rzeczoznawca w trakcie wyceny nieruchomości

Ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości?

Ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości ocenia wartość nieruchomości na rynku w celach podatkowych, kredytowych lub przed sprzedażą. Rezultatem wyceny jest operat – z szacunkową wyceną, opisem i analizą rynku. Wyceny dokonuje kwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który może korzystać z różnych metod (np. wycena porównawcza, dochodowa, kosztowa). Ile kosztuje wycena nieruchomości i operat szacunkowy? Jakie dokumenty są niezbędne?

author box img

Jacek Krajl

Opublikowano: 6 listopada 2023 06.11.2023 Czas lektury: 9min

Z poradnika dowiesz się

Ponad 9671 Specjalistów od Sprzedaży Nieruchomości blisko Ciebie

W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?

Najczęściej celem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości przed sprzedażą – w porównaniu zarówno do średnich cen rynkowych, jak i cen transakcyjnych w danej lokalizacji. Profesjonalna wycena nieruchomości przez agencję nieruchomości wykonywana jest w odpowiedzi na różne potrzeby, np.:

  • wycena nieruchomości w celu zabezpieczenia hipoteki (sprawdź też: Kredyt na budowę domu – warunki, dokumenty, etapy krok po kroku),
  • ustalenie wartości nieruchomości do odszkodowania,
  • wyceny nieruchomości w celach podatkowych (czytaj też: Podatek od sprzedaży nieruchomości),
  • uzyskanie rekompensaty za szkody wyrządzone w domu lub mieszkaniu,
  • operat szacunkowy jako odwołanie od decyzji i wyceny urzędowej,
  • wycena domu lub mieszkania w postępowaniu spadkowym, rozwodowym,
  • wycena w celu określenia wartości ubezpieczenia nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 9 671 Specjalistów od Sprzedaży Nieruchomości najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości polega na określeniu ceny, z którą daną nieruchomość można sprzedać w danej lokalizacji. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę, pracuje w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie powstaje operat szacunkowy.

Warto wiedzieć, że istnieją różne metody wycen nieruchomości:

  • wycena nieruchomości porównawcza – zestawienie cen wycenianej nieruchomości z podobnymi nieruchomościami z okolicy,
  • wycena nieruchomości dochodowa – rzeczoznawca określa potencjał do generowania dochodów z danej nieruchomości,
  • wycena nieruchomości kosztowa – w tym przypadku rzeczoznawca oblicza potencjalną wartość nieruchomości na podstawie kosztów budowy nieruchomości o tych samych cechach,
  • wycena nieruchomości mieszana – zastosowanie kilku metod jednocześnie i uwzględnienie wyliczeń w operacie.

Kiedy konieczny jest operat szacunkowy nieruchomości?

W niektórych przypadkach wystarczy orientacyjna wycena nieruchomości, ale są też sytuacje, w których operat szacunkowy jest konieczny. To m.in.:

  • operat szacunkowy nieruchomości jest konieczny w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny,
  • dokumentacja z wyceną nieruchomości jest niezbędna przy określaniu składki ubezpieczeniowej (to dokument wymagany przez towarzystwa ubezpieczeniowe),
  • ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu spadkowym lub rozwodowym, gdy konieczne jest przedstawienie dokumentacji z profesjonalną wyceną,
  • odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość,
  • operat szacunkowy jest też konieczny, gdy w związku nieruchomością trwa postępowanie sądowe lub administracyjne.

Kto może dokonać wyceny nieruchomości i sporządzić operat szacunkowy?

Sporządzenie operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości może dokonać rzeczoznawca majątkowy – niezbędne są też uprawnienia do wykonywania tego zawodu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Specjalistę, który zajmie się wyceną Twojej nieruchomości znajdziesz na Oferteo. Już teraz zapytaj o ofertę agencję nieruchomości z Warszawy lub innego miasta.

Uwaga!
Warto wiedzieć, że każdy rzeczoznawca majątkowy z niezbędnymi uprawnieniami wpisany jest do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Zawód rzeczoznawcy podlega ochronie prawnej.

