Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomościami

Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomościami

Zarządzać nieruchomościami może sam właściciel, współwłaściciele albo zawodowy zarządca, któremu powierzono zarządzanie. Dlatego też wyróżnia się zarządzanie właścicielskie, współwłaścicielskie i zawodowe. Zarządzać nieruchomościami mogą osoby, które nie są profesjonalistami w tej dziedzinie, np. właściciele. Wiąże się to z faktem podejmowania decyzji nie zawsze słusznych, choć zatrudnienie profesjonalisty również nie daje nam gwarancji podejmowania właściwych decyzji, ale na pewno zwiększa to szanse na prawidłowe gospodarowanie nieruchomością. Do prawidłowego zarządzania nieruchomościami niezbędna jest właściwa wiedza, umiejętności oraz cechy charakteru. To wszystko powinno charakteryzować profesjonalnego zarządcę nieruchomościami, a nieprofesjonalista powinien wzorować się na zawodowcy.

1.1 Zarządzanie właścicielskie

Podstawowe prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości określa Kodeks cywilny. Przy zarządzaniu właścicielskim wyróżniamy dwie sytuacje. Pierwszą, gdy właściciel sam korzysta z nieruchomości i tylko sam odczuwa skutki tego zarządzania, pod warunkiem że jego czynności mieszczą się w granicach prawa. Granicę wyznacza zwłaszcza Kodeks cywilny, w tym art. 140 i następne. Wynika z nich w szczególności, że właściciel może korzystać z nieruchomości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz w tych samych granicach może rozporządzać swoją rzeczą. W drugiej właściciel zarządza nieruchomością użytkowaną przez inne osoby (najem, dzierżawa). Dodatkowo zobowiązany jest do przestrzegania przepisów chroniących lokatorów, przepisów podatkowych i obowiązków wynikających z umowy.

Sytuacja, w której właściciel sam zarządza swoją nieruchomością jest najprostsza, lecz nie zawsze jest to najlepsze rozwiązanie. Aby zarządzanie przynosiło najlepszy efekt, niekiedy ważna jest chłodna ocena sytuacji i wdrożenie optymalnego sposobu władania nieruchomością. Zazwyczaj właściciel nie jest tak kreatywny w zarządzaniu jak zawodowy zarządca.

1.2 Zarządzanie współwłaścicielskie

Zgodnie z art. 195 k.c. o pojęciu współwłasności można mówić, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom. Jest to szczególna odmiana własności.

Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączną,
• współwłasność ułamkową.

Współwłasność łączna zależy od istnienia stosunku osobistego między współwłaścicielami i tylko w zakresie, w jakim obowiązujące prawo na to zezwala (art. 196 k.c.). Przykładem może być wspólność majątkowa między małżonkami. Zasady dotyczące zarządu majątkiem wspólnym uregulowane zostały w ustawie Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Poza kilkoma wyjątkami, zgodnie z art. 36 § 2 k.r.o. małżonkowie mogą samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Są zobowiązani do współdziałania w tym zarządzie. W szczególności do udzielania sobie wzajemnych informacji o stanie majątku wspólnego i o zobowiązaniach obciążających ten majątek. Współwłasność łączna trwa, dopóki trwa stosunek osobisty będący podstawą współwłasności łącznej. Zgoda drugiego małżonka potrzebna jest do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (zagadnienia związane z zakresem podejmowanych decyzji w sprawach nieruchomości omówię w dalszej części pracy).

Znieść współwłasność można po ustaniu stosunku podstawowego oraz w przypadku niemożliwości rozporządzania rzeczą wspólną. Rozporządzenie jest możliwe jedynie za obustronną zgodą.

Współwłasność ułamkowa jest to samoistny stosunek prawa rzeczowego. Udziały poszczególnych współwłaścicieli oznaczone są procentem lub udziałem, np. 1/2, 2/6. Ułamek ten oznacza tylko ilość części wspólnej, jaka należy do współwłaściciela.

Podstawowe regulacje Kodeksu cywilnego w zakresie współwłasności (art. 199-203), tj. czynności zwykłego zarządu, przekraczające zwykły zarząd, stosuje się, gdy współwłaściciele szczegółowo nie uregulowali tych kwestii w umowie.

Ustalenie zarządu w umowie zawartej przez współwłaścicieli jest bardzo korzystnym rozwiązaniem. Najczęściej współwłaściciele powierzają sprawowanie zarządu jednemu lub kilkorgu spośród siebie, bądź też profesjonalnemu zarządcy. Wynika to z tego, iż tam, gdzie jest kilku właścicieli może być też kilka interesów. Mogą one być zgodne albo sprzeczne ze sobą. Dlatego, w niektórych przypadkach, zarządzanie współwłaścicielskie może być niemożliwe.

