Ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości ocenia wartość nieruchomości na rynku w celach podatkowych, kredytowych lub przed sprzedażą. Rezultatem wyceny jest operat – z szacunkową wyceną, opisem i analizą rynku. Wyceny dokonuje kwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który może korzystać z różnych metod (np. wycena porównawcza, dochodowa, kosztowa). Ile kosztuje wycena nieruchomości i operat szacunkowy? Jakie dokumenty są niezbędne?
Z poradnika dowiesz się
W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?
Najczęściej celem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości przed sprzedażą – w porównaniu zarówno do średnich cen rynkowych, jak i cen transakcyjnych w danej lokalizacji. Profesjonalna wycena nieruchomości przez agencję nieruchomości wykonywana jest w odpowiedzi na różne potrzeby, np.:
- wycena nieruchomości w celu zabezpieczenia hipoteki (sprawdź też: Kredyt na budowę domu – warunki, dokumenty, etapy krok po kroku),
- ustalenie wartości nieruchomości do odszkodowania,
- wyceny nieruchomości w celach podatkowych (czytaj też: Podatek od sprzedaży nieruchomości),
- uzyskanie rekompensaty za szkody wyrządzone w domu lub mieszkaniu,
- operat szacunkowy jako odwołanie od decyzji i wyceny urzędowej,
- wycena domu lub mieszkania w postępowaniu spadkowym, rozwodowym,
- wycena w celu określenia wartości ubezpieczenia nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy ranking 9 394 Specjalistów od Sprzedaży Nieruchomości najlepszych w 2024 roku w poszczególnych miastach powiatowych:
Na czym polega wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości polega na określeniu ceny, z którą daną nieruchomość można sprzedać w danej lokalizacji. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę, pracuje w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie powstaje operat szacunkowy.
Warto wiedzieć, że istnieją różne metody wycen nieruchomości:
- wycena nieruchomości porównawcza – zestawienie cen wycenianej nieruchomości z podobnymi nieruchomościami z okolicy,
- wycena nieruchomości dochodowa – rzeczoznawca określa potencjał do generowania dochodów z danej nieruchomości,
- wycena nieruchomości kosztowa – w tym przypadku rzeczoznawca oblicza potencjalną wartość nieruchomości na podstawie kosztów budowy nieruchomości o tych samych cechach,
- wycena nieruchomości mieszana – zastosowanie kilku metod jednocześnie i uwzględnienie wyliczeń w operacie.
Kiedy konieczny jest operat szacunkowy nieruchomości?
W niektórych przypadkach wystarczy orientacyjna wycena nieruchomości, ale są też sytuacje, w których operat szacunkowy jest konieczny. To m.in.:
- operat szacunkowy nieruchomości jest konieczny w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny,
- dokumentacja z wyceną nieruchomości jest niezbędna przy określaniu składki ubezpieczeniowej (to dokument wymagany przez towarzystwa ubezpieczeniowe),
- ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu spadkowym lub rozwodowym, gdy konieczne jest przedstawienie dokumentacji z profesjonalną wyceną,
- odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość,
- operat szacunkowy jest też konieczny, gdy w związku nieruchomością trwa postępowanie sądowe lub administracyjne.
Kto może dokonać wyceny nieruchomości i sporządzić operat szacunkowy?
Sporządzenie operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości może dokonać rzeczoznawca majątkowy – niezbędne są też uprawnienia do wykonywania tego zawodu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Specjalistę, który zajmie się wyceną Twojej nieruchomości znajdziesz na Oferteo. Już teraz zapytaj o ofertę agencję nieruchomości z Warszawy lub innego miasta.
Rzeczoznawca majątkowy a biegły sądowy
Na czym polega różnica między rzeczoznawcą majątkowym a biegłym sądowym? To proste: biegły sądowy w postępowaniu sądowym może powołać rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem jest wykonanie wyceny nieruchomości. Z kolei powołany przez sąd biegły sądowy zobowiązany jest w oparciu o opracowany przez rzeczoznawcę operat wydać opinię w postępowaniu sądowym.
Ile kosztuje wycena nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego?
Koszt wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zależności od rodzaju nieruchomości:
- wycena mieszkania – ok. 500-700 zł,
- wycena domu – 750-1500 zł,
- wycena domu z działką – ok. 2000 zł,
- wycena działki budowlanej – ok. 500-800 zł.
Czynniki wpływające na cenę:
- rodzaj nieruchomości,
- lokalizacja,
- powierzchnia nieruchomości,
- liczba budynków znajdujących się na działce do wyceny.
Wycena nieruchomości – cennik w kilku miastach
Cennik wyceny nieruchomości w kilku miastach:
|
Miasto
|
Wycena mieszkania
|
Wycena domu jednorodzinnego
|
Wycena działki
|
|---|---|---|---|
|
Warszawa
|
400-1000 zł
|
700-2000 zł
|
500-1200 zł
|
|
Kraków
|
400-900 zł
|
700-1500 zł
|
500-1100 zł
|
|
Poznań
|
300-700 zł
|
600-1300 zł
|
500-900 zł
|
|
Wrocław
|
300-600 zł
|
600-1200 zł
|
400-800 zł
|
|
Gdańsk
|
300-800 zł
|
600-1400 zł
|
400-900 zł
|
Jak wygląda wycena nieruchomości i operat szacunkowy?
Wycena nieruchomości polega na szczegółowych oględzinach rzeczoznawcy. Do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne są też dokumenty, które wcześniej należy zgromadzić i dostarczyć do biura rzeczoznawcy. Warto wiedzieć, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi sami pobierają dokumentację z urzędów i dołączają kopie dokumentów do operatu.