Rzeczoznawca majątkowy a biegły sądowy

Na czym polega różnica między rzeczoznawcą majątkowym a biegłym sądowym? To proste: biegły sądowy w postępowaniu sądowym może powołać rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem jest wykonanie wyceny nieruchomości. Z kolei powołany przez sąd biegły sądowy zobowiązany jest w oparciu o opracowany przez rzeczoznawcę operat wydać opinię w postępowaniu sądowym.

Uwaga!
Rzeczoznawca majątkowy może posiadać uprawnienia biegłego sądowego (ale nie jest to wymagane do wykonywania zawodu rzeczoznawcy). W takiej sytuacji rzeczoznawca może wykonywać ekspertyzy w ramach postępowań sądowych.

Ile kosztuje wycena nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego?

Koszt wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zależności od rodzaju nieruchomości:

  • wycena mieszkania – ok. 500-700 zł,
  • wycena domu – 750-1500 zł,
  • wycena domu z działką – ok. 2000 zł,
  • wycena działki budowlanej – ok. 500-800 zł.

Czynniki wpływające na cenę:

  • rodzaj nieruchomości,
  • lokalizacja,
  • powierzchnia nieruchomości,
  • liczba budynków znajdujących się na działce do wyceny.
Pamiętaj!
Jeśli planujesz sprzedać dom z działką zdecydowanie warto zamówić jedną wycenę – operat szacunkowy będzie wówczas podzielony na rozdziały, np.: wycena domu, wycena budynków gospodarczych, wycena działki.

Wycena nieruchomości – cennik w kilku miastach

Cennik wyceny nieruchomości w kilku miastach:

Miasto
Wycena mieszkania
Wycena domu jednorodzinnego
Wycena działki
Warszawa
400-1000 zł
700-2000 zł
500-1200 zł
Kraków
400-900 zł
700-1500 zł
500-1100 zł
Poznań
300-700 zł
600-1300 zł
500-900 zł
Wrocław
300-600 zł
600-1200 zł
400-800 zł
Gdańsk
300-800 zł
600-1400 zł
400-900 zł

Jak wygląda wycena nieruchomości i operat szacunkowy?

dokumenty i kalkulator przygotowane do wyceny domu

Wycena nieruchomości polega na szczegółowych oględzinach rzeczoznawcy. Do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne są też dokumenty, które wcześniej należy zgromadzić i dostarczyć do biura rzeczoznawcy. Warto wiedzieć, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi sami pobierają dokumentację z urzędów i dołączają kopie dokumentów do operatu.

Rzeczoznawca majątkowy w zależności od zapotrzebowania i danej sprawy wybiera najlepszą z metod wycen nieruchomości. Warto przed zamówieniem wyceny zapytać, jaką metodę zastosuje w przypadku wyceny.

Jak w praktyce przebiega i wygląda wycena nieruchomości – w zależności od rodzaju? Poniżej najważniejsze informacje:

Wycena mieszkania

Niezależnie od rodzaju nieruchomości pierwszy krok zawsze jest ten sam – to ustalenie szczegółów zlecenia z rzeczoznawcą. Na tym etapie pamiętaj, aby przed podpisaniem umowy zapytać o planowaną przez rzeczoznawcę metodologię i określenie, jakie będą konkretnie elementy zamawianego operatu (tj. co obejmuje wycena nieruchomości).

Wycena mieszkania krok po kroku:

  1. Rzeczoznawca gromadzie informacje i dokumentację.
  2. Oględziny mieszkania, wykonanie pomiarów.
  3. Rzeczoznawca wykonuje analizę rynku.
  4. Na podstawie wybranej metody rzeczoznawca wycena nieruchomość.
  5. Dane i wycenę rzeczoznawca spisuje w operacie szacunkowym.

