Wybudował, ale nie budował

Posłuchaj albo nie słuchaj, wybór należy do Ciebie, może wiesz sam najlepiej, ale na pewno zacznij poważnie się zastanawiać. Nie traktuj budowy domu jak zakupu bułek w sklepie, budujemy na lata i warto samemu o to zadbać, i się zaangażować, oczywiście nie stosując starego powiedzenia: pierwszy dom dla wroga, drugi dla przyjaciela, a trzeci dla mnie. Pominę aspekt finansowy, ponieważ zakładam, że jak budujesz dom, to masz zgromadzone środki finansowe.

Stawiasz pierwsze kroki

Uf! Było trudno, ale masz projekt. Znalazłeś działkę w dobrej lokalizacji, odpowiadają wymiary i kształt, sprawdziłeś strony świata. Wydaje się, że wszystko jest ok. Tylko na pierwszy rzut oka. Musisz pamiętać, że jedną z najważniejszych rzeczy, o którą musisz się postarać, budując wymarzony dom, jest badanie geologiczne – sprawdzenie rodzaju oraz nośności gruntu, poziomu wody gruntowej. Wielu przyszłych inwestorów pomija ten element, niestety bardzo szybko przychodzi rozczarowanie i zimny prysznic. Kolejną rzeczą, którą musisz sprawdzić, jest to, czy wybrany projekt odpowiada WZ (warunki zabudowy) lub MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Możesz spróbować sam, przecierając się przez gąszcz urzędów (starostwo powiatowe, urząd gminy) albo już na tym etapie możesz zlecić to architektowi, oszczędzając dużo nerwów i czasu. Jeżeli udało Ci się przebrnąć pozytywnie, oczywiście nie obyło się bez kompromisów, to możesz przystąpić do budowy wymarzonego domu.

Masz projekt i co dalej

Odebrałeś pozwolenie na budowę (ważne 3 lata), zarejestrowałeś dziennik budowy. Następnie, żeby rozpocząć budowę, poszukaj kierownika budowy. Pamiętaj, dobry kierownik budowy to skarb, pomoże Ci zaoszczędzić dużo czasu i pieniędzy, zaś źle opłacony nie będzie interesował się Twoją budową, tylko wpisami w dzienniku budowy. Zastanawiasz się, gdzie go szukać, masz kilka możliwości: po znajomych, z polecenia, na portalach branżowych itp. Najważniejszą rzeczą, którą musisz zrobić, to spotkać się z kierownikiem i porozmawiać. Sprawdź podczas rozmowy jego kwalifikacje, czy nadzorował już podobne budowy i czy w ogóle już na pierwszej wizycie jest zaangażowany, czy tylko przyszedł po kolejny kupon. Wypracuj kompromis między ceną a zakresem usługi. Nie wpadnij w pułapkę: „Nie zapłacę więcej kierownikowi, bo jest za mało na budowie. Po co mam być więcej czasu na budowie i się angażować, skoro inwestor mało mi płaci”. Spotkaj się kilkoma osobami, oceń pierwsze wrażenie, ustal zakres usługi. Biorąc to pod uwagę, wybierz kierownika i ustal wynagrodzenie.

Wybierz wykonawcę

Tyle złego słyszysz o firmach budowlanych: źle budują, nieterminowo, chcą przed robotą zaliczki, a już same wyceny - szkoda gadać. Zadałeś sobie pytanie, czyja to wina i dlaczego tak się dzieje. Otóż, mój drogi Inwestorze, bierze się to z kilku powodów:

1. Sam nie wiesz, czego chcesz – podczas budowy ciągłe zmiany.
2. Uważasz, że sam wybudujesz dom – zły wybór technologii.
3. Nie wybrałeś projektu, a chcesz wycenę – brak kryterium do porównania ofert.
4. Szukając wykonawcy, jedynym kryterium jest cena – tani wykonawca wcale nie przekłada się na tanie budowanie.
5. Pozwalasz, żeby Twój dom budowali ludzie bez uprawnień i wiedzy technicznej – ludzie niezwiązani z branżą budowlaną.
6. Słuchasz, jak tanio inni wybudowali swoje domy – domy o tej samej powierzchni mogą różnić się znacząco wyceną ze względu na ich pracochłonność.
7. Wybierając najlepszą firmę, też nie masz gwarancji 100% - i tutaj już jest zadanie kierownika budowy.

