Pod czujnym okiem agenta nieruchomości, czyli jak nie kupić bubla!

Kupno mieszkania czy domu to jedna z pierwszych poważnych decyzji na życiowym starcie. Własne lokum daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji i stanowi mocne podstawy do kolejnych decyzji, takich jak np. założenie rodziny. Warto więc skorzystać z pomocy doświadczonego agenta nieruchomości, aby cały proces przebiegł sprawnie i zakończył się szczęśliwym finałem.

Kiedy udać się do doradcy nieruchomości? W czym nam pomoże?

Zakup mieszkania czy domu to decyzja na lata, szczególnie jeśli musimy skorzystać z pomocy banku. Zanim rozejrzymy się za lokum, które będzie spełniało nasze oczekiwania, udajmy się do banku i sprawdźmy naszą zdolność kredytową. Może bowiem się okazać, że jest mniejsza niż początkowo zakładaliśmy i w związku z tym będziemy musieli poszukać nieruchomości o innej lokalizacji, mniejszej powierzchni czy na rynku wtórnym, a nie pierwotnym.

Już na tym etapie warto udać się do doradcy nieruchomości, który podpowie, jakie dodatkowe koszty czekają nas w związku z kupnem mieszkania. Nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że będziemy musieli opłacić notariusza lub sfinansować remont czy wyposażenie lokum.

Pomaga w znalezieniu odpowiedniego mieszkania

Kolejnym krokiem przybliżającym nas do celu jest znalezienie odpowiedniego mieszkania. W tym momencie musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcemy lokum z rynku pierwotnego, czy wtórnego, na wsi w otoczeniu pięknej przyrody czy w dżungli miejskiej, z rozbudowaną infrastrukturą drogową, handlowo-usługową, bliską lub dalszą odległością od szkół, kościoła czy innych instytucji.

Czasem trudno samemu znaleźć wymarzoną nieruchomość. Tu pomocna okazuje się wiedza i rozeznanie na lokalnym rynku doradcy nieruchomości. Może się okazać, że wybrane przez nas mieszkanie wprawdzie spełnia nasze oczekiwania, ale wokół mieszkają nieżyczliwi sąsiedzi lub jest ona obciążona hipoteką. Na takie i inne aspekty zwraca uwagę doradca nieruchomości, który analizuje oferty pod kątem potrzeb klienta, minimalizując ryzyko niepowodzenia transakcji.

Doświadczony agent wie, jakie pytania zadać sprzedającemu mieszkanie i jak sprawdzić, czy nieruchomość jest czysta prawnie, czy nie ma niej obciążeń hipotecznych, użytkowań wieczystych, czy w okolicy nie są planowane inwestycje, które utrudniałyby spokojną egzystencję, np. chlewnia czy popularne w ostatnim czasie kurniki. Pierwszym dokumentem, do jakiego zajrzy, jest księga wieczysta danej nieruchomości, w której odnajdzie większość informacji.

Czuwa podczas podpisywania umowy przedwstępnej

Jeśli udało nam się znaleźć wymarzone mieszkanie, to już połowa sukcesu. Lepiej jednak nie spoczywać na laurach, bo naszą perełką może interesować się wielu potencjalnych kupców. Nie warto ryzykować. Kolejnym ważnym krokiem powinno być podpisanie umowy przedwstępnej. Co powinna zawierać, aby była dla nas korzystna? Jak uchronić się przed oszustami i zapewnić sobie ochronę prawną?

Tu znów nad wszystkim czuwa agent nieruchomości, wiedząc, że umowa przedwstępna to zobowiązanie dla obu stron (zainteresowanego nieruchomością, że kupi lokum, a sprzedającego, że ją zbędzie). Ale zgodnie z zasadą: „czego nie ma na piśmie, nie istnieje”, agent reprezentuje twój interes i czuwa, by w umowie znalazł się każdy niezbędny zapis. Zabezpieczy cię to w razie, gdyby sprzedający nie wywiązał się z ustaleń i sprawa trafiłaby do sądu.