Wycena domu

Wycena domu przebiega podobnie, jak w przypadku mieszkania. Różnicą jest zazwyczaj większa skala i większy zakres prac. Szczególnie wycena starych domów może wymagać dodatkowo wykonania szczegółowych pomiarów w nieruchomości. W takich przypadkach często dokumentacja jest niekompletna lub brakuje rzutów domu z powierzchnią poszczególnych pomieszczeń.

Rzeczoznawca majątkowy w takim przypadku może wykonać na miejscu pomiary. Przy okazji dokonuje oględzin budynku – zwracając uwagę na takie elementy, jak ocieplenie, konstrukcja dachu, elewacja, rodzaj ogrzewania, standard energetyczny, rodzaj okien i drzwi, wyposażenie pomieszczeń oraz dodatkowe instalacje (np. fotowoltaika, pompa ciepła itp.).

Wycena działki

Wycena działki przez rzeczoznawcę majątkowego dodatkowo obejmuje najczęściej:

  • zebranie informacji o działce: lokalizacji i powierzchni,
  • określenie rodzaju działki (np. działka budowlana, rolna),
  • określenie wszelkich dodatkowych cech działki.

Wycena domu z działką

Wycena domu z działką obejmuje działania opisane w dwóch powyższych punktach – rzeczoznawca majątkowy analizuje zarówno dom, jak i działkę, na której postawiony jest dom.

Uwaga!
W niektórych przypadkach operat szacunkowy może obejmować wycenę domu, wycenę działki, wycenę budynków gospodarczych, a nawet wycenę działki usytuowanej z dala od nieruchomości (np. wycena domu z działką i dodatkową działką rolną – jeśli całość będzie przedmiotem sprzedaży).

Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny?

Dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości:

  • akt notarialny,
  • odpis z księgi wieczystej,
  • wpis i wyrys z ewidencji gruntów,
  • dokumentacja techniczna mieszkania / domu,
  • raporty z badań technicznych domu,
  • opcjonalnie: dokumentacja inwestycyjna domu,
  • w przypadku działki dodatkowo: decyzja o warunkach zabudowy.

W niektórych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może potrzebować dodatkowych dokumentów, np. umowy przedwstępnej, umowy najmu czy dokumentów potwierdzających wartość wyposażenia mieszkania lub domu.

Czy można samodzielnie wycenić nieruchomość online?

Oczywiście można samodzielnie wycenić nieruchomość, ale należy pamiętać, że bez odpowiednich uprawnień taka wycena nie stanowi dokumentu urzędowego i właściwie nie ma wartości. Częstym błędem jest też próba wyceny nieruchomości na podstawie cen podobnych domów czy mieszkań w regionie. Pamiętaj, że ceny podawane w ogłoszeniach często nie są finalnymi cenami sprzedaży nieruchomości.

Rzeczoznawcy majątkowi szkoleni są do jak najdokładniejszej i realnej wyceny nieruchomości – uwzględniają w wycenie każdy szczegół, dostępne online narzędzia do wyceny nieruchomości nie wyliczą wartości domu czy mieszkania z taką dokładnością. W konsekwencji istnieje ryzyko błędu – niedoszacowanie sprawi, że sprzedaż dom w cenie za niskiej względem cen rynkowych lub wystawisz na sprzedaż nieruchomość, na którą nie będzie chętnych (cena będzie za wysoka względem rynku). Skorzystaj z profesjonalnych usług agencji nieruchomości z Krakowa lub Twojego miasta, aby uniknąć niedokładnej wyceny Twojej nieruchomości.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące wyceny nieruchomości

Jak oceniasz ten poradnik?

Dziękujemy za Twoją opinię!

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści

Co moglibyśmy poprawić lub dodać?
Jak działa Oferteo?
Odpowiedz na kilka pytań

Powiedz nam czego potrzebujesz, abyśmy dostarczyli Ci właściwe oferty

Otrzymaj oferty

Poznaj dopasowane oferty specjalistów z Twojej okolicy

Wybierz najlepszą

Porównaj oferty i zadawaj pytania, bezpłatnie i niezobowiązująco