Poradnik co powinieneś wiedziec o kredycie hipotecznym a boisz się zapytać

Często słyszymy się o kredycie hipotecznym. Ale co to tak naprawdę jest ten kredyt hipoteczny? Dlaczego kredyt hipoteczny, a nie mieszkaniowy?

Nie będziemy Państwa zanudzać genezą nazwy, wystarczy, że powiemy, iż kredyt hipoteczny to taki kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka (dział IV księgi wieczystej nieruchomości), wpis do księgi wieczystej roszczenia finansowego banku. Najczęstszym celem kredytu hipotecznego jest zakup mieszkania, domu, działki. Tak określony cel - zakup nieruchomości mieszkalnej, czyli domu, mieszkania, możemy śmiało nazwać kredytem mieszkaniowym. W pozostałych przypadkach użyjemy terminu kredyt hipoteczny.

Jakie mogą być cele kredytowe?

• Zakup nieruchomości mieszkalnej (domu, mieszkania).
• Budowa nieruchomości mieszkalnej.
• Zakup działki budowlanej.
• Remont, modernizacja nieruchomości mieszkalnej.
• Adaptacja pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkalne
• Pożyczka na cel dowolny, np. zakup wymarzonego samochodu, ekstrawakacji itd.
• Konsolidacja zobowiązań.
• Refinansowanie kredytu mieszkaniowego.

Oczywiście celów kredytowych związanych z nieruchomością jest znacznie więcej, my przytoczyliśmy tylko tych kilka najważniejszych naszym zdaniem. Skoro określiliśmy już cel naszego kredytu, to najwyższy czas ustalić zabezpieczenie pod ten kredyt. Najczęściej zastawiamy nabywaną nieruchomość i obciążamy księgę wieczystą kupowanej, remontowanej, budowanej nieruchomości. Możemy równie dobrze nabyć nową nieruchomość, a pod zastaw przedstawić inną lub obciążyć dwie nieruchomości. Kiedy to robimy i w jakim celu? Przede wszystkim gdy chcemy obniżyć wskaźnik LTV, czyli zwiększyć nasze zaangażowanie, nasz wkład własny. LTV, czyli Loan to value - co oznacza wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Na dzień dzisiejszy zgodnie z rekomendacją T klient musi posiadać 15% wartości nabywanej nieruchomości. Niektóre banki pozostawiły poziom LTV 90%, czyli 10% wkładu własnego w roku 2016. Naszym wkładem własnym może być gotówka lub inna nieruchomość.

Przykład: Rodzina zamierza nabyć dom jednorodzinny, którego cena wynosi 400.000,00 zł. Nie posiadają wymaganych 10% gotówki, czyli 40.000,00 zł, ale mają mieszkanie o wartości 150.000,00 zł nieobciążone hipoteką. Ich wkładem własnym może być to mieszkanie. Wtedy LTV wynosi: kredyt 400.000,00 zł, zabezpieczenie 550.000,00 zł = 72%, czyli 18 % wkładu własnego. Przy zakupie wymarzonego domu rodzina zastawiła dwie nieruchomości - mieszkanie i dom, który kupują. Musimy rozważyć, czy zastawianie w banku nieruchomości jest dla nas korzystne, czy też nie - tu z pomocą przyjdzie Państwu doradca finansowy.

A jak będziemy liczyć LTV od nieruchomości do remontu lub budowy? Bank określi wartość przyszłą po remoncie, czy wybudowaniu nieruchomości i od tego będzie liczony wymagany wkład własny. Każdy kredyt hipoteczny jest inny, dlatego warto na ten temat porozmawiać z doradcą finansowym. Ustaliliśmy już cel kredytu, zabezpieczenie, kolejne pytanie to: ile nas kosztuje kredyt hipoteczny, czyli jakie jest jego oprocentowanie? Często słyszymy, że jest to najtańszy kredyt na rynku. Jest to prawda, bo oprocentowanie tego kredytu jest stosunkowo niskie w porównaniu do kredytu gotówkowego bez zabezpieczenia.