Wprawdzie umowa zawarta poza notariuszem nie gwarantuje sprzedaży nieruchomości wbrew zmianie woli jednej ze stron, to jednak strona druga może się starać o zwrot zadatku lub karę umowną – pod warunkiem, że taki zapis znalazł się w umowie przedwstępnej.

Inaczej rzecz ma się w przypadku umowy zawartej przed notariuszem, co wiąże się z dodatkowym kosztem, ale gwarantuje, że transakcja kupna mieszkania odbędzie się, nawet jeśli sprzedający zmieni zdanie, a my postanowimy dochodzić praw w sądzie.

Podczas podpisywania dokumentu kupujący wpłaca sprzedającemu zaliczkę. Jest to nieduża kwota, często ok. 1000 zł, chyba że sprzedającym jest deweloper, który może zażądać nawet 10% wartości nieruchomości.

Doprowadza wszystkie sprawy do końca

Kiedy umowa przedwstępna zostanie podpisana, należy zająć się finalizacją kredytu w banku.

Następnie następuje podpisanie umowy właściwej u notariusza. Jeżeli korzystasz z pomocy agenta, to on wybierze rzetelnego notariusza, który nie tylko przygotuje dokumenty, w tym samą umowę, ale również dokona czynności prawno-skarbowych po jej podpisaniu, czyli uiści podatek od czynności cywilno-prawnych, do których zobligowany jest kupujący.

Po wizycie u notariusza powinna nastąpić zapłata dla zbywającego lokum. Może to za ciebie zrobić bank, o ile starałeś się o kredyt.

Kolejne kroki to zameldowanie się, podpisanie umowy ze spółdzielnią, przepisanie na siebie usługodawców (typu wodociągi, elektrownia czy gazownia).

Po tym możesz spokojnie zająć się remontem lub urządzaniem swego wymarzonego mieszkania.

Ekspert radzi – Karina Szponar, agent Północ Nieruchomości Chełm

Umowa przedwstępna zobligowuje obie strony do zawarcia umowy kupna-sprzedaży zgodnej z zapisami zawartymi w przedwstępnym dokumencie.

Dlatego istotne jest, aby zawierała wszystkie niezbędne zapisy:

1. Przede wszystkim musi być opatrzona tytułem, datą i miejscem zawarcia.
2. Ważnym elementem jest zidentyfikowanie stron umowy, czyli sprzedającego i kupującego, a zatem ich imion i nazwisk, adresów zamieszkania czy serii i numerów dowodów osobistych.
3. Jeżeli mieszkanie nabywa małżeństwo, które nie ma rozdzielności majątkowej, umowę przedwstępną podpisują mąż i żona lub jedno z małżonków, jeśli nieruchomość wejdzie w jego majątek osobisty. Często wtedy musi udokumentować, że lokum kupuje za środki własne, pochodzące np. ze spadku.
4. Jeżeli małżonkowie mają rozdzielność majątkową, jeden z nich nabywa nieruchomość. Nie wyklucza to jednak sytuacji, gdy mąż i żona kupują nieruchomość, każde po połowie.
5. Kolejnym elementem dokumentu jest określenie przedmiotu sprzedaży i prawa własności.
6. Następnie należy ustalić cenę i termin sprzedaży. Warto pamiętać, że cena podana w umowie przedwstępnej jest wiążąca i sprzedający nie może jej zmienić.
7. Obok wcześniejszych zapisów w dokumencie powinien też znaleźć się zapis określający moment przekazania nieruchomości oraz wysokość zapłaconego zadatku. Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania należy sporządzić w dwóch identycznych wersjach dla każdej ze stron transakcji.
8. Na dokumentach muszą podpisać się wszystkie objęte postanowieniami umowy osoby – dotyczy to zwłaszcza małżonków wspólnie sprzedających lub kupujących nieruchomość.
9. Jeśli mieszkanie będące przedmiotem transakcji należy do obojga małżonków, a pod umową podpisze się tylko jedno z nich, drugie może nie zgodzić się na sprzedaż, a tym samym unieważnić dokument.