Najem okazjonalny – czy warto?

Najem okazjonalny – czy warto?

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w celu zapewnienia ochrony właścicielom lokali przed „niewygodnymi, niewypłacalnymi” lokatorami. Ten rodzaj najmu zapewnia szybką i skuteczną eksmisję niechcianego najemcy (czyli osoby, która zajmuje lokal).

Cechy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa najmu:

• zawarta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;
• zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
• której stronami mogą być jedynie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań.

Jak skonstruować umowę najmu okazjonalnego?

Przepisy prawa dla powstania umowy najmu wymagają jej zawarcia w formie pisemnej (w przypadku zawarcia w innej formie umowa będzie nieważna).

Ponadto do ww. umowy należy załączyć następującego dokumenty:

• sporządzone u notariusza oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku „jego eksmisji” z lokalu objętego umową najmu okazjonalnego;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Inaczej mówiąc, najemca musi dostarczyć oświadczenie sporządzone przez inną osobę, która posiada własność lokalu (np. rodzica najemcy), iż w przypadku eksmisji z lokalu objętego najmem okazjonalnym, przyjmie pod swój dach „wyrzuconego” najemcę.

Kaucja w najmie okazjonalnym

Strony umowy najmu okazjonalnego mogą wprowadzić obowiązek wpłaty kaucji zabezpieczającej (jej wysokość nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za danych lokal), która ma na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługującego właścicielowi lokalu w dniu opróżnienia go oraz ewentualnych kosztów egzekucji.

Jak eksmitować niechcianego lokatora?

Niejednokrotnie zdarzają się sytuację, kiedy z jakichś powodów chcemy zakończyć udostępnianie naszego lokalu innej osobie. W przypadku najmu okazjonalnego nie będzie to trudne!

Jeżeli nie upłynął jeszcze okres, na jaki przewidziano najem lokalu, wynajmujący (czyli właściciel lokalu) powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia najmu okazjonalnego w formie pisemnej.

Natomiast jeżeli upłynął już termin, na jaki została zawarta umowa, w świetle prawa nastąpiło automatycznie jej rozwiązanie i nie ma potrzeby dodatkowego wypowiadania umowy.

Jeżeli lokator wbrew naszej woli nadal zajmuje mieszkanie, musimy na piśmie wystosować do niego pismo z żądaniem udostępnienia lokalu (zawierającym urzędowo poświadczony podpis właściciela). Treść ww. żądania powinna zawierać następujące elementy:

• oznaczenie stron umowy;
• wskazanie przyczyn, dla których ustał stosunek najmu;
• termin (minimum 7-dniowy), w którym najemca wraz z osobami zamieszkującymi ma opróżnić lokal.

Jeżeli powyższe polubowne rozwiązanie nie odniesie zamierzonego skutku, wtedy możemy skorzystać z głównej zalety umowy najmu okazjonalnego, tj. szybkiej procedury odzyskania lokalu i „wyrzucenia” lokatora.

W celu realizacji powyższego celu musimy złożyć do sądu „wniosek o nadanie klauzuli wykonalności”. Po jej uzyskaniu, wraz z niezbędną dokumentacją, możemy udać się do komornika w celu rozpoczęcia eksmisji niechcianego lokatora, tj.:

• dokumentem potwierdzającym tytuł prawny właściciela do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą;
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.

Podsumowanie

Podsumowując powyższe, należy zaznaczyć, że decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący niczego nie traci, a jedynie dba o swój interes. Najem okazjonalny pozwala na szybkie usunięcie niechcianego i nieuczciwego najemcy z lokalu przy udziale komornika.

Dysponując oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, właściciel mieszkania musi jedynie zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadaniu klauzuli wykonalności. Sąd wówczas bada wniosek tylko pod kątem formalnym, nie merytorycznym, co oznacza szybki tok postępowania. Zatem omijamy tym samym żmudną i niejednokrotnie ciężką do przezwyciężenia ścieżką sądową o wydanie nakazu eksmisji.

Więcej poradników o czynnościach notarialnych

Skutki procesowe ogłoszenia upadłości konsumenckiej na toczące się postępowania wobec upadłego

Bardzo często zdarza się tak, że dłużnik decyduje się na złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, gdy nie może już regulować terminowo swoich zobowiązań finansowych z tytułu należności wobec kredytodawców, ZUS czy US. Wówczas instytucje finansowe (np. banki), od których uzyskał środki finansowe, kierują do sądu pozwy o wydanie stosownego orzeczenia (nakazu zapłaty) wobec dłużnika. Co wtedy dzieje się z postępowaniami sądowymi i egzekucyjnymi, gdy w międzyczasie sąd gospodarczy wyda orzeczenie (postanowienie) o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej wobec dłużnika (pozwanego)? O tym poniżej.

05.11.2022

Jak napisać pozew o rozwód?

Napisanie pozwu o rozwód można zlecić adwokatowi, ale można pozew również napisać samodzielnie. Jeżeli wybierze się tę drugą opcję, warto dokładnie prześledzić, jakie informacje powinien zawierać pozew, żeby uniknąć sytuacji, w której sąd będzie nas wzywał do uzupełnienia braków, co może wydłużyć całe postępowanie.

12.01.2022

Ile kosztuje porada prawna?

Ile kosztuje porada prawna w 2024 r.? Średnia stawka godzinowa w Polsce wynosi od 200 do 400 zł netto. W sprawach rozwodowych koszt zaczyna się od około 200 zł, a w sprawie spadku od 150 zł. Wiele czynników wpływa na ostateczną cenę, w tym stopień skomplikowania sprawy, dziedzina prawa, a nawet zamożność klienta. Dowiedz się, jak różnią się koszty u adwokata, notariusza i radcy prawnego, czytając dalej.

14.06.2024