Jak liczymy oprocentowanie kredytu? Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch składowych: marży banku (czyli zysku banku) oraz stawki WIBOR. WIBOR - Warsaw Interbank Offered Rate – referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Wyznaczana jest jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez największe banki działające w Polsce, które są uczestnikami panelu WIBOR, po odrzuceniu wielkości skrajnych. Banki podają stawki oprocentowania (w ujęciu rocznym), po jakich są gotowe pożyczyć pieniądze innym bankom, o godz. 11:00 każdego dnia roboczego. Proces wyznaczania wartości WIBOR nazywany jest fixingiem WIBOR. Marża w każdym banku jest ustalana indywidualnie – stąd jedne oferty banków są tańsze inne droższe. Marża jest stała w całym okresie kredytowania, co oznacza, że jeżeli zdecydujemy się na ofertę banku X z marżą 1,90%, to przez cały okres kredytowania niezależnie od warunków na rynku finansowym marża nam nie wzrośnie, nie zmaleje. Zmieniać się będzie stawka WIBOR. Suma tych dwóch składowych to nasze oprocentowanie. W kredycie mieszkaniowym oprocentowanie jest zmienne, a banki stosują WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny, co oznacza, że nowy harmonogram spłaty możemy otrzymać 4 lub 2 razy w roku. Ostatnio pojawiły się również kredyty ze stałym oprocentowaniem w określonym czasie, np. 5 lat.

Porównując oferty bankowe, zauważą Państwo, że banki proponują tak zwany cross sell z ubezpieczeniami, kontem, kartą kredytową itd. Jeżeli chodzi o rachunki bankowe, karty kredytowe, fundusze czy lokaty, tu każdy bank przedstawia swoją ofertę i obniżkę marży przy skorzystaniu z dodatkowego produktu. To, co Państwa interesuje i co jest ważne, to: jakie ubezpieczenia są obowiązkowe, a jakie to tak zwany cross sell.

Obecnie na rynku jest 5 ubezpieczeń do kredytu hipotecznego:

• ubezpieczenie pomostowe,
• ubezpieczenie brakującego wkładu własnego,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie na życie.

Ubezpieczenie pomostwe – do czasu prawomocnego wpisu na hipotekę, banki stosują tu podwyższenie marży lub wyliczają składkę za dany okres (przy KW elektronicznych ubezpieczenie maksymalnie do 3 miesięcy).

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego – wymagany wkład własny to 20%, ale kolejne rekomendacje pozwoliły bankom na udzielanie kredytów na 100% wartości, a obecnie na 90% wartości nieruchomości. Bank brakujące 10% wkładu własnego ubezpiecza, by móc udzielić kredyt, przerzucając koszt na klienta. Ubezpieczenie obowiązuje do czasu spłaty w racie kapitałowej wymaganego wkładu. Koszt tego ubezpieczenia to podwyższona marża.

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – każda nieruchomość, która jest obciążona kredytem musi być ubezpieczona. Bank wymaga podstawowego ubezpieczenia, tak zwane mury do wartości odtworzeniowej. Koszt - składka płatna miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Tu istnieje możliwość wyboru pomiędzy „swoim ubezpieczeniem” a towarzystwem banku.

Dodatkowe ubezpieczenia, tak zwany cross sell to:

Ubezpieczenie od utraty pracy – z reguły na określony czas, np. 4 lat. W przypadku utraty pracy przez kredytobiorcę zgłasza on taki fakt w banku, przedstawia odpowiednie dokumenty z PUP-u i ubezpieczyciel pokrywa do 6 rat kapitałowo-odsetkowych (czasem więcej w zależności od OWU ubezpieczenia w danym banku).

Ubezpieczenie na życie – na wypadek zgonu kredytobiorcy – wtedy ubezpieczyciel spłaca kredyt osoby ubezpieczonej, jeżeli zostaje nadwyżka, otrzymuje ją uposażony w polisie. Ubezpieczenie to jest najczęściej stosowane przy kredytach, gdy jest jedno źródło dochodu lub kredytobiorca to singiel. Ubezpieczamy osobę z najwyższym dochodem. Szerzej na ten temat warto porozmawiać z doradcą finansowym.

O te informacje powinniśmy zapytać przy kredycie hipotecznym. Pozostałe koszty kredytu, opłaty wyjaśni i wypisze nasz doradca finansowy.

Opracował:
Marek Mężyk
Mężyk Nieruchomości i Inwestycje Sp. z o.o.