Świadectwo energetyczne – cena, obowiązek i kary. Kompendium

Świadectwo energetyczne – cena, obowiązek i kary. Kompendium

Świadectwo energetyczne to obowiązkowy dokument przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości (przepisy uszczelniono w 2023 roku). W 2025 roku za jego wystawienie płaciło się średnio od 300 do 1200 zł, zależnie od posiadania pełnej dokumentacji domu. Ważność certyfikatu to 10 lat. Poniżej sprawdzisz aktualny cennik, dowiesz się, jak uniknąć kary 5000 zł i jak legalnie załatwić formalności online.

Paulina Zagaj

Zaktualizowano: 30 grudnia 2025 30.12.2025 Czas lektury: 8min

Planujesz sprzedaż mieszkania albo kończysz budowę domu? Świadectwo charakterystyki energetycznej stało się dokumentem niemal tak powszechnym jak akt notarialny. Choć kluczowe zmiany w prawie weszły w życie w kwietniu 2023 roku, w 2025 roku temat wciąż budził wątpliwości. W poniższym artykule wyjaśniamy zawiłości – od realnych kosztów, przez procedurę online, aż po kwestie kar, których na pewno chcesz uniknąć.

Co to jest świadectwo energetyczne i co zawiera?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie: certyfikat lub paszport energetyczny) to oficjalny dokument, który określa zapotrzebowanie budynku na energię. Mówiąc prościej: pokazuje czarno na białym, ile energii Twój dom zużywa na:

• ogrzewanie i wentylację,
• podgrzanie wody użytkowej,
• klimatyzację,
• oświetlenie (tylko w budynkach niemieszkalnych).

Dla kupującego lub najemcy kluczowe są tu dwa wskaźniki: EP (energia pierwotna) oraz EU (energia użytkowa). Dzięki nim można oszacować realne koszty utrzymania nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy. Od 2025 roku obliczenia są jeszcze bardziej precyzyjne dzięki pełnemu wdrożeniu normy PN-EN ISO 52016-1, która uwzględnia zmienność pogody godzina po godzinie.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Lista przypadków

Od 28 kwietnia 2023 roku przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków są znacznie bardziej rygorystyczne. Obecnie dokument ten jest wymagany niemal przy każdym obrocie nieruchomością.

Musisz posiadać świadectwo, jeśli:

• Sprzedajesz nieruchomość – dotyczy to zarówno domów, jak i mieszkań (nawet tych z rynku wtórnego, wybudowanych przed 2009 rokiem). Dokument przekazujesz nabywcy u notariusza.
• Wynajmujesz lokal – kopię świadectwa wręczasz najemcy przy podpisywaniu umowy.
• Budujesz dom – kopia świadectwa jest niezbędna do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (wyjątkiem są domy do 70 m² budowane procedurą uproszczoną, ale tylko na etapie odbioru – przy sprzedaży świadectwo będzie już wymagane).
• Zmodernizowałeś budynek – jeśli zrobiłeś termomodernizację (np. wymieniłeś piec, ociepliłeś ściany) i zmieniła się charakterystyka energetyczna, a planujesz sprzedaż lub wynajem – świadectwo trzeba zaktualizować.

Świadectwo energetyczne domu jednorodzinnego

W przypadku domów jednorodzinnych dokument jest niezbędny przy odbiorze budynku (nowe inwestycje) oraz przy każdej transakcji sprzedaży. Dotyczy to także starszych budynków (np. popularnych „kostek” z PRL-u), jeśli trafiają na rynek wtórny.

Świadectwo energetyczne mieszkania

Sprzedaż lub wynajem mieszkania w bloku również wymaga tego dokumentu. Co ważne, świadectwo sporządza się dla konkretnego lokalu, a nie całego bloku. Warto poprosić zarządcę budynku o dane dla części wspólnych – to często przyspiesza pracę audytora i może obniżyć koszt.

Dla jakich budynków nie trzeba sporządzać świadectwa energetycznego?

Są wyjątki, kiedy prawo nie wymaga od Ciebie tego dokumentu. Nie musisz martwić się o certyfikat, jeśli:

• budynek wykorzystujesz na własny użytek (i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować),
• jest to budynek wolnostojący o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• jest to dom letniskowy użytkowany nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynek podlega ochronie konserwatorskiej (w określonym zakresie),
• jest to miejsce kultu religijnego.

Często pytacie nas o domy do 70 m² budowane dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tutaj świadectwo nie jest wymagane do odbioru, ale stanie się konieczne, jeśli w przyszłości zdecydujesz się taki dom sprzedać.

Świadectwo energetyczne – od kiedy jest obowiązkowe?

