Kupno mieszkania od dewelopera – zawiłe formalności i przepisy

Autor: Adam Turek, publikacja: 2020-02-19

Kupujemy mieszkanie! Super, ale jak to zrobić? Jakie formalności trzeba wypełnić i czego dopilnować, żeby nie popełnić błędu przy tak dużej inwestycji? Przygotowaliśmy dla was niezbędne kroki, których musimy dopilnować podczas zakupu naszego mieszkania.

Badamy swoje możliwości

Zanim zaczniemy przeglądać ofertę rynkową z mieszkaniami, warto najpierw oszacować swoje finansowe możliwości. Od tego, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycję, zależeć będzie zakres poszukiwań. Jeśli zamierzamy skorzystać z kredytu, pierwsze kroki powinniśmy skierować nie na budowę, lecz do banku lub pośrednika. Określenie zdolności kredytowej da nam punkt odniesienia i pozwoli jasno zdefiniować priorytety. Warto pamiętać, że wydatki nie kończą się w momencie otrzymania kluczy, a wykończenie naszego mieszkania pochłonie sporą kwotę, na którą musimy się również przygotować.

Dla zobrazowania podajmy przykładowe 65 m2 mieszkanie. Przyjmując cenę za wykończenie mieszkania w Warszawie w średnim standardzie, koszt wyniesie około 70 000 zł, nawet przy wykonaniu wszystkiego własnoręcznie czy przy pomocy „teścia” same materiały wyniosą około ¾ tej kwoty. Dlatego musimy ostrożnie podejść do naszych oszczędności i przy wyborze kredytu wziąć również tę kwotę pod uwagę. Co wpływa i jak polepszyć swoją zdolność kredytową możecie przeczytać na stronie Biura Informacji Kredytowej: Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Szukamy nieruchomości

Znamy już swoje możliwości, możemy więc przystąpić do poszukiwań swojego wymarzonego „M”. Przy wyborze na pewno będziemy kierować się kryteriami ceny, lokalizacji i powierzchni mieszkania. Warto skorzystać z pomocy Internetu i portali z aktualnymi inwestycjami w szukanej przez nas lokalizacji, np. na rynekpierwotny.pl. Po wstępnym wyborze kilku interesujących inwestycji należy sprawdzić ich okolicę i infrastrukturę, drogi dojazdowe, sklepy, przedszkola, okoliczne tereny zielone, a także czas dojazdu do centrum, naszej pracy czy innych ważnych dla nas miejsc. Po sprawdzeniu tych wszystkich aspektów mamy listę swoich faworytów, na której warto wypisać sobie plusy i minusy danej inwestycji, aby ułatwić podjęcie decyzji.

Sprawdzamy dewelopera

Mamy upatrzoną pierwszą trójkę najlepszych mieszkań i możemy przejść do dokładniejszego sprawdzenia. Nadszedł czas na wybranie się do biura sprzedaży danej inwestycji. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską, mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. To właśnie w nim dowiemy się m.in.:

jaki jest status prawny działki, czy jest obciążona (np. hipoteką);
jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości;
jak finansowana jest budowa – ze środków własnych dewelopera czy z rachunku powierniczego banku;
jakie doświadczenie ma deweloper oraz ile i jakiego rodzaju inwestycje zrealizował z powodzeniem do tej pory;
czy deweloper nie jest w trakcie postępowania egzekucyjnego;
jakie są planowane inwestycje infrastrukturalne w okolicy inwestycji – nowe drogi, doprowadzenie mediów itp.;
czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia.

Należy również wspomnieć, że w przypadku finansowania inwestycji z rachunku powierniczego (a jest to obowiązek dla inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie ustawy z 2012 roku), jeśli nawet deweloper zbankrutuje, to odzyskamy swoje pieniądze.