Rzeczoznawca majątkowy w zależności od zapotrzebowania i danej sprawy wybiera najlepszą z metod wycen nieruchomości. Warto przed zamówieniem wyceny zapytać, jaką metodę zastosuje w przypadku wyceny.
Jak w praktyce przebiega i wygląda wycena nieruchomości – w zależności od rodzaju? Poniżej najważniejsze informacje:
Wycena mieszkania
Niezależnie od rodzaju nieruchomości pierwszy krok zawsze jest ten sam – to ustalenie szczegółów zlecenia z rzeczoznawcą. Na tym etapie pamiętaj, aby przed podpisaniem umowy zapytać o planowaną przez rzeczoznawcę metodologię i określenie, jakie będą konkretnie elementy zamawianego operatu (tj. co obejmuje wycena nieruchomości).
Wycena mieszkania krok po kroku:
- Rzeczoznawca gromadzie informacje i dokumentację.
- Oględziny mieszkania, wykonanie pomiarów.
- Rzeczoznawca wykonuje analizę rynku.
- Na podstawie wybranej metody rzeczoznawca wycena nieruchomość.
- Dane i wycenę rzeczoznawca spisuje w operacie szacunkowym.
Wycena domu
Wycena domu przebiega podobnie, jak w przypadku mieszkania. Różnicą jest zazwyczaj większa skala i większy zakres prac. Szczególnie wycena starych domów może wymagać dodatkowo wykonania szczegółowych pomiarów w nieruchomości. W takich przypadkach często dokumentacja jest niekompletna lub brakuje rzutów domu z powierzchnią poszczególnych pomieszczeń.
Rzeczoznawca majątkowy w takim przypadku może wykonać na miejscu pomiary. Przy okazji dokonuje oględzin budynku – zwracając uwagę na takie elementy, jak ocieplenie, konstrukcja dachu, elewacja, rodzaj ogrzewania, standard energetyczny, rodzaj okien i drzwi, wyposażenie pomieszczeń oraz dodatkowe instalacje (np. fotowoltaika, pompa ciepła itp.).
Wycena działki
Wycena działki przez rzeczoznawcę majątkowego dodatkowo obejmuje najczęściej:
- zebranie informacji o działce: lokalizacji i powierzchni,
- określenie rodzaju działki (np. działka budowlana, rolna),
- określenie wszelkich dodatkowych cech działki.
Wycena domu z działką
Wycena domu z działką obejmuje działania opisane w dwóch powyższych punktach – rzeczoznawca majątkowy analizuje zarówno dom, jak i działkę, na której postawiony jest dom.
Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny?
Dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości:
- akt notarialny,
- odpis z księgi wieczystej,
- wpis i wyrys z ewidencji gruntów,
- dokumentacja techniczna mieszkania / domu,
- raporty z badań technicznych domu,
- opcjonalnie: dokumentacja inwestycyjna domu,
- w przypadku działki dodatkowo: decyzja o warunkach zabudowy.
W niektórych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może potrzebować dodatkowych dokumentów, np. umowy przedwstępnej, umowy najmu czy dokumentów potwierdzających wartość wyposażenia mieszkania lub domu.
Czy można samodzielnie wycenić nieruchomość online?
Oczywiście można samodzielnie wycenić nieruchomość, ale należy pamiętać, że bez odpowiednich uprawnień taka wycena nie stanowi dokumentu urzędowego i właściwie nie ma wartości. Częstym błędem jest też próba wyceny nieruchomości na podstawie cen podobnych domów czy mieszkań w regionie. Pamiętaj, że ceny podawane w ogłoszeniach często nie są finalnymi cenami sprzedaży nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi szkoleni są do jak najdokładniejszej i realnej wyceny nieruchomości – uwzględniają w wycenie każdy szczegół, dostępne online narzędzia do wyceny nieruchomości nie wyliczą wartości domu czy mieszkania z taką dokładnością. W konsekwencji istnieje ryzyko błędu – niedoszacowanie sprawi, że sprzedaż dom w cenie za niskiej względem cen rynkowych lub wystawisz na sprzedaż nieruchomość, na którą nie będzie chętnych (cena będzie za wysoka względem rynku). Skorzystaj z profesjonalnych usług agencji nieruchomości z Krakowa lub Twojego miasta, aby uniknąć niedokładnej wyceny Twojej nieruchomości.
Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące wyceny nieruchomości
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o zakupie nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości oznacza zazwyczaj duży przypływ gotówki, ale cały proces wiąże się też z obowiązkiem podatkowym. Najważniejszym podatkiem jest w tym przypadku podatek od sprzedaży nieruchomości. To podatek dochodowy, który – co ważne – naliczany jest od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania lub domu (nie od wartości nieruchomości). Dochód ze sprzedaży nieruchomości obliczany jest więc jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży, z kosztami uzyskania przychodu. Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości? Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Przykłady i aktualne informacje znajdziesz w tekście.
24.08.2023
Sytuacja na dotkniętym inflacją rynku mieszkaniowym staje się coraz mniej przyjazna dla kupujących, między innymi ze względu na wysokie koszty kredytów. Dane pochodzące z serwisu Oferteo.pl, dotyczące zapytań ofertowych o usługi agencji nieruchomości pokazują, że największe zainteresowanie sprzedażą w 2022 roku przypadło na okres wakacyjny.
06.02.2023
Z powodu coraz droższych kredytów i trudności w ich uzyskaniu rośnie popyt na wynajem nieruchomości. Wiąże się to jednak z coraz większymi trudnościami w znalezieniu lokalu. Serwis Oferteo.pl przygotował analizę sytuacji na rynku najmu w pierwszej połowie 2022 roku. Wynika z niej, między innymi, że blisko 80% najemców zainteresowanych jest mieszkaniami.
14.03.2023
