoczesny styl łączy prostotę formy z funkcjonalnością, ale wymaga przemyślanego podejścia. Sprawdź, co musisz wiedzieć przed podjęciem decyzji.
14.06.2025
Chęć realizacji marzenia jest głównym powodem, dla którego Polacy budują dom – wynika z Raportu o budowie domów Oferteo.pl. 25% inwestorów decydowało się na budowę, żeby zwiększyć powierzchnię mieszkalną. Prawie 60% osób, wybierając miejsce zamieszkania, kierowało się walorami okolicy. Szczególne znaczenie dla Polaków miała bliska lokalizacja terenów zielonych.
23.01.2023