Osobna część prospektu, a zazwyczaj jego załącznik, to standard wykończenia, w którym znajdziemy informacje o materiałach, wyposażeniu i instalacjach użytych przy budowie naszego mieszkania, a także całego budynku, częściach wspólnych inwestycji i całego osiedla. Należy bardzo szczegółowo przestudiować zapisy tej części, gdyż od niej będą zależeć koszty późniejszego wykończenia naszego mieszkania. Dlaczego? Otóż dlatego, że różni deweloperzy, a nawet konkretne inwestycje mają różne standardy. Przykładowo na inwestycjach Murapolu będziemy mieli nieotynkowane, surowe sufity, a na aktualnych inwestycjach Marvipolu instalacja kanalizacji jest zostawiana na wyjściu z pionów – szachtów instalacyjnych do rozprowadzenia po mieszkaniu przez późniejszego właściciela. Różnice będą polegać również na sposobie wykończenia ścian i tynków, czyli ich szpachlowaniu i pomalowaniu na biało lub pozostawieniu w surowym stanie. Co więcej, różnić się będzie również jakość wyposażenia, takiego jak: grzejniki, drzwi zewnętrzne czy stolarka okienna.

Podpisujemy umowę przedwstępną

Zdecydowaliśmy się na konkretne mieszkanie, teraz czas na umowę przedwstępną, ale najpierw warto sprawdzić, czy uda nam się coś wynegocjować. Deweloperzy są mniej lub bardziej elastyczni. Część sama zaproponuje upusty, a inni nawet nie będą chcieli na ten temat rozmawiać. Po dogadaniu warunków finansowych przychodzi pora na podpisanie umowy deweloperskiej. Przed jakąkolwiek transakcją powinniśmy dostać wzór umowy wraz z prospektem informacyjnym będącym jej częścią.

Należy dokładnie sprawdzić i rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące poszczególnych zapisów umowy. Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu w określonym momencie w przyszłości. Jednak wszystkie zapisy umowy są bardzo ważne i nawet najdrobniejszy zapis może mieć znaczenie. Jeśli więc we wzorze umowy są punkty nie do końca dla Ciebie zrozumiałe lub wydają się krzywdzące, to sprawdzenie umowy deweloperskiej przez specjalistę jest jak najbardziej potrzebne. W tak ważnej kwestii trzeba mieć pewność! Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego. Obecnie najczęstszą formą rozliczeń jest płatność w transzach podzielonych na kilka etapów. Tu należy wspomnieć o naszym kredycie, który dopasowuje się do warunków zawartych w umowie deweloperskiej, jednak czasem występują z tym problemy i nie każdy bank chce dostosować się do konkretnego systemu rozliczeń. Na szczęście konkurencja wśród banków jest również duża i zmusza je do elastyczności. Najczęściej jednak rozliczenie jest w transzach i dopóki nie zapłacimy całej kwoty, raty kredytu będą mniejsze adekwatnie do wpłaconej deweloperowi sumy pieniędzy.

Odbieramy mieszkanie

Po zakończeniu budowy umawiamy się z deweloperem na odbiór techniczny mieszkania, na którym sprawdzimy faktyczne wykonanie standardu wykończenia oraz możemy wykryć błędy i usterki wykonawcze powstałe podczas budowy. Po więcej szczegółów odnośnie samego etapu odbioru mieszkania zapraszam na naszą stronę handyhand.pl.

Podpisujemy ostateczną umowę – akt notarialny

Ostateczna umowa przekazująca własność kupionego przez nas mieszkania może zostać podpisana dopiero po usunięciu ewentualnych usterek w mieszkaniu i oddaniu do użytkowania całego budynku przez dewelopera. Gdy będziemy już mieli protokół odbioru mieszkania, nawet ten jeszcze z usterkami, wówczas możemy udać się do usługodawców naszego mieszkania, tj. dystrybutora energii elektrycznej czy Internetu, aby podpisać z nimi umowy. Pozostałe media, takie jak: woda czy centralne ogrzewanie, są najczęściej wpisane do umowy deweloperskiej i rozliczane w czynszu.

Aby nieruchomość trafiła ostatecznie w nasze ręce, mieszkanie (lokal) musi zostać wyodrębnione (notarialnie jako osobna nieruchomość – załatwiane jest to przez dewelopera). Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości (aktu notarialnego) odbywa się w obecności notariusza. Jeśli zaciągamy kredyt, po zakończeniu transakcji powinniśmy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Koszty notarialne na tym etapie pokrywa niestety w całości kupujący. Powinniśmy także jak najszybciej ubezpieczyć nasze mieszkanie od ognia, kradzieży i zdarzeń losowych.

To już na szczęście koniec tych żmudnych formalności, zostało tylko cieszyć się z zakupionego świadomie mieszkania.