Kluczową datą jest 28 kwietnia 2023 roku. To wtedy weszła w życie nowelizacja, która uszczelniła przepisy i nałożyła realny obowiązek na rynek wtórny i wynajem. Jeśli kupiłeś dom przed tą datą i w nim mieszkasz, nie musisz wyrabiać świadectwa „wstecz”, dopóki nie planujesz go zbyć.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Ceny w 2025 roku zależą głównie od metrażu, lokalizacji oraz tego, czy masz kompletną dokumentację techniczną. Średnio przygotuj się na wydatek rzędu 300–1200 zł.

Poniżej zebraliśmy orientacyjne ceny rynkowe brutto:

Co wpływa na ostateczną cenę?

• Dokumentacja: Jeśli masz pełny projekt budowlany, audytor ma mniej pracy, co obniża cenę.
• Forma audytu: Świadectwo energetyczne online jest tańsze, ale w 2025 roku wymaga ostrożności. Ze względu na nową, dokładniejszą normę obliczeniową (metoda godzinowa), audyt bez dokładnych danych technicznych może być obarczony błędem, co rodzi ryzyko podważenia dokumentu w przyszłości.
• Bryła budynku: Proste domy ocenia się szybciej (i taniej) niż te o skomplikowanej architekturze.

Chcesz poznać dokładną cenę dla Twojej nieruchomości? Wypełnij formularz i porównaj oferty audytorów z Twojej okolicy →

Świadectwa energetyczne - komu zlecić?

Poniżej przedstawiamy ranking 25 972 Specjalistów od Świadectw Energetycznych najlepszych w 2026 roku w poszczególnych miastach powiatowych:

• Warszawa   (398 firm)
• Katowice   (56 firm)
• Wrocław  (161 firm)
• Poznań  (105 firm)
• Kraków   (129 firm)
• Gdańsk  (61 firm)
• Łódź  (90 firm)
• Szczecin  (50 firm)
• Bydgoszcz  (35 firm)
• Rzeszów  (54 firm)
• Lublin  (55 firm)
• Olsztyn  (21 firm)
• Zielona Góra  (23 firm)
• Kielce  (48 firm)
• Opole   (51 firm)

Wszystkie miasta i firmy

Kto może wystawić świadectwo energetyczne budynku?

Ten dokument może przygotować wyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (prowadzi go ministerstwo). Nie może to być przypadkowy inżynier.

Uprawnienia posiadają zazwyczaj:

• architekci i inżynierowie budownictwa,
• absolwenci studiów podyplomowych z audytu energetycznego,
• osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne krok po kroku?

Cały proces jest prosty i coraz częściej odbywa się zdalnie. Wygląda to tak:

1. Znajdź audytora: Możesz skorzystać z Oferteo, by szybko znaleźć osobę z uprawnieniami.
2. Skompletuj dokumenty: Będziesz potrzebować rzutu budynku, informacji o izolacji, oknach, systemie ogrzewania i wentylacji.
3. Wybierz formę współpracy:
   • Wizyta lokalna: Audytor przyjeżdża na miejsce (zalecamy to przy starych domach, gdzie brakuje dokumentacji).
   • Online: Przesyłasz skany i zdjęcia, a audytor liczy wszystko zdalnie.
4. Odbierz dokument: Otrzymujesz świadectwo w formie papierowej lub elektronicznej (z kwalifikowanym podpisem). Obie wersje są ważne u notariusza.

Ważność świadectwa energetycznego – kiedy trzeba je odnowić?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia. Dokument traci jednak ważność wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzisz prace, które zmienią jego parametry energetyczne.

O jakie zmiany chodzi? Na przykład:

• wymiana okien na szczelniejsze,
• docieplenie elewacji (styropianem lub wełną),
• wymiana źródła ciepła (np. z pieca węglowego na pompę ciepła),
• montaż klimatyzacji.

Co grozi za brak świadectwa energetycznego?

Ignorowanie przepisów bywa bolesne dla portfela. Za brak przekazania świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie grozi kara grzywny do 5000 zł. Grzywnę nakłada się na właściciela nieruchomości.

Warto wiedzieć, że notariusze pilnują formalności – w akcie notarialnym musi znaleźć się zapis o przekazaniu świadectwa. Brak dokumentu nie unieważnia samej transakcji, ale naraża sprzedającego na odpowiedzialność karną oraz potencjalne roszczenia ze strony kupującego w przyszłości.

Chcesz mieć pewność, że audyt zostanie wykonany prawidłowo i zgodnie z przepisami? W Oferteo znajdziesz zweryfikowanych audytorów z wymaganymi uprawnieniami. Porównaj oferty z Twojej okolicy i zleć audyt bez zbędnego ryzyka.