Zastanawiasz się więc, co zrobić, żeby uniknąć błędów. Pierwszym krokiem jest szczegółowo określić zakres robót - możesz to podzielić na etapy. Pamiętaj, że potoczne określenia SSO (stan surowy otwarty), SSZ (stan surowy zamknięty) SD (stan deweloperski) i na koniec stan „pod klucz” są tylko poglądowe i dla każdego mogą oznaczać inny zakres, i tak dla Ciebie maksymalne nakłady rzeczowe, a dla wykonawcy minimalne nakłady rzeczowe. Jak widzisz, już na wstępnym etapie wyceny jest duża rozbieżność. Nie bój się rozmawiać z wykonawcą, zaangażuj kierownika budowy, ale przede wszystkim określ szczegółowo zakres robót.

Dla przykładu SSO (stan surowy otwarty) przy założeniu budynku niepodpiwniczonego:

1. Roboty ziemne i fundamentowe:
   • zdjęcie warstwy humusu, wykonanie wykopu pod budynek,
   • podkład z chudego betonu pod ławy fundamentowe,
   • ławy, stopy fundamentowe,
   • izolacja pozioma fundamentów,
   • ściany fundamentowe, rdzenie żelbetowe w ścianach fundamentowych,
   • słupy wolnostojące na stopach fundamentowych,
   • przygotowanie i montaż zbrojenia (ławy, stopy, rdzenie),
   • wykonanie fasety,
   • izolacja pionowa przeciwwilgociowa fundamentów,
   • izolacja termiczna fundamentów,
   • montaż folii kubełkowej,
   • zasypanie i obsypanie budynku,
   • instalacje podposadzkowe w poziomie parteru,
   • podkład z chudego betonu pod warstwy podłogi.
2. Roboty związane z wykonaniem parteru:
   • izolacja pozioma pod ściany parteru,
   • ściany konstrukcyjne parteru,
   • wykonanie nadproży,
   • wykonanie rdzeni żelbetowych w ścianach,
   • wykonanie słupów wolnostojących,
   • wykonanie podciągów,
   • wykonanie stropu nad parterem,
   • wykonanie schodów żelbetowych,
   • przygotowanie i montaż zbrojenia,
   • montaż kominów systemowych,
   • wykonanie schodów zewnętrznych na gruncie,
   • wykonanie płyty żelbetowej pod warstwy tarasu.
3. Roboty związane z wykonaniem poddasza:
   • ściany konstrukcyjne poddasza, kolankowe oraz szczytowe,
   • wykonanie nadproży,
   • wykonanie rdzeni żelbetowych w ścianach kolankowych,
   • wykonanie podciągów żelbetowych,
   • izolacja pozioma wieńców,
   • montaż konstrukcji więźby z pełnym deskowaniem,
   • ułożenie membrany lub papy na deskowaniu,
   • montaż kominów systemowych ponad połać dachu.

Określiłeś szczegółowy zakres robót, zacznij zbierać oferty, masz te same kryteria do oceny, jeżeli chodzi o wycenę robót. Pamiętaj jeszcze, że oprócz robocizny należy ponieść jeszcze nakłady finansowe na sprzęt oraz materiały. To od Ciebie zależy, co ma znaleźć się w wycenie:

Określiłeś szczegółowy zakres robót, zacznij zbierać oferty, masz te same kryteria do oceny, jeżeli chodzi o wycenę robót. Pamiętaj jeszcze, że oprócz robocizny należy ponieść jeszcze nakłady finansowe na sprzęt oraz materiały. To od Ciebie zależy, co ma znaleźć się w wycenie:

1. Sama robocizna.
2. Robocizna ze sprzętem (np. koparka, szalunki).
3. Robocizna, sprzęt i materiały.

Firma wykonawcza musi zarabiać, jeżeli dostałeś ofertę poniżej cen rynkowych, musisz zastanowić się nad jej wyborem, ponieważ sam narażasz się na ryzyko:

1. Dasz zaliczkę, firma może opóźniać się z rozpoczęciem robót.
2. Zapłacisz więcej za pierwsze etapy, możesz już firmy nie zobaczyć.

