Zanim kupię projekt…

Planujesz budowę domu i masz już wybrany projekt? Dla bezpieczeństwa wstrzymaj się chwilę z jego zakupem.

Zanim dokonasz zakupu, wcześniej zalecamy przeprowadzić dokładne rozeznanie tematu, bo to na późniejszym etapie pozwoli uniknąć nieprzyjemnych sytuacji. Inwestycję warto rozpocząć od sprawdzenia działki oraz zgodności projektu z panującymi warunkami na niej, a dokładniej zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), o ile ten obowiązuje na danym obszarze (w przeciwnym razie trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy).

Dlaczego to takie ważne? Zdarza się, że niektórzy najpierw nabywają projekt, a potem nagle okazuje się, że projekt nie spełnia wymagań zapisów zawartych w planie miejscowym, np. kąt dachu jest nieodpowiedni, ilość połaci nie jest taka, jak trzeba, niektóre wskaźniki/współczynniki mają niezgodne wartości itd. Wtedy zaczyna się problem… Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia (pod warunkiem, że zakupione projekty są w stanie nienaruszonym). W zależności od sprzedawcy, istnieje możliwość zwrotu lub wymiany projektu na inny – to też warto wcześniej sprawdzić w regulaminie sklepu. Mimo wszystko taka sytuacja nie jest zbyt komfortowa i nie ukrywajmy – potrafi skomplikować planowaną inwestycję. Można tego jednak uniknąć – wystarczy wcześniej przeprowadzić dokładną analizę warunków panujących na działce oraz uważnie prześledzić zapisy MPZP. W tym celu warto wystąpić o wypis z miejscowego planu, ale to nie do końca gwarantuje 100% pewność. W treści planu oprócz zapisów określających dane przeznaczenie działki (np. MN, MNU itp.) występują tzw. zapisy ogólne i (czasem) szczegółowe, które teoretycznie powinny znaleźć się w treści wypisu, ale z tym bywa różnie… Nierzadko bywa też tak, że przedmiotowa działka znajduje się w strefie np. konserwatorskiej, obserwacji archeologicznej, zagrożenia powodziowego itd. To wymusza pewne dodatkowe obostrzenia, uwarunkowania, co niekiedy uniemożliwia przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia w zamierzonym zakresie. Nie chodzi tu jedynie o sam budynek, ale również o niezbędną infrastrukturę techniczną, bo i w tej materii obowiązują stosowne regulacje. Pod tym względem warto skonfrontować, czy plany inwestycyjne, także pod względem rozwiązań technicznych, będą w ogóle możliwe do zrealizowania. Niekiedy sprawdzenie treści planu bywa trudne, co wynika albo z jego obszerności albo z niejasności, niejednoznaczności zapisów, ale pominięcie tego etapu może rodzić poważne konsekwencje.

Reasumując, wybór projektu powinna poprzedzać rzetelna analiza warunków panujących na działce – to pozwoli uniknąć wielu problemów na późniejszym etapie.

Opracowanie:
KMPROJEKTY