W przypadku braku umowy zastosowanie mają właściwe przepisy prawa rzeczowego. Mówi się wówczas o zarządzie ustawowym. Zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że każdy współwłaściciel powinien brać udział w podejmowaniu decyzji dotyczących m.in. pobierania pożytków i dochodów a także ponoszenia związanych z tym wydatków i ciężarów. Jeżeli z woli współwłaścicieli zarząd pozostaje powierzony jednemu z nich, może on, zgodnie z art. 205 k.c., żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia opowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Jednakże każdy ze współwłaścicieli, który takiego zarządu nie sprawuje, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208 k.c.).

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który wyda orzeczenie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W myśl art. 201 i 204 k.c. do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, którą oblicza się według wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości. W przypadku braku postanowień w umowie lub postanowień sądu uważa się, że udziały wszystkich współwłaścicieli są takie same. W przypadku braku zgody na wykonanie czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.). Do sądu można wystąpić w celu uzyskania zezwolenia na dokonanie określonej czynności, a nie upoważnienia o charakterze ogólnym. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Niekiedy współwłaściciele występują na drogę sądową, aby ustalić zarządcę. Wyróżniamy wtedy zarząd sądowy. Zgodnie z art. 203 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo w przypadku, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Wtedy istnieje możliwość ustanowienia przez sąd zarządcy sądowego w trybie art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd może ustanowić jako zarządcę jednego ze współwłaścicieli lub osobę obcą. Tak ustanowiony zarządca może samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu. Natomiast do dokonania czynności przekraczających ten zakres potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub upoważnienie sądu. Mimo tego niektóre czynności przekraczające zwykły zarząd nadal należą do współwłaścicieli, np. zbycie rzeczy wspólnej.

Zarząd sądowy należy ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Istotną konsekwencją powołania zarządu sądowego jest pozbawienie współwłaścicieli prawa do pobierania pożytków oraz przychodów z nieruchomości. Są one przekazywane do dyspozycji zarządcy, który przekazuje je na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Jeżeli przyczyna, z powodu której został ustanowiony zarząd, ustąpi, sąd uchyli zarząd, a zarządca zobowiązany będzie do przedłożenia współwłaścicielom sprawozdania ze swej działalności oraz rachunki dochodów i wydatków. W przypadku odmowy zatwierdzenia sprawozdania przez sąd, może powodować to powstanie odpowiedzialności zarządcy wobec współwłaścicieli za szkody wynikłe z nienależytego pełnienia obowiązków. Zarządcy sądowemu przysługuje prawo do wynagrodzenia. Wysokość jego określana jest przez współwłaścicieli, a w przypadku sporu – przez sąd.

1.3 Zarządzanie zawodowe

Dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości dał podstawy do kształtowania zawodu zarządcy nieruchomości. Obecnie zawodowe zarządzanie nieruchomościami nie dotyczy tylko nieruchomości komercyjnych. Profesjonalni zarządcy zatrudniani są przez różne podmioty posiadające prawo do danej nieruchomości (przykładowo: pojedynczych właścicieli, duże lub małe wspólnoty mieszkaniowe). Każdy z tych podmiotów stawia zarządcy różne cele. Dla przykładu: właściciel mieszkania za główne cele stawia zarządcy administrowanie nieruchomością czy utrzymanie jej w stanie niepogorszonym. W mniejszym stopniu zależy mu na podnoszeniu wartości nieruchomości. Natomiast zarządzanie nieruchomością komercyjną wiąże się z innymi elementami – zazwyczaj z administrowaniem utrzymującym atrakcyjny stan nieruchomości a także ciągłym inwestowaniem, podnosząc jej walory. To, czy i w jaki sposób te cele zostaną osiągnięte, zależy od wielu czynników – począwszy od otoczenia nieruchomości, poprzez relacje zarządca – właściciel, skończywszy na wiedzy i doświadczeniu zarządcy.

Bibliografia:

Więcej poradników o administracji domów

Jakie domy i mieszkania sprzedają Polacy? Raport

Sytuacja na dotkniętym inflacją rynku mieszkaniowym staje się coraz mniej przyjazna dla kupujących, między innymi ze względu na wysokie koszty kredytów. Dane pochodzące z serwisu Oferteo.pl, dotyczące zapytań ofertowych o usługi agencji nieruchomości pokazują, że największe zainteresowanie sprzedażą w 2022 roku przypadło na okres wakacyjny.

06.02.2023

Wynajem nieruchomości w Polsce – raport

Z powodu coraz droższych kredytów i trudności w ich uzyskaniu rośnie popyt na wynajem nieruchomości. Wiąże się to jednak z coraz większymi trudnościami w znalezieniu lokalu. Serwis Oferteo.pl przygotował analizę sytuacji na rynku najmu w pierwszej połowie 2022 roku. Wynika z niej, między innymi, że blisko 80% najemców zainteresowanych jest mieszkaniami.

14.03.2023