Kolejnym powiedzeniem związanym z budową domu jest slogan: „Szybko, dobrze i tanio”. Możesz wybrać dwa rozwiązania:

• Będzie dodrze i szybko, to nie będzie tanio.
• Będzie dobrze i tanio, to nie będzie szybko.
• I na koniec będzie szybko i tanio, to na pewno nie będzie dobrze.

Podpisałeś umowę, to do roboty.

Zacznij budować wymarzony dom

Zacząłeś budować i pojawiły się pierwsze problemy. Nie przejmuj się, budowa domu to nie budowa z klocków lego, to żywy organizm, który zaczyna żyć własnym życiem. Jeżeli wybrałeś opcję z materiałem, to masz problem z głowy, sprawdzasz tylko jakość robót i finanse. Mniej kłopotów, lepsze samopoczucie. Wybrałeś opcję: robocizna ze sprzętem, to martwisz się tylko o materiały. Przy wycenie z hurtowni czasami otrzymujesz cenę samego materiału, a czasami już z dostawą. Warto to sprawdzić przy porównaniu ofert. Nie zakładaj, że u producenta jest najtaniej, hurtownie mają rabaty wypracowane latami. Ostatni wariant: tylko sama robocizna. Musisz wykazać się dużą cierpliwością i zaangażowaniem. Organizujesz koparkę, załatwiasz szalunki, stemple, doki, koordynujesz tak naprawdę pracę wykonawcy. W tych założeniach uwzględnij jeszcze przerwy technologiczne oraz warunki atmosferyczne i to, że wykonawca może mieć inne budowy. Pomimo trudności budowa domu pnie się do góry, a przecież o to chodzi. Jak Twoja kondycja? Fundamenty skończone, dom wydaje się za mały. Zadajesz sobie pytanie: czy nie mógłby być większy? Kończysz mury parteru i strop, i zadajesz sobie kolejne pytanie: czy nie za duży? Pamiętaj, że tak naprawdę ocena wielkości domu powinna wynikać z Twoich potrzeb. Na każdym etapie będziesz różnie to postrzegał - po zrobieniu ścianek działowych, tynków i posadzek wyda się mały, a jak wstawisz meble, to…. Każdy dom niezależnie od wielkości po paru latach mieszkania będzie wydawał się za mały, ponieważ zmieniają się Twoje potrzeby i preferencje.

Wybudowałeś stan surowy otwarty

Zasługujesz na przerwę. Chwila relaksu i świeże spojrzenie są tutaj nieodzowne. Podsumuj wydatki, porównaj je z założeniami i pamiętaj, że większa część inwestorów przekracza budżet o ponad 30% do założeń. Wynika to z kilku czynników:

1. Ciągłe zmiany podczas budowy – kilka razy płacisz za to samo.
2. Wybór droższych materiałów – marketing zaczął działać.
3. Dłuższy czas budowy – ryzyko związane ze wzrostem cen.
4. Zmiana wykonawcy – dodatkowe nakłady.
5. Źle dobrane transze kredytu do budowy – w systemie gospodarczym najpierw wydajesz, a potem bank płaci za zaawansowanie robót.

Podsumowałeś wszystko, mieścisz się w budżecie, możesz przejść do kolejnego etapu, czyli robót wykończeniowych, czy to zewnętrznych czy wewnętrznych. Nie zapomnij o zrobieniu budżetu. Roboty wykończeniowe w kolejnym artykule.

Opracował:
Krzysztof Szydlik
GRUPA PARTNER Sp. z o.o.