Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę? Co należy dopilnować?

Zwykle transakcja na rynku nieruchomości jest dla większości z nas największą inwestycją w życiu, stąd tak silna potrzeba niecodziennej staranności i uwagi poświęconej detalom prawnym.

Księga wieczysta pozwala szybko uzyskać wiarygodne i niezbędne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Dostępna jest w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji danej nieruchomości. Jest to dokument jawny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych, także poprzez najwygodniejszą drogę wglądu elektronicznego do rejestru.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów: pierwszy z nich zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi obrazuje komu przynależy prawo własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczeń, praw i roszczeń, a czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Na początek trzeba drobiazgowo sprawdzić dział IV księgi wieczystej, gdyż hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Kupując mieszkanie obciążone zapisem hipoteki, bądźmy świadomi, że bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy, może dochodzić swoich praw. We własnym interesie warto zadbać o to, żeby po sprzedaży „cudza” hipoteka została skutecznie wykreślona z księgi wieczystej.

Nie zapominajmy o tym, że w III dziale ewentualna informacja o roszczeniu może oznaczać realne ryzyko wpisania hipoteki przymusowej przez komornika prowadzącego wobec zbywcy postępowanie egzekucyjne. Koniecznie zwracajmy uwagę na to, że istotne są nie tylko już dokonane wpisy do księgi, ale także wzmianki o złożonych wnioskach oczekujących na rozpatrzenie przez sąd.

Trzeba dopilnować uregulowania przez zbywcę wszelkich zaległych obciążeń publicznoprawnych (takich jak podatki i opłaty). Zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela co do zasady nie przechodzą na nabywcę nieruchomości. Co innego, jeśli organy skarbowe lub inne organy administracji publicznej prowadzą już egzekucję z nieruchomości. Zdarza się też, że urzędy jednak próbują dochodzić zapłaty zaległych podatków lokalnych lub opłaty za użytkowanie wieczyste od aktualnych właścicieli. Także opłaty z tytułu czynszu oraz wszelkie należności z tytułu dostaw mediów obciążają zbywcę. Jednak chcąc uniknąć dyskusji ze wspólnotą mieszkaniową lub uzależniania zawarcia umowy przez dostawcę energii elektrycznej od uregulowania wszelkich zaległości - zadbajmy o tę sprawę na etapie kompletowania dokumentów.

Mamy, co prawda, ograniczone możliwości zweryfikowania, czy zbywca nie jest obciążony innymi długami. Bądźmy czujni - czasem szybka sprzedaż nieruchomości po niezwykle korzystnej cenie może oznaczać chęć ukrycia majątku przed wierzycielami. Jeśli więc nie chcemy przechodzić stresującej procedury skargi pauliańskiej (czyli żądania uznania przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczne) – zażądajmy dodatkowych oświadczeń zbywcy w umowie sprzedaży nieruchomości.

Opracował:
Radosław Grajek
Sowińskie Finanse